首创资金魔术 成立25.36亿合伙企业收购旗下上海商业项目

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观点房地产网房地产和基金永远不会完全分开。房地产需要资金来提供资本，而资金通过股权投资参与房地产项目的运作，分享利润，分担损失。

作为房地产基金的老手，首创置业试图通过基金来煽动资本，从而表演出规模扩张和杠杆下降的神奇魔术。

2月7日晚，首创置业宣布首金资本和国鑫翼城(首创置业的全资子公司)与联合人寿保险和马龙资本建立了合作关系，并收购了首创置业旗下的上海田玉娥滨江商业项目。

收购完成后，马龙资本将担任基金经理，提供管理服务，包括调查和分析投资目标、设计交易结构和参与谈判、监督和管理被投资公司、提供投资退出建议，而首创置业通过其在田玉娥滨江商业的投资保留其部分权益，并分享项目的潜在收益。

商业项目前期投资大，清算周期长，如果引入合作伙伴实现项目的部分退出，清算速度会快得多。一位业内人士分析了视点地产的新媒体，称这种减重模式不仅使首创地产实现了负债，也弥补了其扩张的不足。

房地产和基金的深度捆绑显然已经成为首都房地产未来发展的重要一步。然而，在这种模式下，资本的声音是多少？该项目将被开发和运营成为一个商业地标，还是会沦为买家高价炒韭菜和频繁更换业主？我们没有答案。

商业资产转移

资金尚未完全撤出田玉娥滨江商业项目，属于部分轻资产。

根据公告，合伙企业规模为25.36亿元，普通合伙人马龙资本和国鑫翼城各出资100万元(各占合伙企业规模的0.04%)，有限合伙人首金资本和联合人寿保险各出资12.67亿元(各占合伙企业规模的49.96%)。

同时，合伙企业将与首创置业的另一家全资子公司共同设立子公司，双方分别持有99.9%和0.1%的股份。子公司将收购上海田玉娥滨江商业项目，该项目由首创置业持有、开发和销售。

数据显示，田玉娥滨江项目位于杨浦区玉林路、京兴路和北外滩的交汇处。该项目包括住宅楼、零售店和办公室等。该住宅楼于2019年1月获得预售证书并开始销售，而田玉娥滨江区的零售商店和办公商业地产则于此次出售。

田玉娥滨江区的住宅项目已经全部售出，商业部分已经进入开发阶段。了解首创置业的相关人士告诉我们，该商业项目占地面积约9164.4平方米，总建设规模约5.06万平方米，销售规模约3.33万平方米。目前，施工许可证已经获得，9a号楼的结构已经封顶，其他尚未开工。

根据合伙协议，合伙企业不会被记录为首都房地产的子公司，因此其财务业绩不会被记录在首都房地产的账目中。但是，首创置业将保留其在田玉娥滨江商业的部分权益，通过其在合伙企业中的投资来分享项目的潜在收益。

也就是说，经过一系列的运营，田玉娥滨江商业项目将在首都房地产的财务报表中列示，但公司仍通过其子公司持有田玉娥滨江商业项目50.05%的股份，并分享项目收益。

据业内人士透露，目前，1000亿负债已经成为首创置业在业内的一个重要标签，上述商业项目将美化首创置业的报告。

不过，熟悉首创置业的人士也提到，由于商业项目的持有周期太长，资金压力仍然比较大。这样，资本可以及时变现，并投资于一些新项目。

中原地产首席分析师张大伟认为，商业地产和土地项目大多利用这种模式出售部分权益，最终目的是融资。

资本魔法

这是一种基金融资技术。

正如首创置业所言，引进马龙首创经营商业地产的管理经验和联合人寿的资金投资本集团开发预售的田玉娥滨江商业地产，可以快速收回本集团在项目前期投入的资金，提高股东投资的周转效率。

事实上，在不增加负债的基础上，首创置业不仅实现了资产瘦身，还迅速收回了前期投入的资本，投入到新项目中，从而扩大了业务规模。这无疑是一石三鸟的做法。

事实上，这不是首创置业第一次尝试这种基金融资方式。

2013年7月，首创置业将重庆首永房地产100%股权及股东贷款出售给横琴广核城基金，交易金额为4.97亿元。首永地产的核心资产是重庆西永商务中心项目，横琴广合城基金也由首创置业持有40%的股份。

在随后的几年中，首创置业与金融机构和保险公司共同建立了新的基金，并收购了公司的自有资产，从而提高了公司的投资回报，积累了基金管理经验。

2019年1月，首创置业正式发布其金融平台首笔资金。随后，首金资本与idg资本的投资管理公司相继成立了商业项目股票资产增值基金一期；与融创中国签署项目投资、金融创新和产业资源合作协议。目标合作项目总投资规模为200亿元。

据首金资本官方网站显示，截至2020年1月21日，公司已投资开发面积超过400万平方米的住宅项目13个，资产管理项目10多个，覆盖11个城市，累计投资管理规模超过300亿元。

事实上，当我们建立首金资本的平台时，我们想把一些已经存放多年的资产换成现金，然后再买更多的土地回来。熟悉首创置业的人士还提到，未来首创置业将利用资金收购自己的项目。

业内人士坦言，这与明股票的真实债务有些相似，最终目的是为了筹集资金。

张大伟也同意这种融资观点，并表示这种融资模式实际上属于资产出售和销售回报基金，可以绕过许多监管程序，资金的使用将会更加广泛。

然而，一些分析师对此表示担忧。

以本次项目转让为例，合伙企业的最长期限为五年，自所有有限合伙人的首次实缴出资到达托管账户之日起计算。三年期满后，根据目标项目的运作情况和合伙企业的退出机会，可以终止或延期两年。

同时，总合伙人马龙资本将担任基金经理，提供管理服务，包括调查分析投资目标、设计交易结构和参与谈判、监督管理被投资公司、提供投资退出建议等。

也就是说，在未来，虽然首创置业拥有项目的收益权，但其自主交易能力将会大大降低，项目可能难以按照首创置业规划的路径发展。

分析人士表示，一方面，合作伙伴可能对原项目的开发和运营了解不多，这不利于项目的发展；另一方面，金融企业背后的财务状况也会对项目产生很大影响。如果有多次后续转移，将对项目的运行产生重大影响。

短期内，这一资金链将对项目的发展起到积极作用；但从中长期来看，这取决于项目的具体操作。

来源：39科技网