克而瑞证券：资本化加速，规模为王

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乐居财经讯李李1月11日，证券发布2020年物业管理行业战略报告。

投资要素

物业管理企业的上市浪潮将在2020年继续。2019年，共有12家物业管理公司通过ipo或借壳方式登陆资本市场，这是自2014年彩色人寿成为首家物业管理公司以来，物业管理行业出现频率最高的一年。截至2019年12月31日，共有24家内地物业管理公司上市，包括3只a股和21只港股。我们相信，2020年物业管理企业的上市热情将会持续。据Cree Securities统计，建业新生活、兴业IOT、业兴集团、郑融服务等物业管理公司已向HKEx提交了上市申请表，华润置地、世茂集团等房地产公司也计划分拆上市。

我们保守预测，2020年内地上市物业管理公司的总市值将至少增长30%，这与我们对2020年内地上市物业管理公司净利润增长的预测基本一致。到2020年底，物业管理行业的市值预计将超过3000亿元，延续2019年的牛市。2019年12月31日，物业管理行业总市值达到2320亿元，同比增长182.5%。物管上市公司的年均股价涨幅为66.6%。2019年，24家物业管理公司中只有5家倒闭。物业管理行业具有很强的可预测性和稳定的利润，有可能成为“美好生活”的入口，这一点已被资本市场广泛认同。作为一个容纳10万多家企业的行业，物业管理行业的资本化进程可能才刚刚开始。我们相信，物业管理行业的上升通道将会继续，有望成为一个独立于房地产行业、与美好生活相关的新的服务行业。

2020年，上市物业管理公司的管理面积将继续扩大，或达到35-40亿平方米。根据柯睿证券研究所的计算，2019年24家内地上市物业管理公司的总管理面积约为26.1亿平方米，同比增长53.8%，高于2018年30.7%的年增长率，也高于2018年全国物业管理行业13.2%的增长率。我们预计，2020年，24家上市物业管理企业的管理面积将达到31.4亿平方米，同比增长20.1%。此外，上市物业管理企业和可能的规模并购将使上市物业管理企业的管理面积到2020年底达到35-40亿平方米。

行业整合将在2020年继续。2019年，物业管理企业的平均市盈率为32.5倍，高市盈率支持了行业并购和整合。2019年，M&A上市物业管理公司的年对价约为79.2亿元。除了“大鱼吃小鱼”，还出现了许多规模相同的并购，如招商地产借壳AVIC盛大，以及龙湖集团拟收购绿城服务股份。这一趋势表明，行业整合正在加强，物业管理公司正在努力发挥其管理规模的力量。然而，并购驱动的增长将对投资后管理提出更高的要求，这将使物管公司的投资决策更加理性，呈现差异化。

物业管理行业的整合趋势明显，我们看好形成规模的龙头企业。碧桂园服务(6098.hk)、绿城服务(2869.hk)和色彩生活服务(6098.hk)分别代表大型物业，积极探索增值服务物业公司和独立第三方物业管理公司，这将成为我们2020年的第一个目标。

风险警示:附属房企完成不尽如人意，M&A项目整合不尽如人意，战略调整失败。

来源：39科技网