中泰证券：万通地产业绩如期释放，人员激励到位，转型整装待发

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乐居财经讯1月19日，中泰证券发布万通地产研究报告。

老式的领先开发企业转变了资产持有业务，人员和激励措施到位

1)公司近年开始业务转型，逐渐退出开发业务，增加了控股物业布局。2)引入序言，新管理层将规划新的轨道。3)股权激励机制即将到位并准备就绪:公司计划用自有资金通过集中竞价回购部分公司股份，全部用于员工持股计划或股权激励。4)投资金艺资本帮助转型布局:利用专业投资管理团队的优势，拓宽公司投资渠道，提高资金使用效率，借助资金平台寻找有发展潜力的企业。

开发业务:高质量的土壤储备保证了过渡期间性能的稳定释放

根据2020年1月15日的业绩预测，公司预计2019年实现净利润5.5-6.5亿元，同比增长68-100%；截至2019年中期，公司开发业务的未售价值约为42.85亿元(不包括香河运河国际生态城二期)，以确保未来的可持续发展；此外，该公司70%的运河国际生态城项目已转让给世茂，但剩余30%的股份继续释放利润。本次交易本期预计投资收益约为6.6亿元，后续预计投资收益约为2.3亿元。

商业地产:持有核心办公资源，租金增长可以预期

公司的办公楼位于一、二线城市的核心区域:近年来，公司开始增加商业地产的布局。北京万通中心位于国茂中央商务区，上海万通中心位于虹桥商务区的核心区域，天津万通中心位于天津和平区的金融中心。目前，已形成规范成熟的甲级办公运营品牌。近年来，公司自有房产收入保持稳定，出租建筑面积保持稳定增长:公司出租建筑面积自2016年以来保持稳定增长，2019年前三季度实现租金收入1.85亿元，同比增长9.74%。考虑到北京和上海写字楼的供需趋于平衡，租金收入预计将稳步增长，而上海和天津写字楼的入住率将继续增加空房，因此公司未来的自持经营物业收入预计将保持稳定增长。

金融分析:充裕的货币资金促进转型升级

计息负债规模持续下降，债务负担较轻:公司计息负债自2016年以来大幅下降，资产负债率也逐年下降。公司拥有丰富的货币资金，促进了转型升级:公司26亿计息负债中，一年内仅到期2亿计息负债，公司账面货币资金达到22亿。考虑到公司大部分未售出存货已经完成，在建项目后续投资较少，货币资金充足，稳定的财务结构也为公司未来的战略转型奠定了坚实的基础。

投资建议:加大房地产开发业务力度:2019年，公司将国茂z3地块转让给普洛斯，将香河运河国际生态城项目70%的股权转让给世茂，预计将获得较高的投资收益；与此同时，公司仍有高质量的土壤储备，以确保未来几年业绩的顺利发布。商业地产持续布局:目前，公司已将“万通中心”打造成为优秀的甲级写字楼品牌，租金收入稳步增长。无压力的轻资产转型:公司负债率在行业内处于很低的水平，短期偿债压力小，货币资金充裕，为公司转型升级奠定了坚实的基础。综上所述，我们乐观地认为，公司将在稳定释放业绩的同时，轻装上阵，探索基于商业地产的新业务发展。据估计，2019-2021年公司每股收益分别为0.26元、0.32元和0.40元，2019-2021年与pe相对应的当前股价分别为21.3倍、17.3倍和13.5倍，保持“买入”评级。

风险预警事件:房地产行业监管超出预期，公司房地产项目结算低于预期。

来源：39科技网