美国来客 牵手中骏两年后睿星资本长租入沪

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最近，被称为远在太平洋彼岸的公寓巨头的美国瑞星资本再次将目光投向国内租赁市场，这已经不是它第一次涉足中国市场。

5月18日，灰星资本宣布将在中国丽芙n正式推出首个高端租赁社区品牌，首个高端租赁社区将位于上海市长宁区长宁路833号，命名为丽芙n833。

在这一消息公布之前，瑞星资本的第一个租赁项目落户上海或已经被追查。

去年2月，瑞星资本带领荷兰惠英、bouwinvest和米拉房地产(mira Real Estate)在中国成立了第一只长期租赁公寓基金，而上海是该基金初始阶段的重点投资城市。

2017年初，瑞星资本与钟君房地产签署了合作协议，并计划在未来三年内在中国一、二线城市推出5万套长期租赁公寓。

至于传统的长期租赁公寓市场，瑞星资本的创始人、董事长兼首席执行官鲍勃费斯(bob faith)在接受媒体采访时表示:这就像有人问我海洋怎么样。现实是海洋是如此的广阔。

你会在一些港口遇到风暴，在其他港口会遇到平静，在一个地区会遇到低潮，在其他地区会遇到高潮，但是长期租赁公寓和学生公寓的长期趋势是非常积极的。

展望2020年，中国市场将是瑞星资本全球扩张的重要组成部分。瑞星资本在评估2019年的发展轨迹时写道。

外国客人的长期租赁

瑞星资本以收购学生公寓和传统的长期租赁公寓而闻名。它于2017年设立了上海办事处，这也是瑞星资本在亚太地区的第一个办事处。今年，瑞星资本与钟君携手，踏上了中国租赁市场的发展热点。

然而，对于外国资本或投资者来说，他们似乎永远不会迟到。长期租赁公寓日益升温，许多国内公寓品牌已经占领了一线城市的公寓市场。

疫情过后，投资者似乎对租赁市场有了更多的了解。

据介绍，瑞星资本在上海的第一个租赁社区项目计划在今年7月份开设样板房，并于2000年底正式开业。随着该品牌的正式亮相，瑞星资本表示，将推动一系列项目在中国市场的陆续落地和运营。

值得一提的是，目前上海长期租赁公寓市场的规模梯度存在明显差异。已进入上海的公寓品牌包括但不限于五域、紫茹、蛋壳、翔宇、魔方公寓、成佳、万科公园公寓、龙湖关羽、徐汇於陵、郁芳娱乐城等。

瑞星资本中国董事总经理马表示，中国一直是瑞星资本最关注的市场。针对中国市场的首轮投资融资，以及对上海中山公园高端项目的收购，都表明了瑞星资本规划中国市场的决心。

2019年2月19日，瑞星资本宣布在灰星亚太平台下与三家资本方建立首个长期租赁公寓基金。第一轮融资4.5亿美元(约合32亿元人民币)，将重点投资、开发和改造中国一、二线城市的长期租赁公寓资产。

第一轮融资后，瑞星资本完成了上海中山公园附近的第一笔资产收购，并开始准备装修改造。预计在2020年完成改造并推出市场。

当时，瑞星资本全球业务主管韦斯富勒(wes fuller)表示，中国的租赁住房市场现在有着巨大的投资潜力。随着中国城市化进程的不断推进，一、二线城市的流动人口数量和人均收入都在快速增长。

优质租赁住房的市场需求将持续提升，瑞星资本将通过该基金率先在中国创建集中管理的长期租赁公寓资产。

据创始人鲍勃费思(bob faith)介绍，瑞星资本在成立之初就设立了三个主要的独立业务部门，包括开发、所有权和管理，由于周期不同，这三个部门之间相互合作。

鲍勃费思说，瑞星资本成长为一个常青公司最重要的战略是平衡和始终关注提供的服务和主要需求。

公寓市场前路

今年这种突然的流行病打击了各行各业。经常破产和雷鸣般的长期租赁公寓市场正面临更多挑战。

在外资进入的背后，值得考虑的是国内公寓市场的前景。

一位内地长期租赁公寓行业的知情人士告诉视点房地产新媒体，中国的租赁市场比美国大得多，瑞星资本作为美国租赁住房行业的巨头，肯定想在中国发展。

鲍勃·费思曾在一家房地产公司工作并创建了喜达屋资本集团，他于1993年在休斯顿创建了瑞星资本。

在过去的27年中，通过收购和开发，瑞星资本管理着越来越大规模的资产，包括价值超过1600亿美元的房地产和超过525000个出租单元和床位。其平台正在运营和开发的项目价值503亿美元。

上述业内人士继续表示，上海租赁市场的增量部分主要是r4土地(自持租赁土地)，提供了近90块土地，数量仍然很大。但是，这部分土地的价格定位不高，符合优惠政策。因此，租金涨幅不会太大，许多项目将在未来2-3年内完成，这将对整个上海租赁市场产生影响。

近年来，随着我国疫情的好转，企业已基本恢复工作，全面恢复生产，长期租赁公寓的入住率也在稳步上升。许多城市都出台了对人才的优惠政策。据不完全统计，今年4月，15个长期租赁公寓项目被开放和签署。

此外，根据意见指数4月发布的中国长期租赁公寓前20名报告，在重点城市选择11家长期租赁公寓企业进行观察，发现上海长期租赁公寓项目的平均租金最高，达到4911.66元/月。

上述业内人士进一步表示，目前国内长期租赁公寓面临的困难可以分为两类企业进行观察。一个是以分散方式运营的公寓品牌。问题在于，在产业升级和转型过程中，存在着资本驱动的产业陷阱。典型代表企业有青科、蛋壳等。

二是集中经营面临的问题，即多元化发展的探索和布局。此类公寓的品牌主要包括万科公园住宅、龙湖关羽、徐汇於陵、钟君郁芳娱乐城等。

只有已上市的清客公寓和蛋壳公寓发布的年报显示，尽管收入同比增长，但盈利能力仍不理想。据了解，青科公寓2019年营业亏损4.48亿元，净亏损4.98亿元。

截至2019年上半年，清科公寓在上海、苏州、杭州、南京、武汉和北京共有96，854套住房，其中上海是主要市场，拥有超过60，000套住房。

此外，蛋壳公寓的净亏损逐年扩大，2017年至2019年蛋壳公寓的净亏损分别约为2.7亿元、14亿元和34亿元。

截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营着438，309套公寓，其中北京、上海和深圳的公寓数量约为224，000套，同比增长46.6%。其他城市的公寓数量接近21.5万套，同比增长156.1%。

来源：39科技网