东方证券：竣工周期拉长难挡竣工复苏大趋势

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乐居财经讯李1月10日，东方证券发布了房地产竣工数据的深度探索。

核心观点

行业结构变化导致施工工期延长，从而影响竣工端的性能。我们发现，工业住房市场比重下降，短期住房在销售结构中的比重上升，三、四线市场在地理分布中的比重上升，政策对精装修比重的要求确实延长了建设周期。估计显示，2008-2018年从预售到竣工的平均时间从1.89年增加到2.05年，这在未来可能会进一步改善。

近年来，竣工面积偏离了销售面积和新开工面积。通过研究统计局公布的竣工数据，我们发现自2015年以来，行业的竣工面积、新开工面积和销售面积的总量和趋势都有明显的偏离，使得竣工数据的参考意义下降。

根据公开数据，2015-2018年预计完成面积分别为12.1亿立方米、12.9亿立方米、13.7亿立方米和12.2亿立方米，根据回归模型，完成面积分别为11.9亿立方米、11.1亿立方米、11.7亿立方米和13.8亿立方米。竣工数据是新建筑和销售数据的滞后指标，估算竣工数据的方法是找出竣工数据与其他指标之间的定量关系。我们通过统计局的数据倒推法和回归分析法发现，2014年前公布的竣工数据与估算值吻合较好，但2015年后有一定偏差。此外，我们还通过期房和现房的分割方法对其进行了修正，但考虑到这种方法忽略了停止复工的影响，可能会高估实际规模。

预计2019-2021年建成区面积分别为14.7亿立方米、14.9亿立方米和15.1亿立方米。我们认为回归分析在总量预测中更为可靠，但现有房屋的分割方法可以包含行业的客观因素，如期房比例、精装修比例等，可以克服回归方法的滞后，在增长率方面有较大的参考价值。预计结果显示，未来三年行业实际完成面积可能超过14亿立方米，2019年和2020年可能是完成的高峰期。

完工后恢复是一个普遍趋势。我们认为，考虑到近年来房企融资的不足，房企严重依赖销售回报，新增建筑面积增速较快。由于建筑面积的增长速度在未来可能会放缓，过去开始的销售最终会传递到竣工，竣工面积的增加将会突破历史高点。

投资方案和投资目标

我们发现过去几年的完井数据偏离了其他指标。在行业基本面稳定的情况下，基于公共数据的模拟和不同假设下的估计数据都表明，过去的销售增长将逐渐出现在完成期，2020年将是相对完成的高峰期。竣工后的恢复将保证开发商的结算业绩，其中领先的房地产企业和近年来销售增长率较高的房地产企业受益尤为明显。万科a(000002，购买)、保利地产(600048，购买)、融创中国(01918，购买)、中南建设(000961，购买)和阳光城(000671，购买)被推荐为新建和销售的滞后指标，竣工对于房地产子行业的物业管理行业具有较高的参考价值。我们对能够从母公司的稳定完成中受益的领先物业公司持乐观态度，推荐保利物业(06049，购买)，并建议关注碧桂园服务(06098，未评级)、招商局凑钱(001914，未评级)、永胜人寿服务(01995，01995)。

风险警告

销售额明显低于预期。出乎意料地收紧融资会影响完成的速度。

？超出预期的政策调整影响模型参数选择的合理性。

来源：39科技网