解局 | 龙湖辗转西南海

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视点房地产网占地2000亩，95%的首次开盘销售和直升机观景...当年，西南海项目在滇池度假区创下了前所未有的神话。

但由于资金问题，该项目于2014年开始停工，之后经历了云南物流集团注资、长丰地产收购等波折，至今仍深陷困境。

现在，已经完成了六年的西南海项目终于迎来了一个转折点。

6月19日，仁泽房地产破产重组第二次债权人会议正式召开。会议上，债权人同意执行管理人提交的重组草案，即东方资产管理有限公司下属的上海东源蒙恬投资中心作为重组出资人，无偿受让仁泽地产的股权，最多向仁泽地产出借45亿元重组资金。

重组投资人上海东源蒙恬成为仁泽地产股东后，将引进龙湖地产开发西南海项目。

事实上，早在2017年，龙湖地产就着手开发西南海项目，但最终，由于仁泽地产申请破产，龙湖地产未能接手。现在，龙湖已经通过东部资产重组曲线进入西南海项目。

对此，有分析师表示，资产管理公司先处置烂尾楼，然后开发商进行建设和交易，这给开发商减少了很多不确定性，交易项目的风险也较小。

仁泽分解滇池

在《中国西南海》的故事中，有仁泽的无奈与不情愿，有长风的拼搏精神与雄心，有龙湖的执着与辗转反侧。似乎每次西南海项目发生变化，都意味着房企寻求变革的节点。

回到九年前。

当时，2011年9月，三年前刚刚成立的仁泽地产以33.13亿元的价格获得昆明滇池国家旅游度假区海曙街道管理处太和社区12个城中村改造用地；2013年1月，公司又以约14.83亿元的价格赢得了泰和社区的10块地块，这些地块属于西南海项目的商品房地块。

据公开信息，上述项目总面积约2000亩，综合容积率1.68，总建筑面积约180万平方米，其中地上123.72万平方米，地下58.3万平方米，6000户，商业规模49万平方米。

这是仁泽地产扩大规模的时候了。赢得西南海项目后，仁泽立即进入开发阶段，并于2013年7月20日首次开业。据当时媒体报道，在项目开盘当天，就有1000多人参观了现场，开盘仅3个小时，95%的房子都卖得很好。开发商甚至用直升机在滇池周围接待客户，享受这个项目。

当时，西南海项目无疑是房地产行业的明星产品。据悉，由于该项目完善的教育设施，一期工程的平均开盘价超过10000元/平方米。即便如此，这个项目仍然呈现出一种很难找到房间的局面。

然而，美好的时光并没有持续多久。2013年底，仁泽地产报道称资金链断裂，项目被迫停工的消息频频出现。尽管仁泽地产曾否认资本困境，但昆明市国土资源局的一份通知后来证实了上述资本中断的传言。

据房地产新媒体报道，当时昆明市国土资源局公示了25家企业在参与土地出让后未能缴纳土地出让金，并禁止其在缴纳土地价款前参与新一轮土地招标。仁泽地产出现在拖欠土地款企业名单中。

2015年和2016年，仁泽地产仍未从上述通知中除名。当时，西南海项目更名的消息不断传出。

转向西南海

自西南海项目暂停以来，包括碧桂园集团、绿地集团、长风地产、龙湖地产在内的众多房地产企业纷纷向仁泽地产抛出橄榄枝。

2015年1月，坊间消息称，云南物流集团收购了仁泽地产的股份，并接管了西南海项目，但不久之后，双方没有合作的消息。

次年，在度假村管理委员会的支持下，长风地产和仁泽地产开始合作，通过并购的方式接管了西南海项目，并签署了合作框架协议。西南海开始进入长风时代。

也许，西南海注定要漂流，长风时代只持续了一年。最后，由于昆明街道城市改造项目被第三方收购，长风与仁泽未达成合作前提，西南海项目合作终止。

经过多次波折，2017年6月，龙湖成为该项目的新继承人。据当时的消息，龙湖地产与仁泽地产和滇池国家旅游度假区SDIC就合作开发西南海项目后续地块签署了框架协议，三方表示将加快西南海项目的进度。

当时，龙湖告诉视点房地产新媒体，龙湖签署了框架协议，如果以后合作，它将面对龙湖擅长的低密度地产市场，根据可开发地块的条件。

随着龙湖的加入，西南海域找到了一个安全的避风港，形势逐渐好转。2017年底，相关公告显示，在过去6个月参与项目重组合作各方的共同努力下，西南海SDIC和龙湖已经完成了90%的重组工作，整个西南海项目将于2018年年中进入正常运营发展状态。

然而，龙湖接手后，仁泽地产申请破产，这意味着仁泽被龙湖地产和度假村的SDIC重组，暂时接管了西南海域的开发。

人们常说，经过多年的波折，西南海项目似乎仍深陷困境，无法抽身试刃。

龙湖的野生景观

与融创的收购项目不同，龙湖有着稳健而耐心的风格。也许正是因为它的耐心，龙湖在接触这个项目三年后终于将西南海纳入囊中。

6月19日，在仁泽地产第二次债权人会议上，债权人一致同意上海东源蒙恬作为重组投资人无偿受让仁泽地产股权，并向仁泽地产提供45亿元的重组资金。重组投资人上海东源蒙恬成为仁泽地产股东后，将引进龙湖地产开发西南海项目。

据悉，上海东源蒙恬拟将昆明西南海域未开发土地转让给项目公司，由龙湖参与，以在建工程名义完成开发，而西南海域已开发土地处于未完成状态，龙湖以代建合作方式负责开发。

也就是说，仁泽地产仍是西南海域已开发但未完工部分的开发主体，但后续项目由龙湖建设。未开发的土地约273亩，将由新成立的项目公司开发。龙湖应该是这个项目公司的负责人。

此外，根据重组计划，西南海项目的商业部分也将委托龙湖商业管理公司统一运营，预计龙湖将推出其星月汇或嘉月汇。

一些分析师表示，资产管理公司在处置烂尾楼等不良资产方面更有经验。处置完成后，项目本身的债权相对简单。龙湖再次介入，一些采取代建制模式，另一些则重新运作，风险相对较小。

事实上，龙湖集团在2017年接管了未完成的项目，这不仅涉及项目本身的股权和债务安排，还涉及相关的税收和私募融资问题。因此，收购面临着巨大的债务清算问题，这些问题复杂且风险极高。

龙湖第一次重组西南海项目时，存在许多不确定性，投资者更关注龙湖如何一个接一个地解决这些早期问题。上述分析师提到，以东方资产为先锋，龙湖已经帮助减少了许多复杂的问题。

至于龙湖为何不愿承包西南海项目，分析师认为，一方面，龙湖继续看好昆明市场；另一方面，项目的大规模将有助于龙湖增加土地储备，进一步拓展西南市场。

据视点房地产新媒体报道，西南海项目所在的滇池旅游度假区是中国著名的旅游度假区，是昆明房地产市场的热点，也是高品质的住宅区，近年来受到广州买家的青睐。

从内部因素来看，近两年来，龙湖地产在昆明市场继续发挥实力，在昆明市场的表现也在不断提高。

2018年，龙湖在昆明连续获得4块地块，总建筑面积133.35万平方米；2019年，公司再次赢得昆明五家坝地块，新增建筑面积549，600平方米。

截至2019年底，龙湖土地总储量为6814万平方米，权益面积为4742万平方米。昆明土地储备建筑面积180.5万平方米，权益面积99.71万平方米，分别占2.6%和2.1%。在龙湖进入的56个城市中，昆明的土地储备排名第11。

销售方面，去年昆明市场签约销售额12.31亿元，签约销售建筑面积91411平方米，分别增长650%和479%。

从业绩来看，2019年龙湖房地产销售累计实现营业额1407.93亿元，同比增长29.5%，其中昆明市场实现营业额3.42亿元，实现物业交付28700平方米，同比分别增长3700%和1785.29%。

龙湖去年在昆明表现良好，昆明市场有望成为龙湖未来的高能量城市，因此赢得这个项目对龙湖来说意义重大。

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来源：39科技网