观点直击丨金融街物业通过聆讯 稳健背后的低毛利生意

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观点房地产网6月18日，金融街地产终于在提交招股说明书近五个月后通过了HKEx的听证会，并将在HKEx主板上市，股票代码为1502。

受疫情影响，金融街地产当天下午在网上举行了首次公开募股新闻发布会。出席现场的有公司执行董事、董事长兼总经理孙洁；薛瑞，执行董事兼执行副总经理；陈，副总经理、董事会秘书、工会主席；首席财务官郑翔；张静，风险法律总监。

金融街地产此次将发行9000万股h股，占增持股份的25%。发行价在7.16港元至7.56港元之间。如果不增发股票，金融街地产将筹资至多6.8亿港元。

目前，公司三大股东间接持有中国人寿29.49%的股份；金融街集团间接持有47.52%；管理型员工持有22.99%的股份。

金融街地产继承了国有企业稳健稳健的作风，管理层在面对媒体质疑时没有透露太多的额外信息。要了解该公司，有必要从招股说明书中获取更多信息。

业务和收入

从整体商业模式上，我们可能对公司有更清楚的了解。金融街物业为客户提供全面的物业管理及相关服务，其物业管理费用主要由客户以合同方式支付，一小部分以酬金方式支付。

根据房地产新媒体的观点，金融街物业的主要服务对象分为两类，分别是写字楼、综合大楼、零售商业建筑和酒店商业物业。这部分收入的比例从2017年的70%逐渐下降到去年。65%；而非商业物业主要包括住宅物业、公共物业、医院和教育物业，这部分收入的比重逐年上升，从2017年的28%上升到2019年的33%。

值得一提的是，金融街酒店还有少量增值餐饮服务，通过伊泽的独家品牌系列经营咖啡馆、餐厅和面包店。

金融街物业收入由2017年的7.57亿元增加至2018年的8.75亿元，增幅为15.7%，2019年进一步增加至9.97亿元，增幅为13.9%。本年度利润由2017年的8270万元增加至2018年的9150万元，增幅为10.7%，2019年进一步增加至1.13亿元，增幅为23.9%。

以金融街地产2019年的收入结构为例，办公楼收入为5.09亿元，占51.1%；综合收益8233万元，占8.2%；零售商业建筑和酒店收入5540万元，占5.5%；住宅物业收入为2.22亿元，占22.3%；公有财产收入1.11亿元，占11.1%；餐饮服务占1782万元，占1.8%。

公司整体增长率不高，全年收入和利润增长率都在20%以下，公司管理领域也是如此。从2017年开始，管理面积将每年增加约300万平方米。稳定的财务数据是金融街地产的一大特色。

截至2019年12月31日，金融街物业在中国共为144个物业项目提供物业管理及相关服务，管理的总建筑面积约为1990万平方米。其中，管理商业地产建筑面积约800万平方米，占40.3%；非商业地产约1180万平方米，占59.7%。

值得注意的是，上述商业地产的收入比例明显高于非商业地产，两者之间的差距几乎翻了一番。这可能表明，虽然大企业在金融街物业的非商业物业管理领域不赚钱，但商业物业的收费水平远远高于非商业物业。

以毛利率为例，金融街物业去年的综合毛利率仅为19.2%(总部物业在30%以上)，商业物业为24.6%，非商业物业为10.5%，降低了公司的整体业绩。

在这方面，孙洁并不担心。他透露，未来，金融街地产将继续扩大其以商业地产为主的市场份额。该管理区域的增加可以不断提高公司的毛利率，商业物业管理的收入较高，每月每平方米12.66元。同期前100名物业的月平均物业费为3.26元。

至于商住楼的扩建平衡，孙洁认为面积比例处于相对平衡状态，超过50%为公共建筑，40%为住宅物业。其中，住宅服务服务于母公司系统内的业务，两者的增长率都相当可观。

并购的未来计划和现状

未来，金融街地产将主要将该计划分为三个部分。

一是拓展增值服务，提升品牌价值，改善公司不尽人意的利润表现；其次，他继续与无印良品金融街合作。孙洁说，他在很多方面支持房地产公司，不仅是房地产公司，还有教育和医疗公司。无印良品的物业管理业务将给予大力支持。

除了母集的直接运输，第三方对金融街也非常重要。截至2019年末，独立第三方项目收入占物业管理及相关服务总收入的18.9%。独立第三方管理项目建筑面积670万平方米，占总管理建筑面积的33.6%。

尽管第三方和公司在管理领域的表现逐年提高，但他们的经营业绩却不尽如人意。有鉴于此，房地产中介在媒体见面会上向公司寻求答案，但管理层没有直接回应，只是说金融街将大力拓展第三方业务。

金融街地产表示，该公司将积极参与投标项目，并从独立第三方获得新业务。然而，从其招股说明书中披露的数据来看，这并不理想。

自2019年12月31日至今，金融街物业已签订11份新的物业管理服务协议，涉及新增总建筑面积约150万平方米，全部已与金融街附属集团签订，且未签约向独立第三方提供任何物业管理服务。

金融街地产计划将募集资金的60%用于战略收购，并投资成立关联公司，以扩大其市场份额。在过去两年中，金融街地产将首先选择京津冀地区、长三角和大湾区现有的城市群目标，并计划从2023年开始在成渝武等中国西南和中部主要城市寻找机会。

至于收购目标，金融街地产将优先考虑以商业物业为主的物业管理公司，同时也考虑在物业管理产业链下游具有稳定经营业绩和发展前景的公司，作为业务运营的补充，如保安公司、保洁公司和园艺公司。

此外，另外20%将用于开发增值服务，类似于咖啡品牌伊泽，并提供相应的运营服务；10%用于升级信息技术；其余10%用于一般企业用途。

来源：39科技网