旧改巨头的角力 富力介入赤沙村十年后保利入场联合开发

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观点房地产网既没有永恒的朋友也没有永恒的敌人，只有永恒的利益保利和R&F应该知道这一点。

经历了十多年漫长道路变迁的赤沙村，终于迎来了破局。6月17日，经股东表决，R&F与保利组成财团，100%同意成为广州海珠赤沙村的老合作企业。

很多人都没想到，这个从R&F开始，保利中途介入，通过角力让这座城市风雨交加的古老变革故事，最终会成为这样一种趋势。

一位业内人士表示:这是最好的解决方案。

穿过琶洲会展中心被一条河隔开的赤沙村，你能看到这两个巨人的哪股力量在古老的河流和湖泊中碰撞吗？

赤沙村十年

赤沙村的竞争与其黄金地位密切相关。

该村位于珠江南岸的海珠、广州和琶洲岛东部，面积69.38公顷。赤沙村可以说是广州旧改革的后起之秀，它的光环是琶洲给的。

从琶洲的定位来看，腾讯、阿里巴巴、Vipshop、小米、国美等企业聚集在世界级创新特区、互联网创新集聚区和粤港澳大湾区人工智能与数字经济实验区。过去，广交会带来的人流每年都聚集在这里，许多报道称之为下一个珠江新城。

R&F是第一个踏上重建赤沙村之路的人。2009年，为了备战亚运会和亚残运会，广州先后启动了包括赤沙村在内的多项旧村改造项目。同年8月18日，广州亚运会前夕，广州R&F置业有限公司与赤沙美联社签署了《广州赤沙村合作改造意向书》，有效期七年。

对于当时处于初级阶段的广州旧改革，这种合作模式并不十分正式和明确，而由于海珠生态城的监管问题，赤沙村的旧改革方案被推迟。

在这十年期间，R&F积极支持赤沙村修路，修建旧制宣传展厅，赞助赤沙村举办端午节活动等。，可以说是深入参与了赤沙村的发展。

2015年12月发生了一件事，当时发布了《广州市旧城改造办法》及配套文件，明确规定在项目实施方案获得批准之前，村集体不得自行选择合作企业。因此，赤沙村的旧装修工程一度停滞不前。后来，2016年8月，赤沙村与R&F签署的协议到期，赤沙村有权选择另一个合作伙伴进行村庄重建。

最关键的节点在于2018年，当时赤沙村完成了旧改革遗嘱的投票。与此同时，4月，广东省出台了“旧村改造新政”，允许甚至鼓励房企和旧村自行协商，省略了招标、拍卖和挂靠环节，转而同意转让旧村改造用地，这也需要政府批准。

这相当于开放了各种房企的权威，让它们涌入这场竞争。R&F也嗅到了危机。在表决选择赤沙合作企业之前，R&F向赤沙村表示了诚意，并提高了补偿标准。例如，同意按照村民现有住房基础设施面积x4层的标准对赤沙村民的重建和安置进行搬迁。

然而，在2019年4月的投票中，R&F仍然没有投票支持来自赤沙村的合作企业，同意率仅为43.52%。在R&F看来，这可能是命运的玩笑，但在其他房地产企业，这是一个绝佳的机会。

保利，那是我们进入竞技场的时候。对于成功改造琶洲的保利来说，红砂和枕头上的肥肉没有什么不同，自然不会被交出。4月22日左右，保利带领近800名赤沙村村民参观了琶洲村的旧房改造。

值得一提的是，除了这两大巨头，万科和越秀还积极参与了赤沙村的旧房改造。其中，也是在4月份，由于未能满足相关条件和要求，万科未能通过赤沙村老合作企业的申请材料，错过了赤沙的老改革。

剩下的就是R&F和保利在各方利益暗流下的竞争。拥有琶洲村转型模式的保利自然希望赢得这块肉，但对R&F而言，即使保利这个中央企业进入市场并追随十年，它也不会放弃这块肉。

保利进入后，双方开始秘密角力。据悉，为了推动相关工作，R&F联合主席张莉也亲自出面调解。去年8月，赤莎协会发起了一次关于R&F是否有能力报名参加赤莎旧制改革的投票会议，R&F回到了赤莎通过投票选择合作企业的程序。

R&F和保利相互竞争，包括不断提高村民的补偿标准。例如，据悉，将根据目前情况增加补偿面积*4.5层，并给予额外800元/平的补贴；保利将额外补贴提高到1000元/平等等。

另一个细节是，在去年的龙舟节上，保利和R&F各捐赠了60万元帮助赤沙村赢得冠军。这似乎是一场势均力敌的比赛，似乎每个人都有力量战斗到底。

到去年年底，事情开始朝着不同的方向发展。12月，在上级审批期间，赤沙村协会收到R&F和保利申请撤回注册材料的信函，赤沙第三轮拟合作企业评选终止。

当时，一些与R&F关系密切的人士被告知，这两家公司撤回了注册材料，并重新提交，因为有关部门希望这两家公司能够合作，共同改造，但最初的投资方案没有接受财团。

从今年6月17日公布的合作企业投票结果来看，是联合社会企业(R&F+保利)是赤沙村的合作意向企业。

只要能迅速推广，它既有中央企业的保证，又有民营企业的灵活性。这不是一个双赢的局面吗？没有排他性或联合性这种东西。世界银行广州地区副总经理林家兴说。

巨型摔跤

在赤沙村的背后，反映的是阳城旧改造场的激烈气氛。即使是老牌的转型巨头也无法用数百亿的投资赢得任何一个村庄。

保利和R&F这两大老牌改革者之间的对抗和竞争本身就相当激烈。

分别成立于1994年和1992年的R&F和保利也在广州发了财。这两家老牌地方房地产企业参与旧制改革的时间，远远早于广州市房改局大多数活跃的房地产企业。

从“三旧改造”的概念出发，R&F的旧改造道路起步较早。20世纪90年代，由于广州市旧厂房已不适应生产力的发展和产业的转型升级，严重影响了人们生活环境的改善，破旧建新迫在眉睫。

那是R&F开始改造旧工厂和车间的时候。从广州荔湾区某化工厂旧厂房改造项目开始，R&F参与完成了广州大型旧厂房改造项目。截至2001年底，R&F已完成广州市10个大型老改造项目，包括钢厂、硫酸厂和锅炉房。

当时，广州的每个烟囱都倒了，R&F为此做出了贡献。

说到古村落，始于2007年，当时R&F参与了广州第一个古村落改造项目，此案成为广州古村落改造的传奇。2011年，R&F启动了杨基村古村落改造项目，这是当时广州唯一一个由民营企业独立完成的古村落改造项目。

保利在2009年开始探索城市更新，它工作的琶洲村成为广州第一个以企业为主导的城中村。与此同时，该项目在2014年开始了五年来的村民搬迁，这也是广州第一个完成全村改造的城中村。

这两个地方巨头无疑在广州的旧改革市场中扮演着重要角色。虽然广州已经有很多过河龙，如神龙、星河等进入了旧改革，但旧改革本身就是一种区域转型模式，相对而言，本土企业占据绝对优势。

然而，在同一个市场的扩张不可避免地会导致一个狭隘的遭遇，竞争和冲突随之而来。值得一提的是，赤沙村并不是保利和R&F正面交锋的唯一项目。

保利介入赤沙村仅四个月后，就切断了天河玉山项目。

2018年5月，R&F获得天河玉山村的保留地。随后，在去年8月，天河区玉山村公司投票支持城中村改造项目中的意向合作企业，保利以42票击败R&F和何静，当选为玉山村城中村改造中的意向合作企业。

虽然有业内人士表示，保留地与整个村庄改造的经营主体之间没有必然的联系，但在过去，与村庄改造分开出售保留地的项目基本上是由同一家企业赢得的。

单独预留土地并不多，因为直接原因是预留土地不能用于住宅房地产开发，这不仅对房地产企业来说困难，而且其核心在于对收入的贡献小。除非批量价值很高，否则很少有人愿意独自完成。林家兴说。

可以说，在两次旧制改革中，保利在后期进行了强力干预，无论是单独赢得旧村改革还是合作，这都是后来者保利的一次胜利。

据不完全统计，截至目前，保利已完成一个村的改造，正在进行三个项目的改造，已与该村达成十多个合作项目，在广州有超过18个老改造项目，包括琶洲村、宏伟村和西安村。

R&F参与了杨基、猎德、陈天村、梅田村等旧村改造项目，涉及约16个旧村，面积超过686万平方米。

很难决定输赢，这可能是对这两个老牌改革巨头之间实力对比的恰当评价。很难说赤沙村十年的结束是否会使这两个对手成为旧改革领域的朋友，但这个项目注定是广州旧改革历史上的一个故事。

来源：39科技网