蓝光发展千亿虚实

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蓝光发展委员会主席杨铿

上海乐居金融李义河

蓝光发展上海新总部CEO迟峰刚刚加入公司不到一个月，他带领蓝光发展联席总裁兼首席运营官余池、投资副总裁何健彪和总裁助理王小鹰召开了一次推广会议。

白色背景上带有蓝色字符的Ppt和“蓝光项目股权战略推广会议”引人注目。观众中有来自全国21个单位的代表，包括成都巴建、厦门万安、吴冶集团、浙江宝冶、重庆中科、四川雅典、思迪国际和周瑜华洲。

这是蓝光开发官员1月16日发布的新闻。

据了解，推介会从1月15日开始，一直持续到1月16日。主要内容是回顾和展望蓝光目前的投资布局和收益，重点是深入分析蓝光项目的股权投资模式和案例。

值得一提的是，去年9月蓝光进入上海新总部后不久，蓝光发展又召开了一次行业投资交流会。

当时，荣鑫中国、华夏幸福、新力、卓越、中瑞恒基、东源、杜松集团、韩毅、天阳地产、红星美凯龙、华虹嘉信等众多企业出席。

在推介会上，蓝光发展多次提出“股权平台”的概念。迟峰在现场表示，蓝光将在高要求、高标准的双向核心下“做好工作，维护声誉”，为未来蓝光项目股权投资平台开辟广阔的发展前景。

蓝光“旧瓶新酒”

这是蓝光进入1000亿俱乐部后扩张野心的体现。

一位业内人士向乐居金融指出，项目股权合作可以间接达到融资的目的。例如，一个20亿元的项目，通过合作只能筹集到10亿元，项目的整合就可以实现，一举两得。

事实上，开发商通过合作收购土地和项目来实现区域扩张并不新鲜。特别是在2016年和2017年，当土地价格飙升时，住房企业合作和扩大土地收购可以有效提高竞争力。

对于发展迅速的蓝光来说，这种扩展逻辑仍然有用。

据了解，蓝光发展在2015年完成了重组和上市。2016年，公司销售额从183.7亿元增加到339.1亿元；随着公司在全国范围内的推广，蓝光的销售额也迅速增长，2017年和2018年分别达到582亿元和855亿元。

直到2019年，它才正式突破1000亿元，而合作是蓝光发展规模迅速扩张背后的必然。

从蓝光发展的土地储备来看，此前蓝光发展披露的一项数据显示，公司通过合作、股权收购、代工建设等间接招标、拍卖和挂牌项目的储备资源占85%以上。

纵观其历年年报，2017年蓝光在成都、云南和重庆、北京、华南、华中和华东等地开发了房地产储备，合作开发项目的平均股本占78.2%。2018年，这一比例降至71.67%。这表明公司仍在引进合作伙伴开发项目，储备项目权益比例进一步下降。

去年5月，蓝光通过合作伙伴以19.8亿元的总价格在浙江绍兴赢得了一处商业和住宅用地。经过94轮招标，在去年土地市场低迷的情况下，地价达到了罕见的37.78%。

并购也在意料之中。去年4月，蓝光以22.14亿元的总价格收购了成都中行，获得了89万平方米的总建筑面积。今年9月，蓝光发展的一家子公司以17.8亿元人民币收购了重庆华晶宇100%的股权。据调查，这是一家新成立的房地产开发公司，目前正在开发月来40万平方米的花园别墅社区。

通过购买股权和合作收购土地，规模迅速扩大，同时牺牲了部分股东的权益。根据2019年第三季度报告，蓝光发展的少数股东权益为184.07亿元，超过了母公司的所有者权益173.49亿元。

从年销售额来看，蓝光发展近两年的股权销售比例逐渐下降。乐居金融查阅了数据后获悉，在2016年和2017年，蓝光发展的年股本销售仍占87%以上；2018年，蓝光实现全流程销售855亿元，股权销售629亿元，股权销售比例降至73.57%。

乐居金融是根据公共信息组织的

根据嘉里的排名，2019年，公司的股权销售总额为768.4亿元，占1079.8亿元总流量销售的71.16%，股权销售比例进一步下降。根据兴业证券的数据，蓝光的总土地储备约为2700万平方米，其中中西部地区占63%，长江三角洲占20%。在这些房地产项目的储备中，蓝光发展的权益比例值得研究。

减轻负担？

公众寻求项目的股权合作或多或少与其财务状况有关。

根据凯瑞的数据，蓝光发展在2019年以1079.8亿元的销售额排名第33位，并正式进入1000亿俱乐部。也就是说，蓝光从100亿发展到1000亿只用了4年时间。

在快速运行的背后，一些问题逐渐出现。根据蓝光2019年第三季度报告，该公司的负债在去年前三季度进一步增至1469.61亿元，资产负债率为80.43%。同时，公司净负债率达到103.45%，净负债率达到116.38%，剔除股东权益中的39.68亿永久债务。

该公司2019年中期报告显示，蓝光的短期贷款(包括短期质押贷款、抵押贷款、担保贷款和信用贷款)总计69.3亿元；一年内到期的非流动负债增加到72.58亿元。此外，去年1-6月，公司应付债券总额达到205.04亿元，其中大部分债券将在2021年前到期。

截至2019年9月末，合并口径下蓝光发展的贷款余额为618.1亿元，比2018年末经审计的贷款余额569.58亿元增加48.52亿元。

相比之下，2019年1月至9月，蓝光的开发和运营活动产生的净现金流为-20.04亿元，报告期末的现金及现金等价物余额为206.52亿元。

自去年以来，蓝光已经实施了许多融资行动，以补充手头的现金流，借新还旧。

2019年3月，蓝光发展以7.50%的票面利率完成了一期11亿元公司债券的发行；今年7月，蓝光在2019年发行了第二批公司债券，票面利率为7.50%。随后，在11月和12月，公司还发行了4亿元和3亿元的公司债券。

就在刚刚过去的1月16日，蓝光发展还计划以其上海总部虹桥世界中心的资产为基础，为写字楼房地产投资信托基金设立专项资产支持计划，计划发行规模不超过10.65亿元人民币。

据了解，公司计划以不超过4.3亿元的价格，分别收购其子公司新都蓝光及其控股股东蓝光集团持有的润绵实业50.18%和49.82%的股份。

股权转让完成后，蓝光发展将收购上海市青浦区楚光路1588弄“虹桥世界中心”578号虹桥世界中心2-9层办公楼资产的全部股权。

蓝光发展将以房地产资产为基础资产，发行规模不超过10.65亿元的写字楼房地产投资信托基金。上述知情人士指出，蓝光召开项目股权合作促进会，无疑是想通过合作来减轻其财务负担和分担风险。

值得一提的是，在回归新线、二线、加强三线的战略下，中西部地区正成为蓝光发展的“弃儿”。数据显示，截至2019年前三季度，蓝光在华东地区的销售额达到199.48亿元，取代成都，在公司六大区域中排名第一。

蓝光官方微显示器显示，该公司已经在12个主要地区的60多个城市规划了400多个项目。未来，这种合作将成为蓝光发展的常态。

来源：39科技网