钱紧一年 | 远洋万象

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银根紧缩一年:2020年，中国房地产业将继续克服困难，新一轮市场化降息周期已经开始。回顾动荡的2019年，我们从企业的角度进行观察和思考。

回顾2019年初，远洋运输集团做的第一件事就是重振位于北京东四环的公司总部。复兴的主题是健康，这是它一直倡导的。新的办公区包括独特的设计，如室内环形跑道，以改变风景，绿色植物的覆盖率超过40%，无土栽培花园。

在过去的一年里，远洋万象更新，引人入胜。自2006年公司总部成立以来，已经见证了远洋运输十三年的发展。2018年，中远成功进入亿人俱乐部，同比增长55%，2009年100亿销售规模的最高增长率为98%。

在销售规模达到1000亿元的新高后，远洋运输集团董事长兼总裁李明大声疾呼，重新开始。他在总部复兴开幕式上说:沿着新办公区的跑道，远洋运输将从这里重新开始，精耕细作，保持健康，奔向更高的目标。

然而，在1000亿元之后，2019年的房地产市场环境变得越来越复杂。随着货币政策的收紧，各地出台新的双限土地拍卖政策，以及销售支付周期的延长，远洋运输集团需要重新思考自身的规模、健康和多元化方向。

1000亿不容易

作为一家老牌基准房地产公司，中远成立于1993年，前身为国有企业中远集团旗下的中远房地产，成立时间与碧桂园、保利、金地相似，但早于恒大。

1998年后，中远集团凭借其在市场化改革中积累的发展经验，于2007年成功登陆香港证券交易所，迎来了一个辉煌的时刻，其声誉不亚于招聘保险。

上市两年后，远洋运输实现突破100亿元，从61.67亿元增至143.16亿元。当时，中远被称为红筹股的第一股，也是业内第一批拥有数百亿营帐的房地产企业。

但是后来，远洋运输的发展起起落落。从2009年到2018年，在高杠杆和快速周转的推动下，碧桂园、恒大、万科等房地产龙头企业的销售额实现了从200亿元到6700亿元的跨越，远洋运输则实现了从100亿元到1000亿元的跨越，历时近10年。

其中，从100亿到500亿，出海需要7年时间，而从500亿到1000亿，需要两年时间。在2017年和2018年的两年里，中远在扩大储备和融资方面都非常积极。

在此期间，海上土地储备面积几乎翻了一番，首次突破4000万平方米，权益面积也达到历史最高点2176.1万平方米。具体而言，2017年，中远集团购买了59个地块和7个成熟项目，新增土地权益面积683.5万平方米；2018年共购买59个地块和2个成熟项目，新增土地权利面积567.2万平方米；平均购买成本是每平方米7100元。

具体到土地银行地图，中远集团在2017年和2018年进入的新城市数量分别为14个和11个，项目总数从2016年的76个增加到2018年的183个。新城主要是长江三角洲的二线城市，包括苏州、无锡、嘉兴、徐州和绍兴。

数据来源:企业年报，意见指数整理

当然，在2017-2018年，当销售规模迅速增长时，远洋运输集团像其他房地产企业一样扩大了杠杆。

2016年，离岸负债总额为1019.4亿元，2018年增至1862.2亿元，其中生息贷款总额从438.1亿元增至885.75亿元。

短期债务方面，截至2018年底，中远集团一年内到期债务达到154.25亿元的历史高点，一至两年内到期债务达到126.37亿元的第二高点。

在2019年整个行业的背景下，这也意味着中远面临着更大的考验。

继续扩大规模，还是努力保持企业的财务稳定？2019年3月，李明在2018年度业绩大会上表达了公司提升规模的愿望。他说:规模就是现实。现在整个市场形势已经改变，规模已经扩大。我们必须迎头赶上。与此同时，李明提议在三年内发展成2000亿支队伍。

不过，李明也表示，在本轮市场调整中，人们越来越意识到，对于一家上市公司来说，回归财务业绩是最有价值的。

因此，从2019年下一步的征地融资行动来看，中远集团选择了收缩调整。

为了调整债务结构，中远集团于2019年发行债券偿还现有债务。其中，上半年，中远集团发行了票面利率为5.25%的5亿美元担保票据；除发行29亿元公司债券外，计息贷款总额从2018年末的885.75亿元下降至2019年上半年的876.35亿元。

7月底，中远集团还发行了6亿美元的10年期担保票据，用于偿还现有债务，票面利率为4.75%。

与2018年同期80亿元和7亿美元的公司债券总额相比，远洋运输公司发行的债券总额有所下降。然而，随着货币政策的收紧和债务发行的减少，远洋企业的现金流量从2018年底的425.71亿元下降到2019年上半年的319.23亿元，对外投资也同步收缩。

2019年上半年，海上陆地总储存面积从2018年底的4044.4万平方米下降到3925万平方米，新增权益面积为58.1万平方米，是2018年同期的五分之一，是2017年同期的七分之一。

根据2019年中期报告，中远集团购买了6块地块和1个成熟项目，总建筑面积为102.6万平方米，权益面积为58.1万平方米，平均每平方米购买成本为5500元。

据视点房地产新媒体不完全统计，2019年下半年，中远集团在贵阳、大连、无锡、武汉等城市共投入52.59亿元购买土地22.41万平方米。与2018年新增土地权利面积567.2万平方米相比，2019年新增仓储面积减少。

相应地，虽然中远集团的土地储备面积和权益面积近年来有所增加，但权益面积的比例从2016年的63.35%下降至2018年的53.81%，2019年上半年权益面积的比例为52.9%。

2019年，中远集团提出了1400亿元的销售目标，预计可销售资源为2373亿元，可通过保持60-65%的去污率来实现。

然而，远洋运输要在2018年达到1000亿元并在2019年保持1000亿元并不是一件容易的事情。

2019年上半年，中远集团实现合同销售额600.8亿元，同比增长33%；实现营业收入164.74亿元，同比增长7%。

今年下半年，特别是730会议再次讨论住房问题而不是投机问题后，远洋销售相对稳定。黄金九月、白银十月期间，在点对点营销、降价促销、规模促销的环境下，中远没有动作，两个月的销售增幅分别只有0%和7%。

然而，截至2019年前11个月，中远成功保持了1000亿元的规模，累计销售1132.5亿元，同比增长22%。

根据视点指数发布的2019年中国房地产销售额100强榜单，中远集团全年实现销售额1299.5亿元。

多元调整

近年来，中远在大型房地产企业的规模竞争中停滞不前，这可能与曾经引以为豪的多元化有关。正是这八年多的多元化经历，使中远集团认识到规模发展实质上是以房地产开发为主业。

因此，2019年，在土地收购和融资签约的同时，远洋运输集团剥离了一些非主营业务，专注于主营业务。

2019年3月，中远集团在业绩会上表示，过去占据一定能量的物业、物流、投资物业、养老等非住宅类业务，未来将更加注重资产管理的规模，应适当反馈，以资产增值。

如万科、保利、绿城等。作为行业内最早开展养老金业务的成员之一，中远集团于2012年4月成立了养老金业务中心，正式涉足养老金行业。四个月后，它与美国退休养老机构达成战略合作，并在北京亦庄完成了首个养老地产项目“春轩茂开建(亦庄)老年公寓”。

当时，中远对养老事业充满期待。李明曾经说过，他计划在3-5年内在北京、上海、大连和三亚设立春玄茂项目，2013年，他在北京和上海设立了4个项目。

之后，中远集团的每一份年度财务报告都将详细介绍养老金业务的发展情况。中远集团在2015年年报中表示，该公司的养老金业务是通过股权多元化得到推动或受益的，并推出了两家大型保险公司——中国人寿和安邦保险。

然而，这一举动似乎直接改变了远洋运输的发展战略，慢慢成为一个跟风的投融资集团。

2015年，当安邦成为第二大股东时，中远开始尝试联合运营ok space。第二年，我们与wework签署了战略合作协议，并在上海延平路135号完成了第一个项目。2017年上半年，我们在北京启动了光华路和慈云寺。

在2016年年报中，中远集团再次发布了其对物流地产和长期租赁公寓的乐观看法，并希望率先行动。不足为奇的是，远洋运输集团在当年7月认购了中国物流资产2.96亿股h股新股，占发行总股数的9.99%；2017年8月，邦舍长期租赁品牌正式推出。第一个项目位于北京青年路，并进一步扩展到大连、上海、杭州等城市。

然而，蓬勃发展的多元化战略并没有给远洋运输带来可观的收益，反而影响了其主营业务的发展。从多元化经营的第一年开始，远洋销售的规模就停止了快速增长，直到2017年达到1000亿元人民币，才明显地再次调整回来。

事实上，无论是养老地产、长期租赁公寓还是联合办公，该行业尚未探索出一种长期且可观的盈利模式。到2018年，房地产企业已经拆分了长期租赁业务，共同合作，头房企业也在这两年开始试运营养老业务。2019年，随着货币政策的收紧，长期租赁公寓行业频频打雷，联合办公行业急需输血。

在这种背景下，中远集团也选择剥离其长期出租公寓和养老业务，让这些业务可以自己赚钱。根据2019年中期报告，中远集团于2019年5月将北京邦社100%的股权和北京春玄茂30%的股权出售给北京徐达，实现利润1.31亿元和1.78亿元。今后，上述两家公司的这部分业绩将不再合并为上市公司。

然而，神秘的收购方中国徐达与中远集团有着许多潜在联系。北京徐达及其控股股东与中远集团的许多管理人员或离任高管同名，但他们的资产基本上是从中远集团转移过来的，包括几家城市房地产开发公司。

现在，长达八年多的远洋多元化战略即将结束，聚焦主营业务成为2019年的主旋律，2020年，远洋需要不断更新。

来源：39科技网