惠誉：予力高集团拟发行高级美元票据B评级 回收率评级RR4

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5月18日，惠誉将中国房地产开发商地产集团有限公司(以下简称“高丽集团”01622.hk b/stable)发行的高级美元债券评为“b”级，回收率评级为“rr4”。上述评级与利高集团的高级无担保评级相同，因为它们代表利高集团的直接、无条件、无担保和非次级债务。

这一评级确认反映了惠誉的观点，即尽管利高集团2019年的股权合同销售额继续增长，达到140亿元人民币，但其销售规模仍小于评级较高的同行。利高集团持有的可销售资源可支撑3.6年的发展需求，杠杆率(以净负债/调整后存货的比率衡量，包括对合资企业和关联公司的调整)从2018年的27%下降至2019年的23%，高于评级为“B”的同业。

利高集团的杠杆率已经达到惠誉40%的正触发点；如果公司能够保持规模扩张，并保持可销售土地储备以满足至少2.5年的发展需求，且杠杆率低于40%，惠誉将考虑采取积极的评级行动。

主要评级驱动因素

小规模限制性评级:利高集团2019年的股权销售额为140亿元人民币，低于“b+”评级同行(惠誉预计后者的股权销售额在2020年将至少增至170-180亿元人民币)，限制了公司的评级。利高集团已经转向快速流失模式，这意味着更高的销售周转率和更快的销售增长；2019年合同总销售额(包括合资公司)增长25%，达到274亿元人民币(2018年超过65%)。2019年，股权合同销售额占总销售额的比例超过50%，与2018年持平。

利高集团在2019年保持了良好的销售效率，股权销售占总负债(包括合资企业债务)的比例为1.6倍，股权销售占调整后存货的比例为1.4倍。

杠杆率仍然可控:惠誉预计，利高集团将继续提高合同销售额，以建立可持续的市场地位。因此，该公司可能会继续补充其土地储备，以支持其不断增长的合同销售。惠誉预计这将提高公司的杠杆率，但仍将保持在40%以下——惠誉将考虑采取积极的评级行动——通过非控股权益和合资企业增加融资，2019年将降至21%(2018年:27%)。

土地储备支持增长:惠誉估计，利高集团的土地储备足以维持大约三年半的股权出售。然而，如果利高集团想要实现更大的合同销售目标，它将需要以低成本持续收购土地，以维持健康的土地储备寿命。利高集团的土地储备从2017年的490万平方米和2018年的1000万平方米增加到2019年的1460万平方米左右，其中天津、南昌、合肥和济南占总建筑面积的大部分。

稳定利润率:由于2019年平均征地成本为2263元/m2，而2018年为1114元，利高集团的息税前利润为23%，略低于2018年的27%。利高集团主要通过并购方式收购土地，这使得未出售土地储备的平均成本仅为2200元/平方米，其销售集中在二线城市的非黄金地段。产品组合的目标是首次购买者，这样他们就不会受到价格上限政策的影响。这将有助于利高集团在高周转率下保持稳定的利润率。

评级推导摘要

2019年，利高集团的股权合同销售额为140亿元，低于“B”级同业水平，如01107.hk现代地产(中国)有限公司(简称“当代地产”)195亿元，b/ Stable。然而，利高集团的杠杆率低于当代购房者，当代购房者的土地储备年限更长。当代购房者的利润率低于利高集团。利高集团的高销售效率使得在控制杠杆率的同时更容易转变为快速周转的商业模式。

评级高于利高集团一级的被评估“b+”房企，总体上具有可持续的经营模式，股权销售超过200亿元人民币，土地储备支持发展需求三年以上，杠杆率稳定在45%左右。此外，被评为" b+ "的房企在全国市场地位更强，区域项目多元化程度更高。利高集团的股权销售低于“b+”评级的同行水平，核心市场之外的业绩记录有待加强。

来源：39科技网