世说 | 房利美、房地美2千亿美元IPO与它们的次贷往事

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它甚至给一只狗贷款。电影《空大头》直接揭开了2007年次贷危机的关键。

然而，这一黑天鹅事件的余波尚未消散，这可能会提醒世界，泡沫经济是一种不可取的方式。通俗地说，就是要小心中间人赚取差价。所谓的中间人是以房利美和房地美为代表的利益集团，他们是2007年次贷危机的两个主角。

陷入漩涡后，房利美和房地美的一举一动都吸引了很多关注，尤其是因为大国之间的紧张关系和新冠肺炎疫情，次贷危机是否会再次爆发已经成为许多人关注的问题。

穆迪预测，如果美国的经济活动持续到今年夏天或更晚，多达1500万个家庭的抵押贷款将被切断，占抵押贷款家庭的30%。到那时，美国三分之一的贷款将无法偿还，次贷危机可能再次爆发。

据媒体5月21日报道，美国联邦住房金融管理局(fhfa)当地时间周三宣布，在金融危机期间被政府接管的抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)计划重组为私人公司，包括最早于明年上市，融资规模约为2000亿美元，预计这将成为美国历史上最大的ipo。

然而，为了避免资金链断裂的问题，美国当局计划要求房利美和房地美保留至少2400亿美元的资金，以防止它们在金融危机再次爆发时注入资金拯救市场。

重新列出两个房间

事实上，早在去年9月5日，路透社就报道了房利美和房地美的私有化计划。根据这份报告，美国财政部表示，政府应该制定计划，开始对房利美和房地美进行资本重组，并呼吁国会起草一份全面的住房改革计划，以便房利美和房地美能够安全逃脱政府的控制。

当时，美国财政部官员表示，他们将与联邦监管机构合作，在坚实的金融基础上建立房利美和房地美，削弱两家公司在住房融资中的作用，并制定具体细节。这可能需要几年才能实现，但不会影响现有的抵押贷款。

他们的目标是将政府控制的公司私有化，同时不增加获得抵押贷款的难度和成本。这位官员说。

然后在同一个月的30号，联邦住房金融管理局再次发表声明，称将允许房利美和房地美分别保持250亿美元和200亿美元的利润。这个数额远远超过了先前协议中规定的每家公司30亿美元的资本储备。

观点房地产新媒体获悉，奥巴马政府早在2012年就试图推进住房金融改革，但以失败告终。此时，保留更多利润也意味着房利美和房地美的私有化迈出了艰难的第一步。在这方面，联邦家庭事务管理局局长称之为改革道路上的一个重要里程碑。

此外，进行私有化改革有许多原因。特朗普政府主张在美国实施全面的住房改革，并限制联邦政府在美国住房金融体系中的作用；国内有许多声音呼吁废除或改革房利美和房地美；房利美和房地美付清了最初的纾困资金后，还向美国财政部汇钱，这引起了最初股东的不满。

房利美和房地美的私有化不仅要考虑上述各方的利益，而且在此过程中还要受到美国民主党的抵制。他们认为这可能会限制低收入美国人获得抵押贷款，从而增加住房成本。

在最新修订的计划中，联邦住房金融管理局进一步筹集了大量资金，要求房利美和房地美保留至少约2400亿美元的资本，并增加缓冲资本容量。其中，风险基础资本为1350亿美元，一级资本足够2000亿美元；杠杆资本为1520亿美元，一级资本足以达到2430亿美元。措施是征求建议，征求意见的时间为60天。

在这方面，业内人士认为，房利美和房地美目前持有约235亿美元的资本。为了满足资本要求，房利美和房地美需要筹集1800亿美元。这个目标不可能在短期内实现。

关于房利美和房地美的私有化计划，美国财政部长Mnu曾表示，他倾向于为房利美和房地美提供明确的政府担保；如果政府担保需要大量资本，房利美和房地美的首次公开募股是选项之一，资产可能会重组，让它们上市。私人资本也是另一个可能的选择。

那场危机

次贷危机已经过去13年了，人们仍然对它心存敬畏。由于美国通过货币、财政和金融措施稳定了金融市场，经济迅速复苏，但世界经济遭受了更大的打击，十多年后仍未完全走出次贷危机的阴影。

关于2007年的次贷危机，经济学家任泽平曾经分析说，美国的住房贷款资产是从投资银行衍生出来的各种金融产品，然后转售给全球投资者。美国住房市场、金融市场和全球市场之间的密切联系是欧元区债务危机、日本经济衰退以及拉丁美洲和澳大利亚长期衰退的重要原因。

任泽平认为，为了解决危机，世界各国长期实施超低利率和流动性宽松政策也将为下一次全球危机埋下伏笔。

有趣的是，房利美和房地美诞生的背景与“危机”一词密切相关。

1938年，在大萧条期间，半政府组织房利美正式成立。该机构由美国国会创立，初衷是向地方政府提供联邦资金，以扩大住房贷款业务。房地美成立于1970年。其商业模式与房利美相似，其成立的原因是为了打破房利美的独立性。

不可否认，房利美和房地美的诞生为美国住房市场提供了流动性和购买力，也帮助许多美国人解决了住房问题。

至于房利美和房地美的商业模式，彼得·林奇在1993年写了《战胜华尔街》，他说房利美借入利率相对较低的资金，然后用这些资金购买抵押贷款合同并长期持有，并获得较高的固定利率来赚取差价。

然而，在这种模式下很难获得稳定的收入。这家公司的利润取决于利率差。这样的公司去年亏损了几百万，明年可能会转亏为盈，这很难预测。

商人趋利避害的本性催生了两种房产的新理念，即次级抵押贷款。房利美和房地美将他们购买的房产抵押合同捆绑在一起，然后将打包的合同出售给银行、保险基金、仓储协会等。，从而打开了一条从用贷款购买房屋的房主到全世界投资者的链条。这种模式被定义为mbs，这是简单的证券化。

正是通过这种模式，房利美和房地美不仅将风险转移给新买家并获得高额利润，还迅速增加了它们的市场份额，这是华尔街公司所青睐的。据美国当地媒体报道，在次贷危机之前，住房抵押贷款证券化的总额达到了4.4万亿美元，其中两房的市场份额超过了40%。

然而，两房一揽子模式下的基本房地产市场是稳定的还是上升的，这种状态已经持续发展了60多年。从2001年到次贷危机期间，美国经历了互联网行业从泡沫破裂到全面崩溃和恐怖袭击的危机。为了解决上述危机，美联储将利率从6.5%下调至1%，然后又上调至5%，这导致了美国房地产市场的巨大泡沫。

在危机的种子落地的那一刻，美国当局错误的调整方式使危机逐渐生根，直至爆发。在此期间，房利美和房地美降低了贷款标准，以挽救其不断下降的市场份额，最终导致泡沫破裂。

随后，房利美和房地美于2008年被美国政府接管，并于2010年6月下旬从纽约证券交易所退市，转到场外交易系统。

现在，十多年过去了，新的危机再次出现。在新的挑战下，房利美和房地美能否成功上市仍不得而知。

世界在书中写道:只要你能看到过去，你就能看到未来。

来源：39科技网