星河商置正式赴港IPO 黄楚龙隐藏在9月里的资本运作

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1月17日晚，一家名为盛兴商业管理有限公司(以下简称盛兴商业管理)的公司出现在香港交易所上市听证会的申请名单上。

观点房地产新媒体获悉，盛兴商业管理是深圳房地产公司星河控股设立的一个全新的上市平台。经过一系列的组织重组，其间接全资拥有星河商业管理公司100%的股权。

这也是在2019年7月从新三板退市后，星河商厦在半年后正式向香港证券交易所发起冲刺。随着招股说明书的披露，黄楚龙开始展示他的商业房地产王国的最新面貌。

根据招股书，盛兴商业管理有限公司的品牌体系包括cocopark、cococity和ico、cocogarden和城市型购物中心空三号。在过去15年的运营中，深圳福田星河可可园等具有代表性的项目。

盛兴商业管理主要分为委托管理服务模式、品牌与管理输出服务模式和整体租赁服务模式，可以复制。与2018年财务报告相比，资产组合也有所扩大，全资公司星河商厦的总营业面积增加了80多万平方米。

截至2019年9月底，星河商厦已为38个商业地产项目(包括购物中心和商业综合体)提供商业运营服务，总承包面积约287万平方米。其中，21个位于大湾区(15个在深圳)，6个在长江三角洲，4个在中国中部，7个在其他地区。

其中，近年来，星河商社以轻资产模式加快了商业地产的扩张，并一度将区域购物中心可可城推广到汕尾、普宁、鄂尔多斯等城市。2019年7月，这是可可园第一次出口其品牌，也是该品牌第一次走出深圳进行海外扩张。

然而，根据招股说明书，轻资产的比例下降。从2017年到2019年9月底，独立第三方房地产开发商的面积分别为96.8万平方米、137.7万平方米和164万平方米，分别占59.61%、66.43%和57.14%。

视点房地产新媒体获悉，自2019年第四季度以来，星河商业有限公司还在南昌、上海、深圳签署了四份新的商业运营服务合同，合同额外面积为99，500平方米。

从业绩水平来看，2017年、2018年和2019年前9个月，公司持续经营收入分别为2.781亿元、3.287亿元和2.894亿元，持续经营总利润和综合收益分别为5，040万元、8，510万元和8，370万元。盛兴商业管理表示，该公司的业务记录稳步增长。

进一步发现，委托管理服务是2019年9月末持续经营收入中最重要的部分，占75.4%，品牌管理出口服务模式和整体租赁服务模式分别占19.6%和5%。

与此同时，与以前相比，盛兴商业管理公司有意改善其财务业绩，其毛利润、净利润和现金流均有所改善。

从2018年到2019年9月底，其毛利从1.21831亿元增加到1.49855亿元，净利润从8563.8万元增加到1.09189亿元，期末现金流量从5829.4万元增加到1.17169亿元。

视点房地产新媒体发现，为了提高注入盛兴商业管理的资产质量，早在2019年初，星河商业管理就剥离了财务表现不佳的资产。其中，2019年2月，计划将其深圳星河曲辉创新发展有限公司转让给星河房地产，售价为1元。目标公司在2018年底的净资产为负。

经过一些资产调整后，星河商品房的资产回报率也从21.1%上升到28.4%，股权回报率从47.3%上升到69.6%，但流动比率下降到1.6，资产负债率上升到68.9%。

早在2018年6月，星河控股董事长黄楚龙就明确表示，未来5年，他将力争实现1500亿元的整体经营规模和150亿元的营业利润，其中房地产进入中国前40名，商业进入中国前10名，工业进入中国前6名。因此，对接资本市场，推动更大规模的发展，已经列入星河的规划清单。

虽然星河商业股份有限公司在2016年上市了新三板，但回顾过去三年的经验，它可能并不高兴。由于流动性差，融资环境不乐观，就像一个游泳者在水中被手脚束缚，业绩增长缓慢，融资能力下降。

根据星河商品房财务报告，2018年收入为3.17亿元，净利润为7898.68万元，与上市前相比并不明显。在过去的三年里，它的收入只增加了5500万元，净利润只增加了5374.93万元。

2019年7月24日，星河商业有限公司选择果断结束这种状态，并计划终止其在新三板的上市。该公司在公告中表示，由于公司的发展需要，并结合自身情况，计划在全国中小企业股份转让系统中申请终止公司股份。

随后在去年8月23日，星河商厦正式终止了其在新三板的上市。当时有市场消息称，星河商业公司已从新三板退市，并计划迁往香港交易所。一方面，基于租金的盈利模式受到香港资本市场的青睐；另一方面，在香港上市可以改变星河商业学院目前融资问题的缺陷，进一步获得更充足的资金，有利于加快扩张。

为了完成在香港的上市，星河商业有限公司早在2019年4月就开始准备重组和企业重组。

根据招股说明书，星河招商分别于2019年4月8日和9月16日在海外成立了高星投资控股有限公司(以下简称高星)和高森企业发展有限公司(以下简称高森)，之后黄楚龙取得了上述两家公司的全部股份，并将高星持有的全部股份转让给高森，间接持有高星的全部股权；随后，高森持有的高星已发行股份将以赠与的形式全部转让给黄楚龙旗下的家族信托管理公司龙和控股有限公司，家族信托为全权信托。

同时，2019年8月1日，李德睿出资，之子黄通过股权激励计划取得上述公司全部股份。

截至2019年下半年，特别是从新三板退市后，星河商业股份有限公司在香港上市更加活跃。

盛兴商业管理最新股权结构来源:ipo招股说明书

2019年9月23日，盛兴商业管理正式成立，法定股本为38万港元。黄楚龙家族分别通过高星和德瑞投资持有盛兴商业管理公司80%和20%的股份。2019年10月至12月，盛兴商业管理先后注册了三家全资子公司，即英属维尔京群岛的兴德城商业、香港的兴金城商业和中国的兴汉商业。

上述桥梁建成后，2019年12月16日，星汉商业分别与星河商业房地产投资有限公司和安岭山资产管理有限公司签订了股权转让协议，并将后者持有的星河商业房产的全部股权纳入口袋，总对价为8108.83万元。

至此，星河商业在香港上市的道路已经铺好，前者正式成为星河商业的直接全资子公司。对此，业内人士认为，星河商业有限公司的上述调整应该是红筹结构，这有利于其在香港证券交易所上市。

从中国新三板退市到在香港上市，再到在香港资本市场的海洋中跳进星河商厦，市场将给出一个答案，它将如何在未来激起数千波波澜。

来源：39科技网