富力的现金流保卫战

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乐居金融王湘南来自广州

2020年，R&F仍将走开源节流之路。

1月17日，建业地产宣布，本集团全资子公司上海玉瑾(买方)和广州R&F(卖方)已就收购事宜与目标公司达成股权转让协议，公司同意以总对价10亿元人民币从广州R&F收购目标公司10%的股权和销售债权。

此前，上海玉瑾、广州R&F和上海恒西分别拥有目标公司45%、45%和10%的股权。收购完成后，上海玉瑾、广州R&F和上海恒西将分别拥有目标公司55%、35%和10%的股权，目标公司将成为公司的间接非全资子公司。

根据公告，目标公司是河南建业福聚投资有限公司，主要用于开发郑州五龙口城市改造项目和花园口村整合项目。这两个地块将开发为住宅和商业项目，总规划建筑面积约为797万平方米，总用地面积约为4104亩，目前正在分阶段开发，部分分期项目正在销售中。

作为“老改革的特殊学生”，R&F于2015年首次进入郑州市场，与当地房地产企业建业共同开发了上述两个老改革项目。经过不到五年的合作，R&F为什么要减持10%的股份？

据媒体报道，这两个项目由R&F管理，建业出资，第三大股东帮助。然而，工程进展并不顺利，五龙新城李湘花园和上月居一期工程出现了房屋交付延迟。

对此，一些分析师认为，减持后，交易权将转移到建业，而R&F的投资将相应减少，这可以缓解之前的资金紧张。

自2017年以来，R&F以199亿元人民币收购了万达旗下73家城市酒店和大连万达中心办公楼的权益，R&F没有很好的整合和吸收，反而拖累了业绩，负债累累。

祸不单行。自2018年初以来，监管层面频繁涉及银行发展贷款、信托融资、债权股权融资、各类表外融资、私募股权基金等领域，形势日益严峻。

R&F不得不经常以相对较高的利率将外债用于输血。根据2019年半年度报告，截至6月底，R&F未偿境外债务为47.25亿美元，折合人民币约325.62亿元。

短期偿债能力方面，2019年上半年，R&F现金及现金等价物期末余额为234.58亿元，一年内到期的短期贷款和非流动负债为580.12亿元，现金负债率为0.40，比2018年末高0.02。

一般来说，如果该指标大于1，则可以说明房企有很好的短期现金流动负债能力，企业偿还短期债务的能力相对有保证。截至2018年底，80家上市房地产企业的平均现金负债率为1.73，表明R&F的债务压力很大。

去年8月，R&F地产的一份内部文件被泄露，文件显示“公司将在下半年暂停土地收购”，重点是“促进销售和收回资金”。在年初举行的2018年业绩发布会上，R&F董事长李思廉也宣称，他将在2019年斥资400亿元现金购买土地。

据统计，2019年上半年，太原和盐城共购买了23块土地，总成本约为136元，低于400亿元征地目标的一半。

去年12月，R&F甚至以折扣价出售股票进行融资。作为上市14年来首次增发新股，R&F表示已委托代理人配售总计2.73亿股新h股，配售价格为每股13.68港元，较前一天收盘价低约7.19%。预计将筹集37.35亿港元用于偿还海外债务融资。前年，李思廉还在与分析师的会议上表示，股价不会低于15至16元。

再加上近期减持，种种迹象表明，R&F的资金紧张状况并没有得到明显改善，开源节流是其当前的对策之一。

此外，值得注意的是，深陷资本泥潭的R&F也存在年销售业绩达不到目标的情况。根据嘉里的数据，R&F在2019年实现了1415亿元的销售额，这仅仅是年初设定的1600亿元目标的88%。

来源：39科技网