首个集体土地租赁项目面市北京 万科泊寓给年轻人一个有家的城市

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京信

2020年7月，成寿寺村的18英亩土地被改造成了新的。

成寿寺社区建成后

该地块曾被规划为多功能建设用地，但多年来一直难以建设和实施，与北京大部分村庄改造前的情况完全相同。如今，在这片土地上生长着集居住、娱乐和商业为一体的公园宅院。这是我国第一个集体土地租赁住房项目开工建设并投入使用，开创了租赁时代的新模式。

成寿寺村的巨大变化离不开村集体与万科的合作。村集体提供土地经营权，万科负责所有建设成本投入，通过设计和运营实现多方长期可持续利益。

在建造公园屋|庭院(城隍庙社区)的过程中，优越的商业环境帮助很大。作为北京市第一批集体土地建房试点项目，该项目得到了社会各界的高度重视和支持。房子是租来的，但生活不是。万科希望在项目建设过程中，通过优质的产品和丰富的配套设施，更好地为租户和周边居民服务。功能分区、紧凑性、准确性、健康和环境保护以及住在包里已经成为公寓类型的设计准则；为年轻人提供一个new/きだよきだだよききききだきききききききききききӕ

7月6日，万科公园屋|庭院(城隍庙社区)正式开业，首批235套公寓于5月下旬全部出租。第二批公寓已经开始预售，所有公寓都计划在第四季度进入市场。

租购时代的努力

第十九次全国代表大会指出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使所有人都能住上一套房子。在推进北京租赁市场发展的过程中，一方面，租购并举已成为城市和政策发展的重要趋势，租购同权的法律实践不断完善；另一方面，土地供应倾向于租赁市场。根据《北京市2017-2021年及2017年住宅用地供应计划》，未来五年将安排150万套住房建设计划，其中50万套为租赁住房，占30%。2017年，北京市出台了《关于进一步加强集体土地建设租赁住房工作的意见》，进一步加强集体土地建设租赁住房工作，落实我市2017年至2021年集体土地供应任务。

同年，北京万科以“给年轻人一个有家的城市”为初衷，开创了租购并举的时代，为年轻人和时代的奋斗者提供了经济适用房和生活配套解决方案。据悉，目前，北京万科已经在北京获得了2万套优质的租赁住房土地供应资源。

创新集体租赁住房土地合作模式

成寿寺项目是万科参与的北京最佳出租房地块之一。位于南三环方庄桥西南角，方庄商圈。方庄是北京第一个整体规划的住宅区，建于20世纪90年代。城隍庙项目交通便利，距离14号线方庄站800米，距离5号线刘家窑站1.2公里。去国茂只需6站20分钟，这自然对上班族有吸引力。

城隍庙工程经历了近20年的曲折历程。该项目的主体是北京金成元投资管理公司，原名成寿寺村集体经济组织。自2001年以来，组织实施了成寿寺古村落改造工程。2005年，作为北京市第一个试点村的成寿寺村，完成了整个系统，搬迁了该村，并将农村集体土地转让给金成元公司和全体股东。

2017年是一个转折点。成寿寺村与万科在土地经营权方面进行了合作，并将项目建成后45年的经营权和收益权转让给万科。与土地收购不同，万科只需在前期投入建设和开发成本，减轻了企业参与租赁住房的负担。同时，万科向村集体支付最低年收入。如果利润超出预期，村集体将在保证租金收入的基础上分享一定的超额收入，这不仅保护了村民的基本利益，也给了村民分享市场增量红利的机会。

得益于优化商业环境的政策背景，城隍庙项目领先了一步。作为北京市第一批集体土地租赁住房建设试点项目，城隍庙项目原计划从项目立项到取得施工许可证需要7个月时间，但实际过程缩短为5个月，整个项目比综合计划提前6个月开工。

促进长期租赁公寓市场的发展

城隍庙街区建设的停车|庭院已经大大填满了空的白色市场。根据2017年的数据，北京大约有860万租房人口和430万出租房。乍一看，供应并不短缺，但事实上，北京的租赁市场存在严重的不匹配。

首先，供需之间存在不匹配。近400万出租人口中的白领需要独立的空房，而仅有80万套独立的空房可供供应。大多数不能满足自己需求的年轻人只能用分享的方式。

第二，价格不匹配。除了北京每年拆除的城中村/地下室外，北京实际上只有250万套符合条件的出租屋，平均每套租金为7000元/月，超出了年轻人的合理支付范围。

于波圆尔(成寿寺社区)的进入有效地解决了这两个不匹配的问题。首先，该项目保证每个租户都有自己独立的私人空房，并把具有社会属性的功能如参观、阅读和健身放在开放式共享的空房中，通过设计解决供需不平衡的问题。此外，在成寿寺900多套长期租赁公寓进入市场后，北京万科和高黎庄项目的长期租赁公寓将很快进入市场，这部分新增的租赁住房供应可以进一步稳定租赁价格。据悉，三环路旁的公园屋|庭院(城隍庙社区)的租金从3600元/月开始。

价格如此之高的产品一进入市场就被许多租户所认可。目前，第一批进入于波场(成寿寺小区)市场的235套公寓在5月下旬开盘前全部租出。第二批带有特殊主题房间的房屋已于7月份开始预售，并将于今年9-10月份正式上市。

张女士很幸运地租到了公园楼成寿寺店第一批房子中的最后一套标准公寓，她说公园楼是她这么多年租房中遇到的最好的选择。过去，当她刚毕业时，她选择了分享她的生活。总是有许多不便，她担心安全问题；然而，当她想在收入稳定的情况下租一套一居室公寓时，仍然很难找到一套社区和住房质量足以满足她生活水平的出租房。直到我看到停车|院(成寿寺社区)，不仅位置好，靠近地铁，设施齐全，而且还有年轻的工作人员，沟通顺畅，服务周到，为租房者提供包括搬家、咨询、维护和社区运营等贴心服务。

私人裁缝的舒适生活

住宅是人们理想生活、个人意见以及安居乐业的载体。然而，在现实生活中，购房和租房往往是不平衡的，租房往往代表着低质量和更远的距离，尤其是年轻人的租房需求往往被社会所忽视。另一方面，由于Z一代和后朗有自己的生活理念和独立思考，他们显然不再满足于市场上同样的主流租赁供应。

万科善于向年轻人学习，与年轻人一起创造，用他们的需求激发他们的新思维，用他们的语言表达他们对产品的新想法。为了让年轻人成为自己的生活设计师，于波圆尔(成寿寺社区)创新开发了五个个性主题房，包括女孩主题房、健身主题房、直播主题房、soho主题房和宠物主题房，以主题表达个性，打造个性社区。

宠物主题室

在租户的房子空房间面积固定的情况下，万科通过模数推导准确地开发了房间的配置，通过家具设置了功能分区，并推导出房间的布局，极大地提高了房间的使用效率。并利用更贴近客户需求的设计和多场景应用组件来控制成本，如在主题室内安装大镜子和无阴影美容镜，通过设计增加价值，真正将道场制作在蜗牛壳里，在几十平米的房子里营造出一种精致、舒适、温馨的生活感。

当然，万科长期出租公寓的职业生涯不仅是为了让年轻人生活得更好，也是为了让他们负担得起。除了花更多的心思和时间在打磨产品上，它还利用建造数百万甚至数百万房屋的团队，考虑以3000元以上的价格出租房屋，从而打造出性价比最高的停车房|庭院(成寿寺社区)，让北京这个迷人的城市能够留住更多苦苦挣扎的年轻人。

体验万科式健康建筑

在不断的探索和推进中，万科发现了城市寻梦青年复杂混乱的租房环境，也看到了一些住宅环境存在装修污染等安全隐患。为了让住户体验一个方便健康的居住环境，园居|庭院(成寿寺社区)依托万科在预制建筑方面长期积累的R&D经验，打造出一套全新的适合小型公寓的健康快速加载技术体系。

在施工方面，本工程采用全干法装修，消除现场湿作业。雨季施工易于穿插进行，不需要关闭立面，装饰周期从30天缩短到10天；由于采用了框架空系统+机电标准管井和标准路由，本工程单层极限施工时间可缩短至15天，无需等待封顶。

此外，从高品质的硬衣服到贴心的软衣服，再到环保健康的公寓装修材料，公园屋|院(成寿寺小区)采用万科自主研发的快装快建产品。例如，传统的涂料和油漆不再用于墙壁，而是使用绿色环保材料，如竹炭纤维板，以确保每个家庭的空气体质量指数达到国家水平。

无处不在的智能社区体验

当前，中国社会正在向智能化、数字化时代转型，这与青年文化和青年消费需求密切相关。公园屋|庭院(成寿寺社区)契合了年轻人向往的智能生活，首次将智能管理引入运营，改善数字化配置，打造智能社区。

在社区安全方面，不仅使用智能门锁实现居民客户生命安全预警，还使用人脸识别技术(门禁控制、入侵识别、访客识别)实现无卡通行、园区人员信息实时上传、公安系统移动人员管理大数据动态联网、公共区域24小时监控，为租户营造全面的安全感。

同时，为了满足年轻人对智能服务的新需求，公园屋|院(成寿寺社区)还配备了绿色社区管理系统和智能响应系统，大大提高了维修服务和能耗管理的效率。例如，租户可以通过在床上停放微信公共账户或应用程序，享受涵盖生活各个方面的服务，包括智能查询水电表和实时自助支付、3小时响应、4小时内完成的一键式维修服务等。还有一个智能快递柜，所以不用担心没有及时收到快递。

资源丰富的社区运营专家

在城市流浪的年轻人不仅需要一个家，还需要一个家，一群志同道合的伙伴和一个有归属感的社区。基于其丰富的社区运营经验，万科在公园屋|庭院(城隍庙社区)建造了一个城市共享客厅，营造了一种社区文化，并为在家的年轻人提供了一个新的一站式休闲客厅空厅。

万科从主楼中挑选出一个玻璃盒子，打造了一个500㎡的共享客厅“社区之心”,配有云图书馆、减压健身房、快乐聚会厅等社区配套设施，为年轻人提供更具活力的社交空空间。在这里，租户可以漫游与国家图书网在线合作的云图书馆，追求精神宁静；您可以在100多平方米的共享减压健身空房里挥汗如雨，释放工作和生活的压力；你可以邀请社区里的朋友在周末享受最放松的时光。

云中图书馆

不仅仅局限于城市中的共享客厅，停车|庭院(城隍庙社区)还将年轻人对生活方式的各种需求转化为丰富的配套设施，并融入到设计中，在建筑外创造出一条面积4000㎡的社区个性化商业街，整合了午夜食品店、时尚品牌、老北京品牌、网红市场等多种业态，让住户在出门的时候体验消费场景。

高质量的社区设施和服务大大提高了年轻房客的生活质量。关于这一点，园居城隍庙店的一位房客说，他从事的是高强度的律师职业，曾经有过不规律的饮食和生活。停车给她带来的最明显的变化是，她有一个固定的时间表和一个更加标准化和舒适的生活节奏。因为停车场的位置特别好，方便了她在拜访客户的过程中节省了大量的通勤时间；而且，因为这个高质量的大社区给她带来了更方便、更美好的生活，周围有很多方便的就餐选择，所以我可以定时安排一日三餐；白天步行去社区图书馆学习和工作，晚上去社区体育馆跑步。当你累的时候，你可以回家洗个澡睡得更好；周末在社区里有很多社区活动来了解新朋友的快乐，这些快乐隐藏在日常生活的细节中。

作为第一个集体土地租赁住房项目，公园屋|院(成寿寺社区)拥有舒适健康的环境和丰富多彩的生活，这也是万科为城市青年提供的租赁生活的一个很好的样本。

(张伟主编)

来源：39科技网