天风证券：春节错位叠加疫情影响销售暂缓，中长期政策发力值得期待

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乐居财经讯李莉2月4日，天丰证券发布了一份房地产研究报告。

事件:

克尔在2020年1月宣布了前100名房地产企业的销售额。1月份前10名、前50名和前100名企业的销售额分别为2486亿元、4877亿元和5771亿元，同比分别增长-11%、-11%和-13%。

评论:

克尔在2020年1月宣布了前100名房地产企业的销售额。1月份前10名、前50名和前100名企业的销售额分别为2486亿元、4877亿元和5771亿元，同比分别增长-11%和-11%。，-13%，万科、金地、金科等除外。(1月份分别为18%和16 %,

1月份销售增长下滑主要受春节疫情错位叠加的影响，3月份更是雪上加霜。疫情解除后，销售可能会得到修复。一月和二月一直是房企的淡季销售。考虑到春节，2018年1月和2019年2月的销售额分别占全年销售额的12%和10%，其中2019年1月和2月分别占全年销售额的5.7%和4.5%。1月26日晚，中国房地产协会发出呼吁，要求全国各地售楼处暂停销售活动，疫情过后自行恢复。本轮暂停销售对2月份的影响最大，但2月份在全年中所占的比例相对较低，过去三年的平均比例仅为5.1%。暂停销售对低水平城市的影响将会更大。对于一些人口明显外流的低水平城市来说，春节至元宵节是旅游区返乡购房的关键窗口期。三月份是第一季度的传统旺季，占第一季度销售额的近一半，因此三月份的形势更加严峻。不过，总体而言，我们认为第一季度抑制的需求预计将以补偿性方式释放，年度影响将很小。此外，一些房地产企业已经开通了网上购买平台，以积极应对。

资金回流受阻，行业投资开始建设的意愿是短期的或受影响的。疫情对行业的影响是，第一季度房地产企业销售压力大，开工意愿下降，现金流紧张，或后续征地、建设和竣工计划受到影响。在疫情的影响下，销售回报不佳、许多地方推迟复工、工地停工和工人返乡困难持续存在，影响了住房企业的开工意愿。同时，在资金压力下，房屋企业的征地、建设和竣工计划也可能受到影响。

具体而言，在企业筛选方面，我们认为暂停销售将对高周过渡房企造成更大压力，资源型房企应该应对空房市。根据公司2019年上半年报告数据，32家典型房地产企业的现金/短期债务覆盖率为72%，自由现金流/短期债务覆盖率为-18%。一般来说，短期债务的偿付能力很弱。考虑到短期暂停销售的风险主要在于短期资金短缺，我们对以万科、保利、世茂、赵奢、阳光城等现金充裕的资源型房企的抗风险能力持强烈乐观态度。

宏观经济明显受到影响，后续的反周期政策值得期待，减少对房地产的抑制是必然的。疫情的影响范围很广，21个省、市和自治区推迟了建设的开始。疫情对宏观经济的影响远远大于2003年的非典，对国内消费和进出口环境的影响也不同于2003年。在宏观经济受到明显影响的情况下，预计疫情结束后，中央宏观和财政政策将超出预期，这仍有望惠及房地产企业。如果对房地产行业的压制进一步减弱，那也是不可能的。

投资建议:

受春节错位流行影响，1月份房地产百强企业销售额同比下降-13%。除万科、金地和金科(1月份分别同比增长18%、16%和17%)外，总体销售增长率均有所下降。我们认为，这种影响将对净流入人口的一、二线城市的住房需求产生后续的修复作用，但对低收入城市的返乡购房和旅游区的购房会产生一定的影响。在销售不佳的情况下，企业的启动、投资意愿以及后续的建设和竣工计划都可能产生一定的影响。同时，在一季度宏观经济的压力下，后续的货币政策和财政政策可能会超出预期，我们不能等待产业政策的放松。短期内，我们主要推荐资金和资源丰富的房企，如万科、保利、金地、金科、中南、阳光城等。我们长期看好宏观政策的反周期调整，关注行业政策的变化，并继续关注:1)领先地产:万科、保利地产、金地、融创中国、招商局蛇口；2)成长型房地产:中南建设、金科阳光城、徐汇控股、龙光地产、美的地产；3)物业管理:碧桂园、保利地产、招商局、永胜人寿、绿城服务、新大正等。；4)商业控股:欢乐城、中国国际贸易、光大嘉宝等。；5)舍改革与旧改革:城市投资控股与城市建设发展

风险警告:房价大幅下跌，房屋销售低于预期，疫情蔓延加剧

来源：39科技网