标普：上调万达商业长期发行人信用评级至BB+ 展望稳定

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8月12日，S&P将大连万达商业管理集团有限公司的长期发行人信用评级从bb上调至bb+，其子公司万达商业地产(香港)有限公司的长期发行人信用评级从bb-上调至bb。标准普尔还将万达香港担保的高级无担保票据的长期发行评级上调至bb级，这与发行人对万达香港的信用评级相同。

标准普尔提高了万达商业银行的评级，因为标准普尔预计该公司在完成商业模式转型后将继续提高现金流可持续性和杠杆稳定性。在对母公司采取行动后，S&P上调了万达香港的评级。

万达商业和万达香港的“稳定”前景反映了S&P的观点，即万达商业的租金收入在未来两到三年内将继续增长，公司的扩张仍将受到约束。标准普尔还预测，大连万达集团的信贷状况将在未来一至两年内逐步改善。

万达商业在2019年底完成了向投资物业管理公司的转型，并继续创造稳定的租金收入。

万达商业的评级仍受到其母公司大连万达集团有限公司信用指数较弱和现金流波动性较高的限制。

标准普尔预测，从2020年开始，万达商业的租赁业务将产生超过90%的息税前利润。2019年，公司彻底结束了房地产开发业务。该公司出售了大部分项目，并将一小部分转让给其姊妹公司万达房地产集团有限公司..

由于万达商业已经成为一个纯粹的房地产运营商，其稳定性应该会继续提高。就租金收入和出租面积而言，公司是中国最大的商业地产运营商(截至2019年底，出租面积超过3200万平方米)。标准普尔预测，到2021年，万达广场的数量将超过400个，覆盖200多个城市。截至2019年底，万达商业已经在全国189个城市运营了323家万达广场，其中40%位于高水平城市。

标准普尔认为，在未来两到三年内，万达商业将能够保持高入住率和正租金回复率(或增加续租)。尽管受到新冠肺炎的干涉，这种情况仍然存在。标准普尔预测，经过相当稳定的2020年后，公司2021-2022年的净租金回复率将恢复到5%-8%。此外，由于投资组合不断扩大，万达商业中心的加权平均租赁期限为6-8年。

万达商业的主要业务统计数据(如入住率、租金回复率和加权平均租赁期)与国际同行一致，如LinkRealestateInVestment Trust(A/Stable/-)和Unibail-Rodamco-Westfield SE(A/-负/a2)。万达商业最近一个财年的租金收入为360亿元人民币，远高于联行的80亿元人民币和联行的200亿元人民币。

标准普尔预测，到2021年，万达商业的息税前利润将从2019年的42%左右增加到60%-65%，因为公司正在从利润率较低的房地产开发业务转型。然而，从2022年开始，利润率可能会降至55%-60%，因为万达商业每年将新建40-50个购物中心，其中70%将是“轻资产”。在这种商业模式下，万达商业将只作为一个特许经营伙伴，提供管理服务，而不需要大量资本支出。公司的资本密集度将会大大降低，但其回报率也会下降。这是因为通常70%的租金会转移给购物中心的资产所有者，导致利润率较低(30%-40%)，而传统的自有购物中心的利润率为70%-80%。尽管如此，S&P认为利润率的下降趋势将是渐进和可控的。标准普尔估计，到2021年，轻资产购物中心对毛利的贡献率将只有20%左右。

标准普尔认为，万达商业仍在发展的模式将继续考验管理层通过轻资产购物中心进行扩张的能力。到2021年，其轻资产购物中心的平均使用寿命将为2年左右，而其自有购物中心的使用寿命将为8至10年。此外，标准普尔估计，2020-2021年间，新增的轻资产购物中心将有65%-75%位于二三线城市，这将使万达商业面临更大的市场波动。成熟的轻资产购物中心提供的年租金收入仅为其自有购物中心的50%-60%。标准普尔将这些弱点反映为评级中的负面可比特征。

尽管采取了轻资产战略，万达商业仍需要在未来两到三年内保持较高的资本支出，以支持每年开设12到15家自有购物中心的目标。然而，S&P认为，这些费用中的大部分可以被内部产生的现金吸收。

万达商业银行的财务杠杆比率(以调整后的债务/息税折旧及摊销前利润比率衡量)应自2021年起正常化，并趋于低于5倍。相比之下，2018-2019年的比例为3.7-4.1倍。这是因为标准普尔预计该公司将维持其总债务水平，但由于房地产销售的枯竭和疫情的影响，息税前利润将大幅下降。

万达商业的业务转型完成也将提升大连万达集团的信用地位，支持S&P提升其评级。虽然集团文化产业部门(核心实体包括万达电影控股有限公司、002739.sz)、安中心电影控股有限公司(CCC+/负面观察/-)和万达体育集团有限公司)的业绩在2020年可能会大幅恶化。标准普尔预测，业绩不佳将是暂时的，这部分业务可能从2021年开始逐渐恢复。

标准普尔预测大连万达集团不会采取激进的房地产开发战略。标准普尔预测，万达房地产作为集团的开发部门，将主要专注于毛利率高、营业额快的自住型住宅产品。同时，大连万达集团的国家品牌认可度和不断增长的万达广场投资组合将在市场准入和土地成本控制方面发挥协同作用。标准普尔预测，大连万达集团将非常严格地控制支出(包括土地支出)，以避免推高整体杠杆率。

标准普尔预测，到2022年，大连万达集团的毛利率将保持稳定，其中50%-55%来自万达商业租赁收入，20%-25%来自房地产销售收入，25%-30%来自文化产业集团。相比之下，2018年之前，资本密集型模式是租赁毛利率为25%-30%，房地产销售毛利率为55%-60%，文化等业务毛利率为15%-20%。即使在困难的2020年，标准普尔预计万达商业的租金收入将完全覆盖集团的总利息支出。

未来两三年，大连万达集团的整体信用状况将继续弱于万达商业，其评级将受到限制。虽然标准普尔认为万达商业的独立信用状况为bbb-，但其资本密集型房地产开发和文化业务由可支配支出驱动，给集团的信用状况带来了负担。

然而，即使信贷指数疲软，S&P认为大连万达集团也不会从万达商业获得现金或资金支持。标准普尔认为，集团有强烈意愿将万达商业视为其旗舰子公司、核心资产和最大收入贡献者，并保持其财务实力。

来源：39科技网