IPO前夜，谁在“掏空”物业公司？

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宏坤集团的实际控制人赵

正文/杨千乐居金融研究所

很多事情都害怕比较，比较的时候就会出现问题。在新冠肺炎疫情下，社会对财产的关注度有了显著提高；自2019年以来，股价一直在强劲波动，今年前两个月地产股的平均涨幅接近20%。在这种背景下，即将登陆资本市场的兴业IOT和业兴集团这两家房地产公司，正从投资者手中攫取筹码。

根据招股说明书，兴业IOT的管理面积为210万平方米，铱集团的管理面积约为490万平方米，是兴业IOT的两倍；2019年前9个月，兴业银行的合资企业收入约为1.27亿元人民币。2019年前8个月，铱集团的收入约为1.75亿元，收入与销量基本呈正相关；上市前夕，业兴集团账面现金为2100万元，而业务量低、收入低的兴业地产共持有现金1.47亿元，是业兴集团的7倍。造成这种巨大反差的原因是，叶星集团的现金大幅下降。

业兴是鸿坤地产注册的海外控股公司，在香港上市，盛大丰和凯宏策略分别持有79.26%和20.74%的股权。宏坤集团创始人27岁的儿子赵，通过盛大丰持有叶星78.17%的股份。即将上市的叶星，以实际控制人赵为核心，执行董事、董事长协助。在上市前夕，叶星集团的账面现金直线下降，这位27岁的店主被指控在上市时“圈钱”？

从2019年至今，在提交上市的17家房地产公司中，保利地产是上市前夕“最尴尬的”，账面现金余额为19.03亿元；金融街地产排名第二，持有现金5.33亿元；滨江服务、建业新生活等4处房产现金超过3亿元；澳远健康、杜松服务等8处房产的现金约为1亿至2亿元；只有三处房产的现金少于1亿元，叶星集团排在最后。

上市前夕，17处房产中有7处的期末现金余额较年初有所下降。期末，兴业IOT现金减少9.19%，蓝光嘉宝、殷诚人寿、新大正现金减少约40%，时代邻里、宝龙商务、业兴集团现金减少70%以上。

谁在“陶空”公司？

招股说明书显示，截至2019年8月31日，业兴集团期末现金余额为2138.7万元，较年初的9275万元减少7136.3万元。在此期间，公司向股东派发股息3550万元。这是什么概念？业兴集团目前的净利润只有2063.1万元，分红是净利润的1.72倍，这说明它很慷慨。鑫达正、蓝光嘉宝和兴业IOT的情况类似，上市前分别分红5500.24万元、2.15亿元和4262.5万元，分别是当前净利润的1.15倍、1.15倍和1.52倍。

如果是近年来的持续盈利，“抽血一次”是一种痛苦，它对现金流的影响是可以控制的。如果“抽血”上瘾，甚至超过“造血”的速度，即使是资产少、杠杆率低的房地产公司也将面临现金流危机。从2017年到2019年，新大正连续三年分红，累计金额1.28亿元。与此同时，新大正背负着计息债务。截至2019年6月，新达的短期计息负债为621.69万元，一年期计息负债为2797.59万元，计息债务总额为3419.28万元。本期新大正分红5500.24万元，为附息债务的1.6倍。这一波操作不可避免地导致了“圈钱”的联想。

此外，兴业IOT和业兴集团在2017年也派发了高额股息。自2017年至2019年8月底，业兴集团共派发股息8150万元。同期实现净利润9342.7万元，净利润的近90%由股东分享。

然而，高股息和现金波动是充分和不必要的条件。例如，在《时代周刊》中，上市前的账面现金为3.04亿元，比年初下降了-74.25%。该公司没有支付高额股息，现金减少是由于当前经营活动的净现金流量出现8.47亿元的缺口。

据统计，自2019年以来，至少有9处房产在上市前已经被股东“收获”了，其中一些直接反映在账面现金的变化上；还有一些相对隐藏的，这使得钱包更“丰满”。

支付股息后如何“填补”现金缺口？

根据上述17家物业公司上市前的现金状况，8家物业的期末现金余额较年初有所增加，金融街物业和盛兴商业管理的现金增长超过30%，保利物业的现金增长接近20%。事实上，他们也支付了高额股息。

截至2019年9月底，盛兴商业管理的账面现金为1.17亿元，净利润为8371.1万元。本期支付的股息高达人民币2.01亿元，为净利润的2.4倍。高股息和现金增长是如何齐头并进的？根据招股说明书，由于分红，本期融资现金流缺口为2.05亿元。此时，盛兴商业管理公司在原2.75亿元公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的基础上，购买了7.53亿元公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，并赎回了9.13亿元公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，产生1.6亿元差额。 这使净投资现金流增加了1 . 6亿元，并“填补”了近80%的融资缺口现金流，从而减少了股利分配对期末现金余额的影响。 变相利用金融资产分配股利，减少金融资产总额，可能导致未来投资收益的损失。

金融街地产通过支付高额股息来“填补”现金缺口，以吸引更多投资。截至2019年9月底，金融街地产已支付股息1.17亿元，为净利润的1.35倍。同期，金融街地产收到股东注资1.76亿元，期末账面现金较年初增加35.26%，达到5.33亿元。

当然，也有人用自己的力量“强化”自己的福利。保利地产在上市前向股东返还了1.6亿元，本期实现净利润3.21亿元，是股息的两倍。账面现金充裕，没有计息负债。派息基本上对现金流没有影响。

在上市前夕支付高额股息并不违法，但这并不“诚实”。在上述17处房产中，8处在上市前两年内未向股东支付股息，2处房产的期末现金余额较期初增加了近200%，即杜松服务和建业新生活。

杜松服务上市前收到还款1.61亿元，使期末现金余额大幅增加至1.95亿元；建业的新生活是在2019年6月底。净利润同比增长5372.14%，达到9860.8万元，净经营现金流同比增长3746.42%，达到7150万元。

来源：39科技网