楼市调查 | 火爆的越秀轨交

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观点房地产网五一假期被认为是今年广州楼市的第一次大考验，有关各方都期待着观察市场的热度和趋势。

业内一些人认为考试结果相当令人满意:尽管去年同期没有出现交易热，但在过去几个月的疫情影响下，交易热有所改善。

在复苏的道路上，一些房地产项目由于区位优势和价格优势，以及活动期间的大力推广，已经成为市场的焦点。

品秀星月是网络红楼之一，据报道，它在5天内取得了5亿元的销售业绩。

事实上，近两个月来，品秀星图、品秀齐星、品秀星涵三大系列楼盘在广州楼市引起了相当大的关注。

这三个项目都是越秀地产经手的，是轨道交通地产2018年布局以来推出的几个产品。最近，越秀集团与广州贸易宣布合作，会不会再次有利于越秀地产的轨道交通业务？

热跟踪属性

事实上，品秀系列源于广州品秀房地产开发有限公司，是越秀集团和广州地铁集团的联合平台，共同开发地铁沿线车辆段的上部结构综合体和综合开发项目。

这种商业模式就是所谓的tod模式，即以公共交通为导向，开发建设一个集轨道交通、住宅物业、商业中心和公园为一体的综合性社区。

目前，位于广州车辆段顶部的品秀系列有三个项目，即品秀兴图、品秀兴通、品秀兴汉，它们的规模都很大，其中品秀兴图130万平方米，品秀兴通93万平方米，品秀兴汉88万平方米。

此外，这三个项目也被称为净红房地产。最先进入市场，最著名的项目是品秀星图，它不仅是这个系列的第一个产品，也是广州的第一个tod项目。

品秀星图位于地铁13号线冠湖站B出口顶部。它是在轨道交通+物业管理模式下发展起来的。它不靠近地铁站，步行即可到达。它有一个卖点，可以在40分钟内直达天河。该项目土地于2017年首次被广州地铁以人民币131亿元收购。后来，它与越秀集团联手，最终越秀地产入股联合开发。

当市场在2018年12月底开放时，该项目最初预计将推出270套房子。然而，由于招募了1000多名顾客，23套三居室公寓被临时推出。

作为一个新的市场进入项目，暂时没有什么房子，品秀兴图2019年的销售业绩为28.63亿元，在主要供应商增城区排名第二。

品秀星域和品秀欧星汉于2019年末推出，其中品秀星域为萝岗车辆段上部结构，位于地铁6号线香雪站旁。销售中心刚开张时，吸引了成千上万的人。

然而，这两个在2019年底启动的项目缺乏一些运气，这与流行病的爆发同时发生，并经历了一个冷却期。随着疫情的逐步好转和购买力积压的释放，品秀系列的三个项目也处于恢复期。

除了发布确切销售数据的品秀星域，还有数据显示，这三个项目都活跃在该地区房地产关注度排行榜的前三名。

根据另一个中介的消息，4月到5月，品秀的几个项目销售都不错，尤其是品秀星图和星月。据该人士称，该项目最大的优势是交通。例如，平秀星图离地铁入口只有400米左右，到珠江新城大约需要一个小时，这和开车时间差不多。

广州中原地产项目部总经理黄桃认为，除了地铁近在咫尺之外，还有一个重要原因:小单位多，总价低，最近有一定的价格优惠。

这种项目非常适合需要它的人，所以销售回升是正常的。在这种流行病的情况下，主要的买家都是急需的，而连刚几乎没有什么变化。黄桃告诉视点房地产新媒体。

值得注意的是，虽然轨道交通物业的概念吸引了很多买家，但车辆段上方的物业不可避免地会存在列车进出时的噪音和振动。

据介绍，轨道交通车辆段主要是指城市轨道交通系统中车辆运营、管理、停放、维修和维护的场所。简而言之，地下主要是地铁列车停靠、检查和准备的地方，而地上的空厅则很好地用于住宅和商业建筑。

应该说一定会有影响，但影响是有限的。因为车辆段是维护和存储的概念，所以它不用于交通和移动，并且列车在进入停车场时通常会减速。黄桃说。

上述中介表示，整体噪音影响不大，但对于买家来说，他们可能要注意建筑物的数量和选择，避免所谓的咽喉位置，因为那个位置是车辆进出的位置，仍然会有一些影响。

根据房地产新媒体的观点，政府对车辆段盖项目的选择也很严格，并不是所有地铁车辆段盖都能开发物业。

根据《广州市轨道交通线网建设规划(2012-2018年)》，到2016年，广州将建成19个地铁车辆段，其中只有5个具备上部结构开发条件，包括品秀系列项目所在的车辆段。

越秀铁路穿越效应

与香港不同，轨道交通地产并不是内地住宅市场和开发商非常熟悉的商业模式，越秀地产应该算是早期的涉猎之一。

越秀地产的三个品秀系列项目最初由广州地铁接手。之所以能赶上广州地铁，应该从越秀集团与广州铁路的合作开始。

据悉，越秀集团与广州地铁集团的合作始于2016年4月13日；2017年7月，以越秀集团、广州地铁集团、珠江实业集团为战略推动者，成立广州轨道交通城市更新基金，规模200亿元。同一天，越秀地产城市更新集团成立。

当时，该基金成立的背景是，从2017年开始，广州市重点规划交通枢纽用地发展，大力推进一批大型铁路枢纽综合体的实施。土地租赁是实施综合体不可或缺的。自2017年11月以来，广州已陆续推出地铁枢纽综合体地块。

广州地铁集团此时高调亮相土地市场。11月，它以130亿美元的价格赢得了13号线冠虎车辆段及其上部地块，这就是现在的品秀星图项目。

2018年8月，广州地铁集团与越秀集团进一步合作。双方投资成立广州品秀房地产开发有限公司，重点是轨道交通+物业，其中越秀集团占51%，广州地铁占49%；年底，广州地铁宣布将增城冠虎车辆段及其上部结构收购给品秀地产进行开发。

此时，越秀集团仍名义上挂靠，越秀地产似乎并未直接从中受益。

截至2019年2月，越秀地产推出广州地铁为第二大股东，持股比例为19.9%；与此同时，越秀地产成功收购广州铁路下的轨道交通项目平秀兴图，并登陆首个轨道交通+地产项目。此后，90亿元人民币从广州地铁获得了萝岗项目和陈头岗项目51%的权益。

这些大型轨道交通物业的打包对于越秀地产来说意义重大，尤其是在这块土地的大本营广州。三个项目合计后，越秀地产新城相关项目总建筑面积达318万平方米，约占总土地储备的15%，占广州土地储备的37%。

越秀地产表示，轨道交通地产的目标是未来每年收购1-2个项目，每年增加土地储备约100万平方米。

现在，这个目标可能需要扩大。5月28日，越秀地产宣布，越秀集团已与广州交通投资集团签署战略合作协议，双方将在现代交通基础设施、房地产开发、现代农业和金融服务领域开展全面战略合作。

据悉，双方合作的重点是交通运输+房地产开发的理念，致力于创造一种可以复制和推广的社区发展新模式，开辟一条高质量振兴低效土地的新路，最大限度地发挥大型交通项目沿线土地资源的价值。

广州贸易集团董事长杨也透露，公司一直与越秀地产旧城改造集团保持密切联系，希望双方今后能充分发挥各自优势，尽快启动各项工作，共同推动项目顺利落地。

虽然具体的合作细节和项目尚未披露，但从协议的内容和方式来看，越秀地产仍可能负责这些交通+地产项目。

值得注意的是，虽然轨道交通地产的商业模式给开发商带来了规模的增长和影响力的扩大，但在一定程度上可以说是半根硬骨头。

首先，有必要在防震降噪方面投入一些技术研究和投资。例如，品秀星图采用了三种防震降噪方式:树根处理+传输路径控制+建筑结构处理，这部分往往由合作地铁公司处理。

需要单独做的是项目自建配套设施，营造一种生活氛围。例如，品秀系列的三个项目从长远来看具有空房的潜力和升值空间，但它们所在的区域都处于开发初期，周边地区依然荒芜凌乱，各种配套设施匮乏。

以品秀星月为例，越秀地产在项目社区规划了四所学校，包括一所15班幼儿园、一所18班幼儿园、一所45班9年制学校和一所学校保留地；同时，项目还将建设58000平方米的其他配套设施，包括公交发车站、图书馆、两个商场级商业中心等。

车辆段也不太可能在中心区，一般在离市中心比较远的地方，配套设施也相应较差。黄桃表示，这将进一步考验开发商如何利用和投资资源来推动社区和地区的发展。

来源：39科技网