钱紧一年 | 碧桂园 机器之心

本篇文章5243字，读完约13分钟

亚马逊的贝佐斯、特斯拉的马斯克、维珍的布兰森等在各自领域取得巨大成功的人，都有“Tai/きだよ 0”的梦想，希望领导新一轮的“Tai/きだよ 0”竞赛。

单手创办碧桂园集团的杨国强也有一个梦想。与站在科技山顶上的大人物相比，杨董事长的梦想要简单得多。他没有星星，没有大海，也没有天空。他想造一个机器人。

如今，杨国强能参加的活动已经不多了。尽管每年三月都会有几次集团管理会议、投资者会议和年度绩效会议，杨国强还是用三句话来跟随着机器人。

外界仍有一个谜:杨国强为什么痴迷于边线机器人？在一个细节中，杨国强曾经问过这样一个问题:我们有可能成为世界上最强的机器人公司吗？

“世界上最强的”这个词可能有更多的含义需要思考。早在碧桂园还在1000亿元规模的时候，在万科和保利之后，杨国强和他的手下就透露:在我看来，成为中国第一、世界第一并不难。

这位企业领袖显然有着无限的雄心壮志，企业高速发展，攫取了三线、四线的红利。碧桂园如愿以偿地登上了行业的巅峰，使其主营业务成为世界上最强大的。

然而，要维持大型机器碧桂园的高速运转并不容易。要实现7800亿元的年销售额，需要10万人力、数亿平方米的土壤储备、数万亿资金甚至更多资源。

也许在杨国强眼里，机器人只是一个港口。创始人所寻找的是对未来如何继续保持这台大机器高速运转的焦虑和思考:要精炼，要有更科学的财务机制，要有技术支持和改造

回顾过去，在2019年，当融资机制变得越来越紧的时候，大型机器碧桂园是如何运转的？

规模:增长率回调

今年，整个行业都在苦苦挣扎，就连乡村花园也放慢了脚步。

全年来看，碧桂园的销售节奏基本上是下半年的分界线。上半年，单个月的股权销售业绩明显不如往年，1月份降幅最大，比去年同期下降了近30%，万科短暂蝉联销售冠军。此后，从2月到6月，销售继续放缓。

年中之后，形势开始逆转。月增长率从6月的-18.84%上升到7月的16.03%，并持续上升，在11月达到最高增长率。月股本销售同比增长78.22%，至602亿元。上个月，碧桂园像往年一样猛踩刹车，月销售额降至123亿元。

2019年全年，碧桂园实现股权销售额5522亿元，股权合同销售面积约6237万平方米，分别增长10.03%和15.16%。

在全量销售方面，视点指数发布的2019年中国房地产销售百强榜单显示，碧桂园2019年实现合同销售额7715亿元，比2018年的7016亿元增长9.96%，领先万科近1500亿元。

尽管他获得了桂冠，但胃口越来越好的观众有些不高兴。毕竟，当碧桂园在2018年超过7000亿元时，人们的预期是8000亿元。碧桂园已经成为行业观察天花板的风向标。

与前两年的高增长率相比，碧桂园在2019年放缓:从2017年开始，以78%的增长率进入5000亿元的门槛；在2018年控制了速度之后，它冲到了7000亿元销售额的27.4%，然后它的增长率在2019年不到10%。

在经济放缓的背后，一方面与整个行业相对寒冷的市场周期有关，甚至碧桂园也不能幸免。

根据意见指数的统计，前100家房企中有69家的销售增长率低于2018年；与此同时，许多房地产企业勉强达到销售目标。42家有公开销售目标的房地产企业中，37家实现了全年销售目标，占88%。事实上，今年年初，房地产企业设定了相对保守的销售目标。

另一方面，这与碧桂园的积极放缓有关。碧桂园的销售额为7000亿元，这自然不同于之前的3500亿元的销售基数。即使是10%的增长规模，也相当于一个中小型住宅企业的年销售额。然而，从长远来看，如果你想留下一个像融创这样规模超过5500亿、增长率为21%的追逐者，那么接近一位数的增长率可能是危险的。

与销售节奏不同，碧桂园2019年土地收购节奏随曲线波动，其中5月为土地收获期，在上海、天津、无锡、常州、宁波、嘉兴、石家庄等城市收购了20多块地块，月投资超过300亿元。

整个2019年，碧桂园计划股本投资1800亿元，略低于2018年实际投资1906亿元，2017年为3271亿元。

根据每年1800亿元的投资估算，2019年碧桂园的土地收购销售比例约为32%，土地投资减少。

值得注意的是，碧桂园的土地收购成本自2019年以来有所增加。根据年中报告，2019年上半年，碧桂园土地收购权总成本约为1148亿元，权益平均地价为3478元/平方米，高于2018年2203元/平方米的1000元地价。

历史总是相似的。2017年，碧桂园土地使用权总成本达到2551亿元，土地收购与销售比例超过80%，平均地价同比上涨1000多元。

2019年土地收购成本变化的原因可以追溯到2017年土地价格的大幅上涨。主要原因是一、二线城市征地比例增加导致的结构性增长。

第一线和第二线以及第三线和第四线之间的平衡也是外界在2019年观察碧桂园的一个重要视角。

在今年3月举行的碧桂园2018年度业绩发布会上，当媒体问到三、四、五号线未来的去市场化问题时，杨国强斩钉截铁地回答:你说三、四、五号线销量下降，但一、二号线销量上升了吗？他强调，我们应该继续关注三、四、五线城市。

事实上，自2019年以来，碧桂园增加了一线和二线布局。例如，3月份，它花了34.5亿元买下了佛山丽水的两块地；今年5月，近40亿元赢得了上海闵行和金山两处房产；今年6月，它以10.14亿元人民币赢得了杭州富阳家园。

碧桂园除了在招投标、拍卖和挂牌市场上捡地之外，还将在2019年通过旧的改革和合作的方式铺设第一线。在深圳，8月份间接参与了深圳蛇口太子湾项目，金额约为6667万元；在广州，我在一月份介入了南沙东关峪村的旧房改造工程。

从新增征地权金额来看，碧桂园三、四号线项目占权益总地价的54%，一、二线项目占46%，高于2018年。

金融:重中之重

在一定程度上，规模或土壤储量的放缓意味着碧桂园在2019年有更重要的任务。

2019年，房地产调控力度普遍加强，尤其是融资渠道变窄，给碧桂园的经营和扩张带来了一定压力。就连莫斌总统也在绩效会议上承认，行业政策的进一步收紧给我们带来了许多挑战。

碧桂园的重要对策之一是做好现金流管理。其中，谈到销售，莫斌表示，2019年，公司将采用股权支付方式进行评估。

长期以来，碧桂园是行业内现金流快速回报的代表，回报率基本保持在90%左右。根据半年度报告数据，2019年上半年，碧桂园的产权式房产销售现金返还约为2659.4亿元，按照这一计算，收益率为94.3%，较去年底的91%上升了3个百分点。

库存去库存能力也是一个观察维度，它关系到企业的资金利用效率，影响现金供给。今年上半年，碧桂园的存货较2018年末增加了5.4%，达到8305亿元，而平均预收账款增加了28.7%，达到5852亿元。库存/平均预收款指数为1.42，比2018年底下降了19%，降低通胀的压力也有所减轻。

截至2019年上半年，碧桂园的可用现金余额约为2228.4亿元，占总资产的12.8%。在碧桂园近年来着力改善的经营现金流中，上半年的净金额为18.08亿元，第三年的净经营现金流为正。

现金流状况直接影响企业对外融资输血的依赖程度。负债方面，截至2019年上半年，碧桂园的计息负债总额约为3318.89亿元，其中1，139亿元为一年内需要偿还的计息债务，占计息负债总额的34.3%，较年初的38.4%下降4个百分点；现金负债率为2倍，高于年初的1.92倍，短期偿债能力增强。

可见，2019年碧桂园债务结构明显优化。截至今年上半年，净贷款率为58.5%，高于2018年底的49.6%，但仍处于行业较低水平。

此外，碧桂园上半年的借款成本为6.13%，同比小幅上升0.32个百分点。2019年，当国内房地产企业融资变得更加困难，许多融资渠道受到限制时，我们也可以看到碧桂园融资来源的微妙变化。

上半年碧桂园融资活动产生的净现金中，银行及其他贷款仍是主要融资来源，但融资金额已从2018年年中的786.6亿元缩减至429.2亿元；包括海外美元票据在内的优先票据融资额从2018年年中的64.51亿元增加到167.65亿元，碧桂园在2019年发行了一批最低利率为6.15%的美元优先票据。

随着传统融资渠道的缩小，碧桂园也将其融资需求转移到一些限制较少的渠道，如资产证券化产品，如购房最后付款的abs和供应链的abs。根据意见指数统计，2019年碧桂园至少接受、通过或发行了15个资产支持证券项目，融资总额超过170亿元，包括酒店和医院作为标的资产的融资，如碧桂园十里银滩酒店专项资产支持计划融资金额5.25亿元。

数据来源:企业公告、意见索引整理

在融资渠道多元化发展的背后，反映了碧桂园寻求融资和提前规划的需要。毕竟，资本对于这台大机器的运转是非常重要的。

2019年11月底，杨国强会见了摩根士丹利、高盛、CICC等境内外投行分析师的高管。首席财务官吴碧君在会上表示，碧桂园一直在争取国际评级机构给予更多的投资级评级，确保健康的财务水平和稳定的净贷款率是公司的重中之重。同时，莫斌表示，碧桂园将在2020年实施全面预算管理和现金流管理。

换句话说，碧桂园的下一个重要任务是优化财务指标，获得国内外投资市场的认可，提高公司的信用评级，从而进一步拓宽融资渠道，降低融资成本。

据了解，碧桂园在2017年获得了惠誉的投资级评级，而标准普尔和穆迪分别给了碧桂园bb+和ba1评级，这两个评级离投资级只有一步之遥。一些投资者对视点房地产新媒体表示，碧桂园正在积极沟通穆迪和标准普尔的评级，有意识地优化投资评级所需的指标，并将这些指标分解为常规操作。

多元化:利润和损失

全面预算管理和现金流量管理是指企业利用预算机制来分配、评估和控制各种内部财务和非财务资源，从而控制成本，保证企业效益稳定。

这种制度不仅为销售支付、土地收购与供应、融资负债提供指导，而且还指向各种多元化投资。这意味着，在未来，杨国强可能需要三思而后行，才能把重金投向机器人和农业梦想。

在过去的2019年里，在内外部环境变化带来的挑战下，许多曾经呼吁多元化转型的企业都在慢慢地剪枝剪叶。就连万科也已经决定集中精力，重视基础板块，梳理调整发展业务。

相比之下，在这个行业的转折点上，碧桂园就像一种不同的生活。在2019年，当资金紧张时，它将扩大分支机构，增加多元化投资。

最典型的是机器人业务于2018年7月首次成立，碧桂园成立广东博之林机器人有限公司，全面进入机器人行业。

2019年初，集团副总裁张志远、朱建民分别调任支林为执行总裁、副总裁。随后，杨国强在1月份的集团2019年年会上明确了碧桂园的新业务结构，即房地产、机器人和农业三驾马车。据新闻报道，2019年碧桂园在机器人业务上投资超过30亿元。

杨国强自己对机器人业务的重视是众所周知的。不仅每次都要提到机器人，甚至在内部项目报告中也要给机器人让步；一些博支林的员工也表示，他们一周可以见到杨国强七次。

为什么一家房地产公司痴迷于制造机器人？归根结底，与房地产行业的协同作用应该是一个重要的起点。

从机器人的类型来看，碧桂园目前专注于制造机器人。在一次讲话中，杨国强还说:我们现在成立了博支林，主要是全力以赴用机器人建造房屋。

杨国强认为，在过去的几十年里，科学技术有所提高，但建筑业没有太大变化，今天的建筑工人一般都是50岁。随着人口红利的减少，更多的机器人将会出现。

从莫斌在2020年的消息中可以看出，博支林已经开发了20多个原型建筑机器人并进入现场进行测试。此外，截至2019年12月，已提交1，500多份专利申请，59个建筑机器人项目正在研究中，其中29个已进入现场测试阶段。

杨国强希望打造世界上最强大的机器人公司，他为自己的团队设定了一个时间表:他希望建筑机器人在2019年大规模生产前投入试运行，并在2020年大量投入使用。

也就是说，从博支林成立到量产，杨国强给出的时间表大约是一年半。

目前还不知道机器人，尤其是建筑机器人，能在多大程度上提高碧桂园住宅业务的开发效率和建筑质量，但已经在该房地产企业的财务报表中显示出来。截至2019年上半年，R&D费用栏目达到6.2亿元。此外，上半年碧桂园的销售费用和管理费用也有所增加。

在2019年中期业绩会议上，执行副总裁程光宇表示，除了会计准则的调整和管理结构的下沉，销售费用的增加部分是由于新业务的投资和推广。

报道称，2019年，碧桂园加强了房地产品牌和一些新兴业务的品牌推广，如机器人和农业。新的业务部门必须是前期的成本投入，后期收入出来后形成销售，比例会下降。

莫斌进一步表示，他相信销售费用将控制在收入的8%以内。

对于需要大量资金维护的碧桂园来说，资本沉淀大、投资回报周期长的机器人业务适合发展吗？这种多元化的新业务能带来多大的收益？所有这些都需要在将来观察。

来源：39科技网