惠誉：确认中国金茂BBB长期外币发行人评级 展望稳定

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8月12日，惠誉确认中国金茂控股集团有限公司长期外币发行人违约评级为bbb-，前景稳定。

惠誉表示，由于中国金茂与其母公司中化香港(集团)有限公司之间稳定的业务关系，其继续将中国金茂的独立信用地位提高一个档次。

惠誉还表示，中国金茂的独立信贷地位受到高杠杆率的限制。截至2019年底，中国金茂的杠杆率为42%，高于大多数投资级中国房地产开发商30%-35%的水平。惠誉认为，中国金茂充足的土地储备为其土地收购提供了灵活性，并给空留下了去杠杆化的空间。然而，由于中国金茂仍在扩大规模，将杠杆率降至35%需要时间。与投资同行相比，中国金茂的scp也受到规模相对较小的制约。

充足多样的土地储备:中国金茂拥有在全国范围内开发高端产品的品牌知名度。惠誉估计，到2019年底，中国金茂在49个城市的可交易土地储备(不包括原生土地)将达到2000万平方米，足以支撑其3至4年的销售。金茂在中国约80%的土地储备位于一线和二线城市，这些城市的强劲需求支持其销售的持续增长。中国金茂还与当地政府签署了23个城市运营合作协议，为土地收购提供了一个强大的渠道。2019年获得的总建筑面积约有40%来自城市运营项目，预计到2022年这一比例将上升至60%。

尽管疫情爆发，但其销售仍然强劲:惠誉认为，得益于其3，110亿元人民币的可销售资源和强劲的销售业绩，中国金茂有望在2020年实现20%的销售增长。2020年前7个月，包括主要土地在内的总承包销售额增长了34%，6月和7月的销售额分别增长了57%和50%。中国金茂预计，2020年一级土地销售收入将达到75亿元，略高于2018年和2019年的60亿至70亿元。截至2020年2月底，公司一级土地储备为1810万平方米，足以满足其20年一级土地销售需求。然而，中国金茂900-1000亿元的股权销售规模仍低于大多数投资级同行(超过1500亿元)。

杠杆率有所提高，但仍存在制约因素:惠誉预计，2020年中国金茂的杠杆率将保持在45%以下，这是基于该公司强劲的现金回收率、保守的土地收购意愿及其对中化香港去杠杆化的贡献。惠誉认为，中国金茂有足够的土地储备和城市运营项目渠道支持其去杠杆化，但其杠杆率在未来12-18个月内不太可能提高到35%以下(如果达到这一水平，惠誉可能会采取积极的评级行动)。中国金茂追求更大的销售规模，而惠誉预计其将有更高的建设支出，以支持其销售增长和预售房产交付。

由于土地补充放缓，销售恢复至95%左右，其杠杆率在2019年提高至42%。2019年，中国金茂利用约70%的股权开发房地产合同销售进行土地收购，低于2017年的134%的高点。

虽然利润率有所收窄，但已逐渐稳定下来:惠誉预计，未来两年，中国金茂房地产开发业务的毛利率将稳定在25.0%左右。2019年，在公司确认出售2016年和2017年收购的高成本地块后，其毛利率下降了6.4个百分点，至24.8%；这符合行业趋势。其盈利能力将由以下因素支撑:2018年政府限制性政策实施后，土地市场将降温；以及利润率较高的城市运营项目。中国金茂预计，到2020年，这些项目将占总销售额的20%，高于2019年的14%。

与母公司的业务关系稳定:通过母公司离岸债券条款中的交叉违约条款和中国金茂离岸债券条款中的控制权变更条款，中国金茂与中化香港建立了关联关系。凭借在城市运营项目中获得的工业和城市发展专业知识，中国金茂已成为中化集团香港业务的重要组成部分。中国金茂对中化香港也具有战略意义，因为中国金茂对母公司息税折旧及摊销前利润的贡献超过70%，对本集团总资产和计息债务的贡献超过80%。

惠誉认为，中化香港与中国金茂之间稳定的法律和运营关系及其强大的战略重要性将使中国金茂能够通过中化香港获得政府支持。然而，惠誉认为，由于房地产业务的商业性质，这种关联不足以证明自上而下的评级方法是合理的。惠誉还认为，集团在能源、农业和化学工业领域的核心业务具有更强的战略重要性。

评级上调不受配股影响:惠誉认为，由于其对母公司的战略重要性，中国金茂将继续受益于中化香港的经营和财务支持，尽管其持股比例在2020年7月13日配股完成后已从35.0%降至33.3%。惠誉认为，持股比例的下降是暂时的，因为母公司必须认购新股，然后其在中国金茂的持股比例将升至35.15%。惠誉获悉，母公司不打算减持其在中国金茂集团的股份。

受疫情影响的投资性房地产:惠誉预计，到2020年，中国金茂非开发性房地产的息税前利润/利息比率将降至0.1倍左右，因为其投资性房地产业务(包括酒店)的收入在疫情爆发期间大幅下降。然而，这并不是金茂在中国的主要风险，因为投资性房地产业务仅占ebitda的一小部分，且该资产的承诺资本支出有限。惠誉预计，疫情过后，投资组合将保持完整。鉴于资产质量高、位置好，非开发房地产的息税折旧摊销前利润(ebitda)利息覆盖率从2021年起将提高到0.3倍。

来源：39科技网