楼市调查 | 中海深圳四盘止渴

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观点房地产网近日，深圳楼市比较火爆，包括投资前海尚领大厦、金融街法华荣宇华富等项目，均有报道称将陆续入市。在这种情况下，中海地产也适时宣布了自己的推进计划。

5月29日，深圳中海地产在深圳当代艺术与城市规划博物馆发布第五代产品+智能生活3.0，并宣布龙岗中海保和、光明中海玉环时代花园、龙华中海惠德利、平山中海万金Xi安亮相。

就中海地产而言，对深圳市场的感觉似乎很复杂。

一方面，深圳是中海最早在内地率先销售烂尾楼和银行按揭的城市，并逐步发展到年销售规模3771.7亿港元；另一方面，随着全国业务的扩展，中海集团倾向于将重点放在华北地区的土地投资上，但其在深圳的投资却有所下降。

直到最近两年，中海地产更加关注深圳市场，其公开收购土地的热情明显受到推动。此外，据媒体报道，集团和深圳公司的领导团队似乎在监督当地的拍卖。

一些媒体观察到，中海几乎参与了深圳的每一笔宅基地销售。最终，该公司斥资近117亿元赢得了三个地块:平山、光明和龙华。

同时，由于各种因素的影响，中海地产参与深圳旧体制改革的程度较低，而且大部分时间仍倾向于获得净土。

考虑到深圳的土地竞争程度，一口气推出四个项目并不容易。毕竟，中国海推出一个新的住房网站已经三年多了。

拍卖和悬挂定向

智能生活3.0是中国海外房地产主要从事的第五代产品的主要概念，于2019年12月底在上海举行的40周年庆典上发布。去年，中海集团还在上海真如富项目登陆了全球首个5g社区。

2020年，随着新项目的出现，深圳公司终于公开拂去了一丝存在感。中国海外深圳公司总经理姜晓舟5月29日表示，今年是深圳未来40年发展的新起点，也是深圳中海继往开来的一年。

据视点房地产新媒体报道，在新推出的四个项目中，有三个是中海地产通过招标、拍卖和挂牌方式收购的。

其中，2018年，力克金科、建发等中国海外地产以12.55亿元的价格收购了屏山g13302-8024地块。项目建成后，普通商品房自取得房地产之日起5年内不得转让。

2019年6月，深圳一口气上市了五处纯住宅。缺少该项目的中海地产积极宣传每块土地，以54.08亿元的最高价格，相当于38，200元的销售底价，赢得了光明a510-0151地块。/平方米；同年11月，龙华智敏地块以50.2亿元的总价中标，相当于销售底价37400元/平方米，最高销售单价为71400元/平方米。

一个接一个地拍摄光明和龙华项目，中海地产对基地补充土地储备的迫切需求得到了一定程度的缓解。

事实上，根据《中国海外发展年报》，自2015年以来，该公司在深圳只新增了4个项目，总用地面积约为13.9万平方米，建筑面积为81.3万平方米。其中，2015年新增加的罗湖鹿丹村项目在2017年以海天钻石的形象出现在一栋大厦里。从那以后，中国海运很少在深圳开设新的站点。

根据5月28日发布的《深圳市住房和建设局关于2020年商品住宅和商品住宅房源信息的公示(1-5月)》，深圳市计划在年内进入109个住宅和住宅项目的市场，包括中海万金Xi安华庭、中海龙华项目(暂定名a816-0068地块)和中海地产光明区a510-0151地块。

其中，中国海外房地产最大的可销售面积是光明项目，128，100平方米，1344套。据说它预计在六月和七月开放。从销售价格来看，几百米外的龙光玖龙台可供参考，三期产品约46000-48000元/平方米。

与此同时，光明项目附近的金融街——法华融宇华富，也开设了展览中心，这也将为中国海外房地产的定价提供参考。如果按每平方米38200元的成本价计算，中海需要争取更高的价格来维持利润。

其次是龙华项目，涉及109，600平方米的销售面积和1，180套。由于价格限制因素，中国海外房地产最高销售价格限制在71400元/平方米；中海万金Xi安项目样板房于1月开盘，2月平均预售价格为4.25万元/平方米，高于周边奥林匹克公园项目3.5万元/平方米的价格。

据保守估计，仅上述三个项目今年就将为中海地产的销售价值贡献超过150亿元人民币。

另外，中海地产推出的龙岗中海保和项目目前并未列入深圳市住建局的开盘名单，与其他项目不同，保和项目属于城市更新类型。项目全称是南日惹城市更新单元，总建筑面积264，500平方米，分三期开发，计划于3月开工。

中海集团没有透露深圳项目推进计划的细节。根据市场预测，中海预计将达到200亿元。

大本营进展缓慢

随着中海地产在过去两年将所有新增的深圳项目推向市场，一种担忧开始出现:这些项目售罄后，中海地产将如何补充和继续其土地储备？

在5月29日的中海地产新闻发布会上，中海发展深圳公司设计总监表示，中海一直坚持在主流城市和位置开发主流产品的发展方向。这句话也可以理解为中海地产支付的土地成本不会很低。

在2018年3月的业绩会上，媒体问闫建国，中海上月收购的深圳平山小区的实际楼层价格已经达到3.2万平方米。这么高的成本，空酒店还有利润吗？对此，严建国没有过多解释，而是给予了肯定的回答。

根据土地收购渠道，根据房地产新媒体的观点，今年3月，中国海外发展新任总裁张智超在回答投资者提问时提到，2019年，中海成立了投资发展与产业合作部，通过各种渠道收购土地。但他转而表示，去年非公开市场仅占该公司股本溢价的15%左右。

张智超还表示，一些非公有项目可能确实存在运营效率、年化收益，甚至回报率可能也不理想。因此，我们应该在个案的基础上看待每个项目。

数据显示，近年来中海投资的土地收购金额逐年增加，其中2019年土地总价格近1500亿元，权益地价1134亿元。今年安排征地预算1400亿元，增长23%左右。其中，华北和华北的土壤储量比例领先，华南从2015年的14%上升到2019年的21%，华东从12.33%下降到8.9%。

中国海外房地产在土地投资方面已经逐渐回归华南，包括海南、佛山、厦门、广州、珠海等省市。然而，在公开市场征地的指导下，土地供应稀缺的深圳仍然是一个问题。

观点房地产新媒体了解到，自2015年以来，中海在深圳的土地储备都不超过2%。从2016年开始，东莞和深圳的土地储备已经合并计算，到2019年底，东莞和深圳的土地储备总量达到105.9万平方米。

中国海外深圳公司总经理姜晓舟也提到，公司业务覆盖深圳和东莞，有7个开发项目正在建设中，建设规模超过100万平方米。如果从今年公布的四个项目中扣除这个数字，剩余的土壤储量将会更少。

一位业内人士告诉视点房地产新媒体，深圳的可持续发展必须有旧的变化。然而，他转而说，在旧的改革中，国有企业的决策相对保守。另一位人士也表示，深圳的旧体制改革整体上比较困难，没有专业的交易能力很难胜任，国有企业的风险控制也会形成限制。

事实上，早在2012年，中国海外房地产就与深圳福田区政府签署了战略合作协议，涵盖了城市更新、经济适用房、总部和绿色建筑六个方面。外界对此的解释是，中国海运通过参与城市更新获得了高质量的土地资源，扭转了当时无土贮藏的局面。

然而，此后，中海地产很少披露参与旧改革的进展。

在2016年中信房地产资产收购交易中，中海集团收购了中信保和、中信龙盛广场二期、中信龙腾三个旧房改造项目，总建筑面积约70万平方米。其中，中信保和是上述中海保和项目，但其余两个项目仍没有确切信息。

根据张智超3月份的声明，去年，中国海运在深港和沪港赢得了两个重要项目。但他当时没有透露更多细节。

业内人士告诉视点房地产新媒体，中海地产一直在研究深圳的旧改革，并在早期签署了几个项目。他立即表示，从那以后，这些项目发生了变化。

值得注意的是，据报道，闫建国和张智超近日分别会见了深圳市政府领导，双方深入交流的话题包括中海如何进一步增加在深圳的投资。严建国表示，中海集团凭借在港澳的发展经验，将加大在深圳的投资，全面参与深圳政府公共项目、高端医疗项目、人才房、国际学校和高端酒店的建设。

这反映了中国海运现在对深圳的重视。在多年的沉默之后，它开始以一种更加多样化的方式回到大本营。还有人说，参与一系列政府有意的项目也将有助于中海在未来收购房地产项目。

关于补充土地储备渠道、深圳发展目标等问题，视点房地产新媒体致电中国海外房地产相关人士，截至发稿时尚未收到回复。

来源：39科技网