抗疫影像 | 长租公寓火与劫

本篇文章3447字，读完约9分钟

根据国务院办公厅1月9日工作会议的数据，预计全国发送的旅客数量将达到30亿左右。然而，许多地方的交通管制和部分航班、列车的取消，导致了2020年春节往返行程的分散、延误甚至取消。

疫情的预防和控制对整个身体有很大的影响。长期租赁公寓经历了疯狂扩张、不规范的租赁贷款、2018年的闪电爆炸以及龙头企业向资本市场的转移，容纳了大量的流动人口。在这种背景下，已经做了什么，它们将走向何方？

抗击疫情时的争议

这种威胁性的新型冠状病毒是国家经济发展的不可抗力因素。据房地产新媒体的不完全统计，截至2月6日，至少有10家家长租房企业相继发布公告并回应。

观点房地产新媒体访问公告获悉，以第一任部长“自由式出租”、“清客出租”等公寓为例，主要针对武汉等湖北省，在全国范围内实施了一些减轻租户租房压力和防疫控制的措施。

一是为武汉市防疫医务人员提供免费床位；二是推迟湖北员工和武汉等湖北员工的到达时间，定期登记员工健康信息，要求家政人员和保洁人员在服务时佩戴口罩等防护工具；三是为租户，特别是武汉租户提供折扣，如二月份租金减半、延长租期、退还租金等；同时，我们会联同政府有关部门，收集回港租户的健康资料，并提供消毒服务。

其中，长期租赁公寓为武汉市医务人员提供免费床位、消毒服务、收集返乡租户健康信息等行动直接支持了疫情防控，而武汉市租户的延期工作和减租行动更体现了企业的人文关怀。

来源:截至2月6日，主要长期租赁公寓的应用和公告，完成意见指数

然而，一些长期出租公寓已经设定了门槛，如签约时间限制和返券只能在平台上使用；在一些长期租赁公寓(如蛋壳公寓)中，将免租金成本推给房东的做法引起了人们的关注。房东不愿意获利，房客不能及时收到退还的租金，中间产生的利息差额被平台获利。此外，一些房客报告说，有一个争议，即长期租赁公寓，如自由公寓，在租金成功调整后不能按时入住。

据市场消息，目前，只有低利率社区和幸福公寓将独立承担免租金费用，项目投资者将支付账单。据天音超信息，沃衢是成立于2010年的白金集团旗下第一个青年长期租赁公寓品牌。乐居公寓成立于2014年，专注于出租年轻白领公寓。

国内外春节抢劫案

事实上，在长期租赁公寓的运营中降低押金、租金和服务费并不新鲜。为了获得更多的客户订单，春节活动，如30天免费住宿、第一个月零元住宿、老年人最高xx优惠券等，一直是长期租赁公寓的重要营销节点。这些优惠活动是常规的营销行为，不是企业防疫的唯一对策。

据业内人士分析，流动人口和大学毕业生是当前房屋租赁市场的主要客户，春节月份一直是全年的淡季。一方面，2.4亿流动人口将走上返乡之路，节假日后城市中的跳槽、换工作等因素可能导致部分工人推迟或取消租房需求；另一方面，国内高校的毕业时间集中在6月和7月，大量年轻毕业生还没有满足工作场所的租房需求。

疫情正在肆虐。这一假期的延长和灵活的网上办公导致了流动人口的分散和延迟回归，从而导致了租赁需求的延迟，长期租赁公寓的新房和客户数量减少；企业收入下降，但经营成本没有下降，反而上升，现金流沉重，这减缓了房屋的收回。

根据壳牌研究院的数据，2020年1月，18个重点城市的房屋租赁交易总量较上月下降了40.99%，较2019年2月(春节月份)下降了18.21%；新增住房和游客数量分别下降48.28%和42.64%。但是，2020年1月房屋租赁交易周期环比增速低于2019年2月(春节月份)，大部分城市房屋租赁交易周期均短于2019年2月。

对此，分析人士表示，今年春节淡季租赁交易效率高于去年，主要是因为租赁中介业务的网上水平有所提高，交易周期有所缩短。

回顾长期租赁公寓在中国的发展，无论是先拿土地，再经营，还是评估资产，再经营，回报期长达5-10年，整体租金回报率不到3%，一直是长期租赁公寓行业的痛点。然而，农业银行的低产出、长收入和短支付等不良商业模式加剧了该行业的重组。

根据意见指数“长期租赁公寓|房地产投资信托基金公开发行前夕”，长期租赁公寓行业仍处于烧钱的早期阶段，融资渠道有限。截至2019年前三个季度，因资金链断裂而崩溃的长期租赁公寓数量已超过25套。在融资渠道方面，除股权融资外，约有14套长期租赁公寓作为房地产投资信托基金，只有两个父母的租赁公寓——清客公寓和蛋壳公寓——成功登陆美国股市。

内部问题没有消除，外部问题已经到来。面对租金削减和防疫控制方面的春季抢劫，以及业务压力的增加而不是减少，长期租赁公寓在追求利润方面还有很长的路要走。

集体土地入市被打破

中国的租赁市场有多大？房地产企业相关人士向视点房地产新媒体透露，目前国内租赁市场已经达到1万多亿，预计2030年将达到5万亿。

长期租赁公寓的比例是多少？以北京市场为例，零售供应量占90%，而长期租赁公寓只占北京租赁市场的10%。

市场蛋糕暂时不需要变大，但长期租赁公寓行业需要变强。

2019年12月，住建局和六部委联合下发文件，将加强对农业银行低产出、长收入、短支付业务模式的高风险房屋租赁企业的监管，长期租赁公寓的金融属性将进一步弱化；2020年，我们将重点发展公共租赁住房、人才公寓和集体土地建设租赁住房。

以北京市场为例，从2017年到2021年，五年内将供应1000公顷集体土地，用于建设集体土地租赁住房。其中，北京万科公园住宅城寿寺项目已开始向周边企业和个人提前出租，预计2020年第二季度正式开业。目前，中国最大的租赁住房项目——北京朝阳十八里店集体土地租赁住房项目已经启动，预计总建筑面积为41万平方米，可提供6100套租赁住房。

此外，在18个集体土地租赁住房试点城市启动了160个试点项目，集体土地租赁住房将分批进入市场，有望促进租赁业的规范化发展。

流行病过后去哪里

虽然现实并不完美，但至少我们应该直接面对，所以当我在现实中遇到任何问题或挫折时，我不会抱怨，而是以更有建设性的方式找到有效的解决办法。里达里奥在《原则》中关于投资和工作的论述也适用于长期租赁公寓行业的这种情况。

疫情防控呼唤减少人群聚集和灵活的办公方式，而网上办公和虚拟现实查看技术越来越成熟，租赁效率提高，这为长期租赁公寓带来了新的发展方向。

面对现实是解决防疫混乱的最好办法。公益属于公益，事业属于事业。企业发展需要生存和利润。这种不可抗力因素还是长期出租公寓自我调整的机会。

在服务方面，长期租赁公寓需要在业主和租户之间提供沟通服务，按照规定定价，并尊重业主和租户之间的合作条款；整顿恶意出租贷款等。，并根据住房和城乡建设部的租赁政策削弱金融属性。

就财务而言，首先，要谨慎地衡量和控制房屋购置成本，拒绝卖空，提高入住率和租户满意度，保持持续稳定的现金流收入，实现自我造血利润的目标。

华晶证券房地产行业首席分析师周亚婷曾分析称，55%的购房成本和65%的100套公寓入住率是长期租赁公寓的近零利润点。然而，在长期租赁公寓行业，可供公众访问的商业数据很少。

以在美国股市上市的清客公寓和蛋壳公寓为例，它们近三年的财务数据未能实现盈利。运营收入主要依赖于租金收入和服务费收入，其现金流收入在很大程度上依赖于融资行为，但其在入住率方面的表现是可以接受的。

根据官方公告，2018年至2019年9月30日，青科公寓入住率分别为91.6%和92.4%，净利润分别损失1.76亿元和1.25亿元；2017 -2019年前9个月，蛋壳公寓的入住率分别为85.8%、76.9%和86.9%，净利润分别损失2.72亿元、13.66亿元和25.15亿元。

集体土地将进入市场已成定局。以中介型长期租赁公寓为代表的部分长期租赁公寓应大力培育，但不应追求规模扩张，应深化细分市场培育，调整经营模式，探索多方合作；开发商和酒店的长期租赁公寓主要是自给自足的，拥有强大的资金链，可以通过几乎为零的低土地成本获得更高的灵活租赁收入，并增加集体土地来租赁住房，与政府和国有企业合作，向同一方向发展。

长期租赁公寓作为房地产市场的衍生产品之一，也会受到房地产市场变化的影响。据世邦魏理仕(CB Richard Ellis)分析，鉴于当前宏观经济和市场的不确定性，许多城市暂停土地拍卖，投资者将更青睐门户城市和高质量资产以及能提供稳定收入和现金流的房地产债券。

苦难不值得赞美，但人们应该有义务记录并保持警惕。火灾或抢劫，没人能置身事外。

防疫形象|团结一致克服困难。在疫情下，房地产行业，一个努力，一个力量。

来源：39科技网