华泰证券：2019 年平稳收官，竣工终回正增长

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乐居财经讯李莉1月22日，华泰证券发布2019年12月房地产行业数据回顾及10年回顾。

核心观点

2019年，销售额保持弹性，但边际下降趋势越来越明显。12月，房地产企业集中补充库存，土地收购出现反弹。然而，展望2020年，我们预计新建筑、土地收购和投资的增长率将稳步下降。未来，在“稳定”的预期下，我们需要注意反周期调整/0/0。我们预计2020年“城市政策”的对冲和流动性的边际改善将会增加。此外，竣工面积自2017年以来终于恢复了正增长，我们预计2020年将继续保持正增长趋势，这也将带来与后周期产业链相关的机遇。

发展投资超出预期，增长率在过去五年升至新高

2019年，房地产开发投资超出预期，同比增长0.39个百分点。过去10年的复合增长率达到13.7%。2019年，同比增速回升至过去五年的新高，这与我们对年初前高后低趋势的判断是一致的。我们认为，总体增速超出预期的核心因素仍在于土地收购成本的弹性，以及支持发展投资的建设投资反弹的强劲可持续性。然而，2019年12月，开发投资同比增速的调整加快，或者是由于土地收购费用的滞后确认效应减弱。我们认为，2019年土地交易价格的负增长将加大2020年土地收购费用的调整压力，预计土地收购基数将制约2020年建设投资的反弹/。我们认为，2020年发展投资同比增长率将回落至5.9%。

销售额已创历史新高，反周期调整仍在意料之中

2019年，中国商品房销售仍超出市场预期，成交量接近16万亿元，创历史新高。2019年12月同比增长率的边际下降趋势越来越明显。一方面，这是由于市场繁荣的衰落；另一方面，也不排除在2020年完成年度目标时，总部房企基于销售预期的不确定性，提前预留销售盈余。自2019年第四季度以来，由于城市政策的全面铺开，12月份，中国一套房和二套房的平均贷款利率在过去6个月中首次下调。同时，居民中长期贷款在年末有所增加(12月同比增长57%)。2020年，流动性对需求的关心和监管的边际放松仍然值得期待。

到位资金增速得到修复，销售回报对冲融资收紧

2019年底，房地产开发到位资金得到快速修复，全年销售收入与开发到位资金的比例达到统计以来的新高，有效对冲融资收紧。五年来，到位资金同比增速波动收窄，监管准确性逐年提高。我们认为，房地产行业的融资监管将从短期窗口引导和行政干预逐步过渡到“宏观审慎”和“长期机制”，其中“宏观审慎”追求动态稳定，当土地市场和杠杆率上升过快时，政策会收紧，回落优化时，政策也会改善；“长期机制”可能包括:数据监控系统、精细化管理、责任落实、一些短期政策的逐步退出等。我们认为，一些自2019年以来对房地产融资过于严格的政策预计将在2020年逐步退出，融资环境趋于稳定。

对2020年房地产行业的配置机会继续保持乐观

展望未来，我们相信流动性将继续改善。由于需求侧政策和抵押贷款利率的改善仍在城市的政策下进行，融资侧政策有望见底，房地产行业的低估值修复空仍然相对较大。优质住宅企业的稳定增长和高股息收益率将共同培育2020年的投资机会。我们继续关注以下建议:1 .融资顺畅的领先房企:万科A、金地；2.成长型住宅企业:中南建筑与法华股份；3.现有资产的核心品种:欢乐城、招商局刮起和新大正。

风险预警:产业政策推进的速度、范围和力度存在不确定性；行业基本面的下行风险；部分住宅企业的经营风险。

来源：39科技网