引战235亿！恒大放大招 腾讯阿里红杉等大佬力挺

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7月31日，刚刚宣布物业管理业务分拆上市。短短半个月，恒大地产就带来了235亿港元的物业管理战略投资。战争投资者群星云集，不仅包括中信和光大控股等大型央企、云峰基金和红杉资本等顶级投资基金，还包括腾讯和周大福等大型企业。

除了制造汽车，恒大地产的分拆计划最近也如火如荼。

7月31日，刚刚宣布物业管理业务分拆上市。短短半个月，恒大地产就带来了235亿港元的物业管理战略投资。

战争投资者群星云集，不仅包括中信和光大控股等大型央企、云峰基金和红杉资本等顶级投资基金，还包括腾讯和周大福等大型企业。

受此消息影响，中国恒大(3333.hk)今日开盘走高，盘中一度上涨7.67%，中午收于每股22.75港元，最新总市值为2971亿港元。

恒大地产报价235亿港元

奢侈品投资集团明星云集

8月13日晚，中国恒大宣布其物业管理业务将引入总计235亿港元的战略投资。

交易完成后，恒大地产将由战略投资者持有28.061%，由恒大集团持有71.939%，仍将是恒大集团的间接非全资子公司。按235亿港元的总对价计算，恒大地产的总估值约为840亿元。

恒大表示，本轮融资为物业管理业务引进了一批信誉卓著的战略投资者，这将提升恒大物业管理业务的企业形象和专业水平，支持其成长和发展。

而战争投资集团的这轮融资真的很强，可以说是巨头云集。

根据公告，14位战略投资者包括中国房地产创始人刘銮雄之妻陈凯云、恒大集团总裁夏海钧、戴永革、中信资本、农行国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等。

其中，徐家印的朋友、中国房地产创始人、中国房地产执行董事刘銮雄之妻陈凯云是认购比例最高的投资者，也是唯一认购5.373%股份、支付对价45亿港元的个人投资者。事实上，刘銮雄家族大量认购恒大地产也是有迹可循的。他们不仅持有中国恒大5%以上的股份，而且还积极投资恒大的股票和债券，近年来盈利颇丰。

在其他机构投资者中，华泰国际大湾区投资有限公司贡献了40亿港元，红杉资本2020年b和L.P .的scc增长贡献了34.5亿港元。阿里云峰基金认购15亿港元，持股比例为1.791%；腾讯控股认购12亿港元，持股比例为1.433%；夏海钧认购5.5亿港元，持股比例为0.657%；周大福创始人郑家纯认购5亿港元，持股比例为0.597%。

值得注意的是，在加入物业管理业务之前，2014年马云以徐家印的名义入股广州恒大足球俱乐部，马的腾讯也与恒大合作建立恒腾网络。“马爽”的加入也让市场对恒大地产有了更多的期待。

恒大想分拆物业管理公司上市

物业管理业务利润可观

7月31日，中国恒大宣布将考虑分拆其物业管理服务及相关增值服务业务，并在香港联交所独立上市。

据了解，恒大的物业管理业务主要由全资子公司金碧置业有限公司承担。

公司成立于1997年9月10日，注册资本为人民币1.776亿元。是国家一级合格的物业管理企业。目前，金碧物业管理的项目有1400多个，覆盖全国280多个城市，合同管理面积约5亿平方米，居材料企业之首。管理形式涵盖中高档住宅、甲级办公楼、旅游综合体、城市综合体、学校、俱乐部和体育中心等。

根据Cree数据，截至2019年底，作为恒大地产管理业务的一个分支，金碧地产的管理面积为3.52亿平方米，排名第四，仅次于万科地产、碧桂园服务和彩生活。

根据恒大地产的财务数据，从2017年到2019年，恒大的物业管理收入增长迅速，甚至超过了房地产开发业务。近三年来，恒大物业管理服务的收入增长率分别为55%、34%和7.6%。

根据恒大的年报，2019年其物业管理业务收入为43.75亿元，同比增长7.6%。。据乐居金融统计，在h股和a股上市公司中，碧桂园服务2019年的营业收入最高，为96.45亿元，其次是绿城服务、招商局凑钱(001914)、保利地产、亚人寿和中海地产。其中，金碧地产2019年的营业收入仅次于中海地产，在业内排名第七。

从2019年几家上市企业的业绩来看，物业管理作为继房地产开发之后市场上的一项股票管理业务，有了巨大的发展。

在房地产四大天王“毕横万荣”中，万科地产2019年实现营业收入127.0亿元，较2018年的98亿元增长29.7%；融创中国的物业管理部门实现收入70亿元，同比增长约35.5%；碧桂园服务实现收入96.45亿元，净利润17.18亿元，收入增长100%以上，净利润增长80%以上。

虽然与其他三大巨头相比，恒大的物业管理收入并未超过100亿元，但如果该板块能够成功分拆上市，将成为继中国恒大、恒大健康、恒腾网络、嘉凯诚(000918，诊断股)和st hublot之后，恒大的又一个上市平台，前景看好。

“毕婉容”巨人领

市场上有许多房地产公司

近年来，地产股因其轻资产结构和充足的现金流等优势在资本市场上广受欢迎。

2014年，幻想曲控股将其物业管理公司彩生活分拆上市，成为“内地物业管理公司分拆上市的第一股”。2015年至2016年，中奥家园、中海地产和绿城服务控股相继登陆香港证券交易所；自2018年以来，房地产行业掀起了新一轮的财产分割浪潮。碧桂园、雅居乐、新城控股(601155)、凯撒、徐汇等房地产公司相继拆分物业管理业务并上市。

根据华润物业的数据，在2014年至2018年的五年间，只有12家物业公司成功上市。然而，2019年，房地产公司的上市迎来了一场“井喷”爆发。共有12家物业服务公司通过ipo、重组或借壳方式登陆资本市场，相当于过去五年主板地产股的总数，成为今年上市物业公司数量最多的一年。

尤其是今年以来，物业管理行业的价值在疫情下两次被发现，随后上市物业公司的股价逆势上涨。例如，涨幅最大的殷诚人寿保险公司的股价在一年内飙升了近5倍；碧桂园的市值相当于碧桂园的一半，而今年上半年24只香港地产股的平均涨幅为54.32%。

在当前火热的市场中，越来越多的房地产企业希望分拆其物业管理业务，在香港上市。据不完全统计，仅2020年上半年，就有20多家房地产企业分拆物业管理业务，赴港招股书，大部分上市物业管理企业超额认购超过100倍。

除恒大之外，融创中国的房地产板块融创服务于8月6日向HKEx提交了上市申请。此后，世茂集团、金科有限公司(000656)等知名房地产企业纷纷宣布分拆其地产公司在港上市。

到目前为止，十大房企中只有万科的房地产板块没有与资本市场对接的明显迹象。碧桂园、保利、中海、招商局蛇口(001979)已完成资产剥离上市，绿地、龙湖分别投资亚盛人寿、绿城服务，恒大、融创、华润置地也有明确剥离计划。

不过，值得注意的是，在这些涌入香港交易所上市的物业管理公司中，也有失败的公司。

1月17日，星河控股旗下的商业运营服务平台星河商业管理向HKEx提交了招股说明书。截至7月24日，其招股说明书正式到期。然而，招股说明书到期几天后，星河商业管理重新提交了表格。同样，同样在1月份申请在港上市的杜松服务公司的听证会信息最近也超过了6个月的期限。

来源：39科技网