Top20增速最快黑马—金茂五年五倍的增长秘密

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正文/乐居金融展浩博

2020年初，中国金茂(0817.hk)上市13年来股价创新高，市值也突破700亿元。房地产市场的“过冬论”盛行，但一度引起市场关注的“金茂速度”再现。2019年，在众多房地产企业遭遇困境的时候，金茂悄然完成了新的业务布局和新的转型轨道。

就像金茂的参与者去年在挑选中国房地产经理时表现出的冷静和自信一样，金茂似乎也能够轻松控制速度和质量，跑完2000亿的赛程。房地产已经进入股市游戏的后半段，金茂的身份定位已经从科技房的领导者无缝切换到城市运营的建设者。

12月31日，中国金茂宣布完成年支付1500亿元，累计合同销售额也提前达到年度目标。这是继2019年8月金茂宣布销售额突破1000亿元后，销售额又一次重大突破。

现金为王，稳扎稳打，金茂坚定稳健地前进，跨越周期，继续前进。

业绩增长迅速，破纪录的销售已经成为常态

根据柯睿的销售统计表，2019年全年，中国金茂实现销售额1608.07亿元，在百强中排名第18位，而2018年，这一数字为1280亿元，排名第24位。今年，销售额同比增长约25.7%，排名第六。

回顾金茂历年的销售额，从2015年的303亿、2016年的485.4亿、2017年的693亿，到2018年的1280亿和2019年的1608.07亿。不难发现，金茂在过去的五年中取得了快速的业绩增长，并多次创造了吸引市场注意力的“金茂速度”。

在辉煌的销售业绩背后，金茂已经完全控制并实现了多次开花。杭州、北京、温州、南京、宁波单城销售额均超过100亿，并先后进入“金茂亿城俱乐部”。

在杭州这个首个实现100亿元销售的城市，金茂以其产品的硬实力打开了市场，率先“打破了国外开发商水土不服的魔咒”，并屡创销售记录。

2018年，杭州金茂大厦首次开业，40天内销售额达46亿元。2019年，它继续发挥其实力。最后，超过200套在150分钟内售罄，他们在年中被清算。单套就贡献了34亿元的合同价值。另一年，绍兴镜湖金茂艺墅作为绍兴镜湖新区的一个抢手货项目，频频赢得区域热卖榜，年累计签约销售额超过30亿元，引领绍兴别墅住宅新纪元。

在南京，鱼嘴金茂月开了四次，赢了四次，销售额33.4亿元，很快就卖完了；在宁波，当宁南金茂悦第一次开业时，它展示了900多组顾客抢购378套房的盛况；北京岳百货的代表项目大兴金茂悦在开盘当天就获得了17亿元的销售额。

金融稳定和高质量发展正是时候

在销售额稳步增长的同时，金茂追求的不止这些。一方面，乐居金融了解到，金茂不同于业内许多房企，虽然包含在合同金额中，但内部合同销售额可以达到30%，因此金茂的光明销售数据是稳健的；另一方面，金茂以支付为导向，追求高质量的增长。

随着房地产融资的不断收紧和房地产市场监管的规范化，稳定的现金流日益成为房企生存和发展的重要保证。有鉴于此，金茂灵活调整2019年战略重点，追求高品质发展。不是简单地将合同销售额作为绩效评估指标，而是将重点放在促进支付上。

2019年全年，金茂实现现金支付1500亿元，这无疑是金茂支付业绩的最好证明。同时，在中央企业中化集团的支持下，金茂也充分发挥了融资优势。上半年平均借款成本仅为4.96%，融资成本明显高于行业平均水平。净负债率方面，金茂从2018年末的71%下降到2019年中期的67%。

此外，2019年7月，金茂积极参与混合改革，推出平安，跃升为金茂第二大股东，持股比例为15.2%。有了安全进入，金茂不仅可以利用保险和债务周期长、成本低、稳定等特点。，但也有更多的资本成本优势，扩大安全边界，进一步推进市场化，获得更多的合作机会。

融资成本低，负债率有效降低，安全策略进入市场。在追求高品质发展的道路上，金茂充分发挥现有优势，多管齐下，创造稳定快速的黑马奇迹。

产品为王，第一条增长曲线处于完美过渡状态

高质量发展的另一个内涵是产品为王。房地产已经进入下半年，行业已经告别了粗放扩张的岁月，迎来了精细化经营的生产主义时代。能够适应变化并不断赢得市场认可的产品实力成为赢得竞争的关键。

金茂注重“智能、科学、绿色、健康”的住宅，一直是产品主义的倡导者和领导者。其中，超级ip“金茂大厦”的成功打造，使金茂产品迅速在全国许多一、二线城市打开市场，占据区域质量标杆。在华北，北京未来的金茂大厦今年五个月内售出68亿元，成为房地产市场的一个显著案例；在长三角地区，温州鹿城金茂大厦年签约量近50亿，宁波海曙金茂大厦年签约量超过30亿；在珠江三角洲地区，深圳龙华金茂大厦首次以37亿元的价格售出，这是第一个现有住房进入市场的金茂大厦项目。

金茂政府所有的产品之所以能突破周期，在市场上卖得好，是因为金茂的产品经过多年的打磨，金茂政府不断推动迭代升级，以不断适应客户需求的变化。2018年10月，中国金茂宣布金茂大厦2.0时代正式开幕，推动绿色健康和智能科技两大升级。

城市运营，第二个增长曲线是有希望的

在此基础上，金茂不断探索一条具有金茂特色的可持续发展之路。这也被称为金茂未来发展的“第二增长曲线”。从房地产开发商到城市运营商，从科技房的领导者到赋予人们更美好生活的人。金茂正在这座城市运营的新赛道上进行华丽的转弯。

2019年，作为中国金茂的“城市运营年”，金茂继续逆潮流而动。年内，成功赢得温州瑞安生态科技城、无锡霞客岛生态城、岳阳洞庭生态创新城、嘉兴上海窗口智能科技城、福州滨海智能新城、杭州富阳王琴城市综合体等多个新城运营项目。到目前为止，金茂登陆城已经有20个运营项目。

已推广的城市运营项目也迎来了“丰收”:青岛西海岸创新科技城一期推出的549套房开盘即售罄；张家港智能科技城于12月24日首次开业，当日销售额超过23亿元，创下当地开业销售额纪录。

从文化产业和现代服务业取得新成就的长沙梅溪湖国际新城，到南京汤山温泉的丽江金茂谷镇和杨康镇，从以国际金融和航运中心为重点、引进总部经济的上海北外滩，到汇聚科技创新和生态文化旅游产业、引进亚洲第一伊甸园的青岛中欧国际城，金茂的城市运营模式主要采用一级开发、二级开发和运营的全服务链模式。促进城市价值的增长，促进整体资产价值的不断提高，即先建城市，再聚人气，促产业，集人于市，促生产于市，从而极大地释放城市的活力。这样，中国金茂的城市经营进入了高效复制阶段。

第一个增长曲线阶段以住宅开发为主，仍有很大的增长潜力，金茂率先规划了第二个阶段的稳定增长路线。城市营运资金投资大，回报周期长，所以那些有坚定决心和强大实力的人不敢轻言放弃。金茂以居安思危的战略眼光和勇往直前的非凡勇气在这一布局中起了带头作用。长沙梅溪湖工程已经运行了近十年。随着项目的滚动投资和持续落地，城市运营将是金茂下一阶段稳健表现的保证，也将为金茂在2020年冲刺2000亿目标奠定基础。

寻找一段时间是不够的。金茂率先进行了城市经营的深度布局，精耕细作，创造了第二条增长曲线，参与了城市建设和更新，守护了伟大时代的繁荣。正如中国金茂的相关负责人所说:“金茂每次入城，不仅仅是盖一波房子卖，而是参与城市运作，改变城市格局，真正让人民过上更好的生活！”

来源：39科技网