解局 | 大唐地产再冲上市

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每股面值为0.01美元，股份数量待定。工行国际是独家赞助商。就像京剧《蓝脸脸谱》的标志一样，一向低调的大唐房地产有意弥补11年来错失的机遇。

坚强、忠诚、充满叛逆精神，这是京剧《蓝脸》的寓意，也蕴含着福建企业只有爱打才会赢的战斗精神。这家从台湾到福建的房地产公司于2008年停止在香港上市，现在将重新开始。

与港龙航空相似，大唐地产的第一份招股说明书最早于2019年12月提交，于2020年5月28日到期，仅在三天后才重新提交。

一遍又一遍。大唐地产这次能成功上市吗？

数据更新中的持续高负债

在宇宙面前，所有的困难都不是困难，在宇宙面前，所有的成就都不是成就，所以要融入其中。大唐房地产总裁黄在接受房地产新媒体采访时曾表示，他仍然坚定看好房地产，至少在未来十年内会有更好的发展。

与前一份招股说明书相比，大唐房地产变化不大，主要更新了2019年9月30日至2020年2月29日的经营数据。

招股说明书显示，2017年至2019年，大唐房地产的收入分别为40.19亿元、54.96亿元和81.08亿元，复合年增长率约为42%；毛利分别为9.66亿元、15.25亿元和21.85亿元，毛利率分别为24%、27.8%和27%。

其中，大唐房地产的主要收入来源仍然是房产销售，收入达到77.72亿元，占95.9%，毛利率为26.3%-28.3%；代理建设业务收入占比连续三年下降，从13.3%降至2.7%，毛利率保持在5%不变；租金收入、酒店服务收入和其他收入不超过5000万元人民币，占总收入的1%。

值得注意的是，高负债率确实是房地产行业的普遍现象，但大唐地产的负债率一度高达1087.9%，已经成为上市中无法回避的问题。

2017-2019年，公司净负债率分别为1087.9%、408.8%和119.2%，总负债分别为257.79亿元、297.51亿元和339.55亿元，相应总资产分别为264.26亿元、311.56亿元和370.39亿元。

在这方面，大唐房地产已经用了近400页招股说明书的十分之一(不包括附录)来陈述公司可能面临的风险。许多不确定因素，如政府政策的变化、项目进展的变化以及新冠肺炎疫情的影响，都一一列出，这取决于投资者是否买单。

至于本轮融资的规模，大唐房地产并未透露。根据最新版本的招股说明书，上市获得的资金将分为三部分:一是用于支付天津和长沙五个房地产开发项目的建设费用，总额超过21.5亿元；二是用于偿还三笔银行贷款，固定年利率8.5025%，2021年8月到期；固定年利率10%，2020年11月到期；固定年利率7.125%，2022年4月到期；第三，它用于一般业务运营和营运资本。

值得注意的是，2022年4月到期的固定年利率为7.125%的该笔银行贷款已被添加到本招股说明书中，但其金额和条款并未具体公布。

截至2019年12月31日，大唐房地产未偿还贷款总额为79.27亿元，其中一年内到期24.32亿元，一至两年内到期31.51亿元。如何偿还？当然，这是上市融资或借入新资金并返还旧资金。

黄曾向视点房地产新媒体透露，公司账户中的现金将主要用于新的投资。尽管该账户仍持有约22亿元的现金和等价物，但自2020年2月以来，大唐房地产已先后斥资34.4亿元收购了南通、江苏、台州、浙江等城市的30多万块土地。

此外，根据招股说明书，大唐地产还有7个信托融资项目尚未完成，到期日为2020年至2021年，总金额为28.86亿元人民币。

1000亿英镑的目标导致巴贵房地产市场几乎无人问津

除了高额债务之外，大唐地产一再被质疑的另一点在于总裁郝胜春在2019年曾喊出的口号:三年内投入1000亿元(销售目标)，进入中国房地产企业50强。

根据意见指数统计，2020年1-5月，大唐地产销售额为101.1亿元，在中国排名第78位，与第50位的仁恒地产216亿元相差100多亿元。

许多因素，如产品、成本、时间、政策等。需要考虑实现销售目标，而土地储备是所有工作的基础。截至2020年2月29日，大唐房地产总土地储备为889.72万平方米，其中41%分布在以南宁、柳州、贵港为核心城市的北部湾经济区，25.7%分布在海西经济区。

在土地拍卖的热潮中，地处西南的广西土地市场远不如一线城市和新建一线城市的土地拍卖那样激动人心，但也在2015年掀起的以房换币的拆迁浪潮中逐渐升温。

以省会南宁为例。自2008年以来，大唐地产已开发了约18个住宅项目，其中包括广西省的29个项目。

市场人士指出，近期南宁市住宅均价约为13000-17000元/平方米，大唐地产项目平均售价约为9000-22000元/平方米，考虑到市区和郊区，买家选择余地很大。作为省会城市，南宁市2018年人口730万，城市化率为62.4%，城镇居民人均可支配收入为35300元/年，空房仍有一定增长。

其中，旧区西乡塘区和兴宁区是主要待售项目，南宁市重点发展区青秀区和武乡新区大部分在建。价格最高的项目是大唐贞观，平均价格为22000元/平方米。

根据国家统计局的数据，2020年4月，南宁市新建商品房销售价格指数同比增长110，在监测的70个大中城市中，仅次于唐山、呼和浩特和西宁。另据报道，4月份南宁市新房网上均价环比上涨4.2%，居全国首位。

据一位房地产销售从业人员称，去年4月，住房和城乡建设部警告佛山、苏州、大连和南宁，这些地方新建商品房和二手房的价格指数大幅上升。然而，尽管房地产市场的增长速度已经放缓，但迄今为止，它已显示出总体波动。

上述人士提到，返乡购房的一线工人和流入省政府的中小城市人口是主要购买者，他们对政府规划开发的青秀区和武乡新城更为乐观，这两个城市推高了南宁的房价。

在房地产开发投资方面，据国家统计局统计，2008年至2018年，广西房地产开发投资从202.46亿元增加到1106.36亿元，商品房平均销售价格从3952元/平方米翻了一番，达到7782.17元/平方米。

在土地供应方面，根据广西2020年住房用地供应计划，今年全区计划供应住房用地2401.01公顷，其中商品房用地2103.58公顷，同比增长约5.14%。其中，南宁市以405.51公顷位居第一，柳州市以348.38公顷位居第二，河池市同比增幅最高，为62.19%。

据分析人士介绍，过去五年，广西住房用地供应计划逐年增加，增幅最大的是2019年，增加526.33公顷，达到2322.88公顷，其中商品住宅用地的总供应量最大，达到429.64公顷。

在旧社区改造方面，2020年，国家安排1363个社区进行广西城市旧社区改造，涉及167000户(套)和7726栋建筑，总建筑面积1236.28平方米；南宁有240个社区，约33，000户。社区共有1151栋建筑，总建筑面积超过226.53万平方米。

其中，2020年南宁市旧住宅区改造计划212个，涉及31344户，总建筑面积约215.94万平方米，将于2020年9月30日前启动。

就品牌房企而言，据多家房屋中介网站报道，碧桂园、恒大、万科、融创等大型房企都有项目在售，而广西建设工程、张台、融和等地方房企在项目数量和价格上与大型企业没有竞争力。

另一方面，大唐房地产近三年在北部湾经济区的收入分别为16.58亿元、22.05亿元和16.49亿元，分别占同期房地产销售总收入的48.7%、42.1%和21.2%。如何利用土地储备增加收入仍需考虑。

毕竟，6月1日，引领蓝光在四川房企突破1000亿元规模的张巧龙正式加入广西本土房企张泰集团，八桂楼市的竞争再次变得激烈起来。

据公开信息，张台集团诞生于广西桂林，有近90个项目在建，总建筑面积超过1800万平方米。2019年，土地储备在广西房地产企业中排名第一。

大唐地产花费1000亿元的时间似乎比错过上市的十年还要短。

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来源：39科技网