正荣服务：物业中标率“过山车”丨穿透IPO?

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上海乐居金融王湘南

在香港证券交易所之外，企业中有新成员在等待上市。

据HKEx披露，郑融服务集团有限公司(以下简称郑融服务)昨日正式向HKEx提交招股说明书，建行国际为唯一发起人。

郑融服务成立于2000年2月，是郑融集团旗下的物业管理服务提供商，总部位于上海，为包括政府公共建筑、办公楼、工业园区和学校在内的住宅和非住宅物业提供物业管理服务。

根据招股说明书，截至2019年9月30日，郑融服务在34个城市管理着136个项目，总建筑面积约为2100万平方米，总承包建筑面积约为3440万平方米。

向外延伸撞到墙上

根据招股说明书，郑融服务的历史可以追溯到2000年。当时，郑融集团董事长欧宗荣和郑融集团成立了郑融物业服务公司，为其开发的住宅物业提供物业管理服务，并于2017年启动了拓展项目。

2018年上市的郑融服务和郑融房地产(06158.hk)均为郑融集团的子公司。2016年，郑融集团推出全新战略，将原有的“一主两翼”提升为“三驾马车”(房地产、产业、资本)的发展模式，郑融服务业成为郑融产业的一部分。

从目前的股权关系来看，欧宗荣是实际控制人，持有公司87.3%的股权，其长子欧国强持有7.7%的股权，其余5%的股权由独立的第三方天桥持有。

在公司内部治理方面，黄显志为公司董事长兼非执行董事，黄亮为执行董事兼首席执行官。

根据招股说明书，黄显志现年51岁，在房地产行业拥有超过20年的经验。1998年10月至2014年10月，他在郑融集团担任多个职位，包括首席财务官、常务董事会助理、副总裁和执行副总裁。他自2014年11月起担任郑融集团董事兼总裁，自2017年9月起担任郑融房地产执行董事兼董事会主席，自2019年11月起担任郑融房地产首席执行官。

黄亮，45岁，拥有超过11年的房地产行业经验。他于2016年12月加入郑融物业服务，担任多间附属公司的总经理兼董事，主要负责公司的整体经营管理及战略规划。

作为兄弟公司，郑融服务自然与郑融房地产保持着长期的合作关系。在2017年、2018年和2019年前三个季度，为郑融房地产提供服务产生的收入分别占总收入的88.2%、71.9%和67.7%，分别占管理总建筑面积的77.1%、74.4%和47.9%。

由此可见，尽管长期依赖郑融地产，郑融服务也在有意识地开拓第三方市场。然而，扩张之路似乎并不平坦。

根据招股说明书，在2017年和2018年，截至2019年前三个季度，郑融服务赢得了郑融房地产开发项目的100%(不包括郑融房地产和其他不持有郑融房地产控股权的房地产开发商共同开发的任何房地产项目)。管理第三方地产开发商进行开发项目的中标率分别约为22.7%、50.9%和27.6%。

与同样积极拓展项目的保利地产相比，2016年至2018年及2019年上半年保利地产拓展项目的中标率分别为52.1%、49.1%、44.7%和36.4%。在第三方物业市场的激烈竞争中，正是因为参与了越来越多的外展项目的投标，才迅速降低了中标率，但仍能保持35%以上的中标率。

然而，郑融服务的中标率波动就像过山车一样，令人费解，招股说明书中也没有明确的解释。

低毛利

就财务数据而言，郑融服务的收入和净利率在跟踪记录期间都有快速增长，但很难掩盖其整体毛利率较低的事实。

根据招股说明书，郑融服务的收入从2017年的2.73亿元增加到2018年的4.56亿元，增幅为67.2%，从2018年前三季度的3.21亿元增加到2019年同期的5.17亿元，增幅为61.2%。净利率由2017年的2000万元人民币上升至2018年的4000万元人民币，增幅为94.6%，由2018年前三季度的2900万元人民币上升至2019年同期的7400万元人民币，同比增长155%。

在毛利方面，郑融服务2017年至2018年的毛利分别为人民币7000万元和人民币1.2亿元，2019年前三季度的毛利为人民币1.7亿元。相应的毛利率分别为25.8%、26.5%和33.4%，也呈上升趋势。

原因是物业管理服务占三大业务的大部分，其毛利率从2017年的20.4%上升至2019年前三季度的23.1%。但是，总的来说，毛利率较低，收入比重也将从53.9%提高到48.9%。过去两年和2019年前三季度，社区增值服务毛利率最高，保持在40%以上，2019年前三季度甚至达到64.5%，收入占比从2017年的5.7%上升到2019年前三季度的14.5%。

可以看出，毛利率的增加主要是由于社区增值服务收入比重的增加。

不过，如果将毛利率数据与在香港上市的公司比较，我们会发现郑融服务的盈利能力处于低水平。统计显示，2018年在香港上市的19家物业管理公司的平均毛利率为37.84%。

此外，值得注意的是，外联项目的管理成本一直在下降，这无疑将降低总体毛利率绩效。2017年、2018年和2019年前三季度，第三方房地产开发商的平均物业管理费用分别为2.91元/m2/月、2.22元/m2/月和1.61元/m2/月。

在这方面，郑融服务社解释说，2017年至2018年外联项目收取的平均物业管理费下降的原因是"继续努力以有竞争力的价格向第三方房地产开发商提供服务，并使收入来源多样化"；截至2019年前三季度，外联项目收入的平均管理成本同比下降，因为一些新管理的项目属于相对较新的物业类型，如工业园区，位于三、四线城市。

根据2019年物业服务企业综合实力500强排行榜，郑融服务排名第31位。根据招股说明书，郑融服务计划将在中长期内成为中国物业管理服务综合实力前十名的企业。随着玩家数量的增加和竞争的日益激烈，郑融服务能否借助资本突围值得关注。

来源：39科技网