房企融资拼图 价值变现中的地产基金想象

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(2020年6月14日)近年来，房地产整体金融政策趋紧，市场资金监管逐步升级，行业融资面临发展困境。随着房地产融资渠道的缩小，房地产行业的银行和信托融资受到限制。房地产基金以其高流动性、较强的流动性和管理能力、有效的风险分散性等特点，在股市窗口下迅速崛起，成为许多房地产企业筹集资金的重要方式。

根据基金行业协会的数据，截至2019年，中国房地产基金市场的基金管理规模接近1.7万亿。然而，由于政策和市场的压力，特别是信托和发行债券等限制性措施的出台，自2016年以来，房地产基金的增长率一直在下降，2019年的总筹资规模只有2000亿元。

值得注意的是，6月10日，中国信托业协会发布了《2020年第一季度中国信托业发展分析》，显示截至2020年第一季度末，房地产信托占信托产品总量的14.57%，房地产行业信托投资总额为2.58万亿元，同比下降8.1%，同比大幅收缩。

然而，在银行、信托等融资渠道日益狭窄的市场环境下，私人房地产基金以其融资优势进一步填补了空的资金缺口。根据中国基金业协会的数据，截至2019年底，私募股权基金的整体规模接近14万亿元，同比增长9603.56亿元，增幅为7.52%。根据意见指数的不完全统计，从2019年6月至今，私募股权基金销售房地产的规模接近103亿元。

虽然房地产基金在资金筹集和资产管理方面有着独特的优势，但在仁众，国内房地产基金的发展还有很长的路要走。由于内地严格意义上没有正式的reits产品，目前市场上发行的大部分产品都是固定收益产品，投资者过于依赖发行人的担保；另一方面，内地的房地产投资信托市场刚刚起步，政策也不完善。大多数产品不能像在美国等成熟市场发行的reits产品那样顺利退出。

就市场规模而言，自2014年首次发行单一房地产投资信托基金以来，它一直稳步增长，2018年仅略有下降。根据中国房地产投资信托基金的数据，截至2018年，中国发行了43种类似房地产投资信托基金的产品，总额为903.21亿元人民币，持有的主要资产类型为购物中心和办公楼。

2020年4月30日，基础设施公开发行reits的试点实施让资本市场沸腾。reits公开发行新规的出台弥补了中国基金业的空效应。公开发行reits可以有效拓宽投融资渠道，促进房地产资产证券化进程，提高市场透明度。虽然目前公募reits只覆盖仓储、物流、工业园等基础设施，但随着公募市场的逐渐成熟，未来最终会推广到商业地产等其他商业领域。

另一方面，在市场的注视下，万科子公司万伟物流为纯股权reits产品万伟物流-E基金资产-物流仓储发布了首个专项资产支持计划。此前，大部分reits产品都是固定收益产品，而万伟物流最大限度借鉴国外成熟的reits模式，采用纯股权结构，以市场化方式管理基础资产。所有运营收入和退出收入仅来自运营现金流和资产增值。这是对万伟物流管理能力的巨大挑战，也是中国reits产品走向成熟的标志。

总体而言，国内房地产基金市场正在逐步走向成熟，同时也越来越多元化。在相关政策的引导和鼓励下，中国的房地产基金将在未来发展成为一个更加健康的金融市场，这将有利于中国的经济。其中，谁能抓住这个机会，引领未来的行业潮流？哪些品牌得到了行业和投资者的一致认可？

因此，根据各种指标，视点指数研究所评选出2020年中国年度有影响力的房地产基金品牌前30名，将在8月份举行的博鳌房地产论坛上公布。届时，近1000名最具智慧的房地产、金融和商业精英将齐聚一堂，见证这个行业的辉煌和优雅。与此同时，《2020年中国房地产业发展白皮书》将同时发布，从专业和研究的角度对行业的各个方面进行分析。

来源：39科技网