解密阳光100溢利猛增8倍的秘方

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北京乐居金融林振兴

3月3日，阳光100(02608.hk)发布利润预告，预计2019年全年利润将超过22亿元人民币。根据2018年年报，阳光100的年利润为2.43亿英镑。根据这一计算，去年利润增长了8倍以上。

公告称，随着阳光100的业务转型初步成功，利润来源更加多元化，利润大幅增长的主要原因是阿尔勒镇项目开发过程中出售住宅部分权益所产生的收入，其次是非住宅主要产品销售毛利的增加。

据业内人士分析，在住宅市场越来越集中于龙头住宅企业的背景下，阳光100聚焦于非住宅市场，业务重心从开发转向运营，开辟可持续的多元化收入来源，逐渐远离主流住宅开发商，在数量拐点对房地产行业具有领先的示范意义。

值得注意的是，在阳光100指数大幅上涨8倍的背后，实际上有两个王牌在手:一个独特的“非住宅”改造策略和大量高质量的潜在土地储备，两者的叠加还会产生1+1+2的化学反应。

(a)法院

阳光100在改造非住宅市场方面有着悠久的历史。早在2014年，易小迪登陆资本市场后，就开始调整主营业务，从传统的开发商转型为运营商，业务模式从开发盈利转向服务增值。因此，阳光100成为mainland China为数不多的以非住宅业务为主轴的房地产企业之一。

转变是一次又一次的“痛苦”，伴随着压力和疑虑，但阳光100从不停止。依小弟看来，住宅产业总有一天会饱和，但非住宅产业的序幕才刚刚拉开。这个空市场的房间仍然很大。“非住宅产品的年销售额是2万亿，很可能是2008年全国商品房的销售额，但目前这个超过2万亿的市场是可持续的。”

在2019年年中的内部会议上，易小迪重申，他决心离开主流住宅房地产市场，将全部精力投入到创新产品线上。它指的是三条主要的产品线，包括街区商业综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒镇。

其中，喜玛拉雅与街区综合体产品线坚持租售并举的模式，通过高溢价销售获得收益，回馈运营服务平台，统一售后管理保证质量，持续获得运营收益；在消费升级的背景下，阿尔勒还引进了文化旅游项目的交易技术，以不断提高其产品实力。

现在，这个老牌房地产企业的业务转型效应已经开始显现，其创新产品和“非住宅”产品也得到政府和市场的广泛认可。公司内部人士透露，阳光100通过“非住宅”创新产品的品牌效应，获得了参与部分城市区域规划和一级土地开发的机会，这将为公司未来带来巨大的潜在项目机会。

(二)乙

支持阳光100利润持续增长的第二张王牌是它拥有丰富的土地储备。

据报道，截至2019年6月底，阳光100仍有土地储备，总规划建筑面积约为1284万平方米。根据2019年三个项目245.9万平方米的转移率，剩余土库可在未来5-6年内转移。

2019年，阳光100推出了“买买买”，新收购了一批项目或增加了其在项目中的持股，极大地改善了土地收购的方式和能力，包括北京周边地区的兴隆高速铁路新城项目、天津喜马拉雅项目、温州项目和北京周边文化旅游项目热河谷。

具体而言，在新收购或增持股权的河北兴隆项目和温州项目中，阳光100负责相关一级土地开发项目，土地面积巨大(兴隆6000多亩，温州3000多亩)。未来，这些综合地块将成为阳光100新商业模式下的长期选择，与“住宅”开发商合作，将项目的住宅部分出售给合作伙伴。

在此过程中，阳光100正在开发的创新产品和街区商业也将提升周边地块的区域热度和“非核心资产”的价值。阳光100可以在销售过程中快速实现，并快速获利，住宅市场的合作伙伴也将受益于区域价值的提升。

显然，这不是简单的项目销售，而是一种资源共享，这也符合易小迪的“合作时代”理念。在他看来，在这个时代没有必要事事由一个人来做，其他开发商可能在住房方面做得更好，而阳光100侧重于非住房。

来源：39科技网