调整中前行 平稳中发展——乐居年终策划“预见2020”专家采访

本篇文章3554字，读完约9分钟

告别2019年，展望2020年。无锡楼市在新的一年有什么趋势？将迎来什么样的调整？让我们听听无锡市房地产协会副会长兼秘书长沈洵的讲话。

无锡市房地产协会副会长兼秘书长沈洵

1.请用一句话概括一下2019年无锡的房地产市场？

答:2019年无锡房地产市场可以用一句话来概括:调整中前进，稳步发展。

主要从以下几个方面来说，首先，从政治层面来说，房地产市场是一个“政策城市”。从年初全国人大开始，就已经确定要坚持“房无投机”的原则，全面落实地方调控的主体责任，按照城市落实政策，建立促进房地产市场健康稳定发展的长效机制。

在两会期间，住房和城乡建设部也提出了“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”的三大稳定措施这是为房地产定下基调的核心层面。7月31日，中央政府提议不要将房地产作为刺激经济的短期手段。根据全国房地产市场的现状，中央政府进一步对房地产市场提出了要求。

随后，金融调控呈现出持续收紧的趋势，政策也出现了一些新的变化。无锡作为2019年“一城一策”试点城市，采取了许多措施。这些措施是根据无锡房地产市场的实际情况进行调整的，既有紧有松。从紧缩的角度看，无锡出台了新的公积金政策，调整了贷款额度，从原来的80万减少到50万。同时，这也有利于政策的实施，无锡放松了对人才安置的限制，所以总体来说调控是宽松的，也是严格的。根据不同的情况，我们应该对无锡市场实施不同的调控政策，这意味着在调整中前进。

其次，从市场层面来看，根据嘉里数据，从2019年1月至11月的新增供应量和住宅交易面积来看，平均成交量同比下降约13%；2019年1月至11月，住宅平均成交价格达到17846元/套，且仍在上涨；从交易结构来看，90-14平型产品占很大比例，这是合理的。地方消费仍以改善消费为主，改善消费相对稳定，并执行中央政府的“无投机住房”政策。

然后，从土地市场的角度来看，政府有计划有节奏地提供土地。2019年1月至11月，土地周转量为187.87万平方米，与去年基本持平。但是，土地供应结构做了一些调整，如吴昕区缺乏商业设施，所以万达广场是新推出的。从区域来看，过去土地供应较少的吴昕区、西山区和惠山区的土地供应面积也有所增加。

目前，无锡的地价也在上涨，无锡已经生产了39块土地，价值1万元。现在，土地交易的平均底价已经达到10461元/套。然而，土地征用的门槛已经提高。例如，兰城所占的梁溪区太湖广场E座要求100%装修，预制建筑的比例也有规定。此外，无锡还设定了18000元/套的最高限价，达到最高限价后，将争夺自持面积。

最后，从企业层面来看，企业正面临着资金紧缩的趋势，这使得资金难以筹集。虽然无锡的网上签约情况比前几年有所好转，但总的来说，资金退出的速度仍然很慢。然而，即使面对这样的困难，多年来一直深入培育无锡的开发商仍然充满信心。在房协走访的27家企业的调查中，我们发现锡商对无锡仍然充满信心，但他们在下半年遇到了一些财务困难，放慢了征地的步伐。然而，无锡新开发商的数量在不断增加。纵观全年情况，无锡已经达到了中央政府对房地产“三稳定”的要求，无锡房地产市场仍然是一个健康稳定的市场。

2.无锡今年出台了商品房备案细则和公积金新政策。“一城一策”的趋势越来越明显，下半年市场也有所降温。你认为明年的市场形势如何？明年市场会升温吗？

a:明年的市场将会是销量稳步下降，销量稳步上升。我仍然对明年的市场持乐观态度。交易结构以及土地和住房的供应能够更好地满足城市的需求。

2020年，房地产市场应坚持“住、住、不炒”的原则，坚持“三稳”的原则，即“三不松、三不紧”。稳定性是在合理的范围内波动。房地产市场肯定会涨跌，但涨跌不能太快。2020年，无锡房地产市场应能防范风险，保持稳定。

在这种大格局下，无锡的房地产市场不会有大起大落，为什么会稳步上升？因为需求很大。众所周知，无锡是一个经济发达的城市，它的宜居性相对较高。特别是长三角一体化战略中央政府公布了整体规划，推进速度很快。无锡地处长三角一体化的核心区域，城市建设、环境、交通等一系列优惠政策将吸引更多的人来无锡。

完全取消定居限制的新政策将吸引更多的人来无锡。在无锡定居后，我们必须买房或租房，这将增加市场需求。同时，我们的供应量将根据2019年的土地周转量进行调整。

然而，成本确实在增加，建筑材料、劳动力和土地价格等一系列成本也在增加，明年可能会推出一批高价房屋。但这种“上涨”并不像开发商希望的那样多。房地产市场仍处于收紧监管的过程中，无锡的核价体系仍相对严格。

现在，一些城市已经提出采取“优质优价”的差别核价政策，以保持住房质量。因此，2020年，2019年的稳步上升趋势将继续，上升幅度将控制在合理范围内。所谓的合理区间是与无锡gdp的增长和无锡人均可支配收入的增长率相适应的，不能超过这个界限。考虑到普通人和开发商的利益，调控将会越来越严格、越来越科学、越来越精确。政府的明确方向是鼓励开发商建造好房子，建造人们可以放心和满意的房子。

3.2020年房企的小目标是什么？无锡的市场情况与今年相比会有所调整吗？具体的调整是什么？

答:按照中央精神，我们要防风险、保稳定。据我最近看的《北京房地产形势报告》，目前中国的房地产市场，特别是房地产企业，杠杆率和负债率都比较高，居民按揭贷款和住房贷款也有比较高的杠杆率。如果处理不当，就会形成一定的风险。因此，中央政府提出要从宏观大局出发，稳步推进金融监管。

除了保持金融稳定之外，房企还应重视工程质量，房屋质量不应降低，质量不应因成本增加而降低，环保也应重视。无锡市政府也非常重视这方面的工作，对安全有更高的要求。同时，考虑到施工单位和材料供应商的利益，对价格做了一些调整。然而，对于开发商来说，成本仍在上升，但仍有必要严格把握工程质量，维护社会稳定，尤其是工程质量。

2020年，无锡将交付100多栋建筑。现在，老百姓最关心的是这些建筑能否如期交付。第二个担心是最终获得的房屋是否符合开发商的合同承诺，第三个担心是房屋交付中是否出现常见的质量缺陷，以及开发商出售时配套资源能否达到宣传承诺的水平。

在住房质量方面，我们需要做更多的工作。事实上，我们已经看到一些开发商会面并相互沟通，以找到解决业主提出的问题的办法。如果处理不当，将会引发一些矛盾和纠纷，甚至集体权益保护，这需要行业来规范。

"防范风险，确保稳定."不仅要考虑企业牢不可破的资金链，还要考虑交付项目的质量。100多处房产被移交给他人。如果出现集体质量纠纷，将会导致社会不稳定。因此，我认为要按照中央经济工作会议和全国住房建设工作会议的精神，把“稳定”这个词做好，既要有一定的利益，又要稳定市场。我估计政府会根据无锡房地产市场的发展提出对策，包括样板房、工程质量预控、验收和交付要求等。，确保房屋质量。

此外，住房租赁市场已经开始整顿混乱，国家提出了租购并举的政策。无锡将在这些领域采取重大举措，并在调控市场方面做出一些调整。无锡有近1000家经纪公司，但只有100多家在工商部门正式备案。无锡市政府已采取措施要求未备案的经纪机构，否则将根据相关法律法规进行处理。

在土地供应方面，商品房可以满足多层次的住房需求，不仅是高品质地块的高价房，还可以在一些区位优势不明显的乡镇地段和地方提供一些廉价地块来平衡市场。政府将根据市场需求和土地价格的发展趋势来平衡土地供应。养老设施、教育资源和社会公共服务设施同步跟进。无锡目前虽然有富余，但如果有地区跟不上，就要增加相应的商业配套设施，政府会在土地供应结构上采取一些措施。

4.新年你有自己的国旗吗？

答:2019年，我过着非常充实的生活。一方面，我为房地产协会的每个人服务；另一方面，我有一些爱好，比如旅游和摄影。

我的旗帜是追逐梦想这个词。为什么追逐梦想？因为这是我自己的理想。虽然我已经退休了，但我有自己的理想，想回馈社会。

房地产协会和摄影协会都从事一些社会公益活动，比如我们举办的农民工摄影节。这是一场规模宏大、影响深远的全国性比赛。短短一个月就收到了3000多件作品，这是我热衷的公益事业。其次，房地产行业协会要服务会员和企业，成为会员、企业和行业的家园，服务每一个人，为房地产的健康、优质发展做出贡献，把文化引入企业，带动企业发展。

就我个人而言，我去年想出了一本相册，但由于各种原因被搁置了。我希望它能在2020年正式出版。我会在相册中加入纪录片、人文、成长等主题，从我在共和国的同龄人的角度讲述无锡的故事，讲述我在共和国的同龄人的故事。

我也想带我的妻子去国内外旅行。为了发展我的事业，我的妻子为我付出了很多，现在我们身体健康，精力充沛，所以我们可以四处走走看看。

来源：39科技网