惠誉：予建业地产拟发行高级美元票据“BB”评级

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6月7日，惠誉授予建业房地产有限公司(00832.hk)发行的高档美元票据“bb-”评级。

上述票据的评级与建业地产的高级无担保评级一致，因为该等票据构成建业地产的直接、无条件、无担保及非次级债。

建业地产作为河南省领先房地产开发商的地位及其健康的杠杆率为其评级提供了支持。然而，与评级较高的同行相比，建业地产的区域多元化程度仍然较低，利润率也较低，这使得其评级局限于目前的水平。

主要评级驱动因素

河南省业务强劲:建业地产在河南省的市场份额从2018年的9%上升至2019年的11.2%，仍是全省最大的开发商。建业地产已经在河南开发住宅物业超过28年，其项目覆盖全省18个地级市。建业地产2019年平均销售价格为每平方米7811元，低于同行业每平方米11000元以上的平均销售价格，反映出建业地产产品覆盖面广，项目布局在小城市。

与市场同步增长:2019年，建业地产签约销售总额为718亿元，比2018年增长34%。这是由于河南省中低线城市对公司销售的贡献增加。建业地产计划在2020年将年合同销售额提高到800亿元人民币，这将受到该省强劲需求的支撑。

增加征地:2019年，建业地产征地权总建筑面积1300万平方米，征地支出227亿元。征地支出/合同销售额为0.32倍，与2018年持平。管理层预计2020年征地支出为200亿元，相当于其合同销售收入的0.33倍。

杠杆率较低:由于应付账款增加，建业地产的杠杆率(以净负债/调整后存货计量，包括对合资企业和联营企业的担保)由2018年的43.2%下降至2019年的17.2%。惠誉预计，公司的土地储备将足以支持未来4至5年的发展需求，因此公司将保持土地收购的灵活性。

稳定的毛利率:惠誉预计，由于2018年高利润项目的确认，建业地产的毛利率将从2018年的34.4%降至26%，2020年将稳定在23%-25%。

关联方担保:2019年12月，建业房地产为河南宏道提供了为期两年的银行贷款担保，贷款金额为人民币5亿元。河南宏道由建业地产董事长(也是其最大股东)控股，其子公司是建业地产的供应商。建业地产表示，公司不会为专注于非房地产开发业务的关联方提供额外担保。如果关联交易和贷款担保增加，惠誉将考虑采取负面评级行动。

评级推导摘要

2019年，建业地产签约销售总额为718亿元，相当于禹州房地产有限公司(01628.hk，bb-，Stable)和合晶泰富集团控股有限公司(01813.hk，bb-，Stable)等“bb-”级同业水平。

建业地产的杠杆率比同级别“bb”低20%-45%，2019年的改善是由应付账款的增加带动的。

建业地产的息税前利润由2018年的22%下降至2019年的16%，低于18%-25%的bb级同业水平。

建业地产的评级比龙光地产控股有限公司(03380.hk，bb，Stable)低一个等级，龙光地产的股权合同销售额和利润率较高。龙光地产的业务主要集中在大湾区，但在过去的12-24个月里，公司将业务扩展到长三角、新加波等地区后，集中风险有所降低。惠誉预计，2020年至2021年，大湾区对龙光地产销售的贡献将降至50%左右。相比之下，建业地产的所有销售都来自河南省。

来源：39科技网