轻资产输出佛山 星河商置上市进程中的收入考量

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据星河商业公司官方微展示，5月16日与昌化投资集团签署项目合作协议，意味着佛山昌化星河可可城将迎来另一个品牌管理出口项目。

据视点房地产新媒体报道，佛山昌华国际商务中心是政府重点项目之一。该项目位于佛山市石山市核心区艾博中路68号，规划为一个占地近80万平方米的城市综合体。

众所周知，该项目汇集了七大业态，包括购物中心、商业步行街、五星级酒店、办公楼、图书馆、青年宫和演艺中心。

其中，彰化星河可可城将作为商业主体引进，合同面积约16万平方米，力争成为佛山的商业标杆项目。

轻资产之路

当你提到星河商业地产项目时，首先想到的是深圳的可可公园。

深圳福田星河可可园于2006年开业，是星河旗下商业地产的标杆项目，也是星河集团经营购物中心的起点。

星河可可公园自开业以来，因其位于深圳福田中心区的核心区域，具有中国第一个公园景观购物中心的光环，多年来一直广受欢迎。

随着发展的深入，星河集团逐渐将其商业资产分为六个不同的品牌，每个品牌都有不同的定位。例如，有可可公园、可可城和ico、可可花园，还有第三家高档家居购物中心的空厅。

商业地产业务逐渐成熟后，星河开始布局深圳以外的城市。

2014年，基于星河可可园的运营经验，星河开始将这一模式应用于第三方开发商开发的商场和商业综合体，从而将其业务扩展到深圳以外的地区。

今年，星河的第一个对外品牌出口项目登陆深圳龙华星河国际品牌项目。据当时的报道，ico时尚购物区由深圳尚月投资有限公司投资建设，星河商业地产进行统一规划、运营和管理。2014年11月，双方正式达成合作，项目于2015年12月底投入运营。

此后，星河的轻资产品牌出口越走越远。

2015年10月，星河商厦与普宁金莎投资有限公司签署合作协议，获得珠江三角洲普宁星河可可城首个项目。

2017年8月29日，星河商厦与恩施何润投资建设集团签约，打造恩施市中心商业文化标杆星河可可城，这也是星河商厦首次进入华中地区。

2019年7月14日，星河商厦与博宁控股签署战略合作协议，第一个合作项目南昌商业联合中心项目正式签约。星河为本项目提供的商业品牌是可可园。

2019年8月9日，星河商厦与中山战英房地产签署项目合作协议，迎来另一个品牌管理出口项目——中山天一星河可可城。

这只是星河商厦近年轻资产出口的一部分。根据年初披露的招股说明书，截至2019年9月30日，星河在中国16个城市管理着38个购物中心和商业综合体，其中15个位于深圳。

根据招股说明书数据，截至2019年9月30日，第三方独立开发商的相关合同面积从2017年底的96.8万平方米增加到164万平方米，翻了一番。

考虑列名

算上佛山这个轻资产项目，星河商业有限公司越来越频繁地从事商业地产品牌的出口。分析师认为，这可能与星河商厦寻求在香港证券交易所上市有很大关系。

事实上，星河商业有限公司曾经有过在新三板上市的经历。

2016年，黄楚龙推动星河商业在新三板上市，但在接下来的三年里，它未能从市场获得融资。2019年底，星河上集从新三板退市。

现在看来，退市的原因是星河上集准备在另一个资本平台上市。

2020年1月，星河商业学院发布了在香港上市的招股说明书。

从招股说明书可以看出，2014年12月底，黄楚龙控制的星河房地产集团收购了星河商业地产投资的全部权益，而后者间接持有星河商业地产的全部权益。因此，黄楚龙间接拥有星河商品房的全部权益。

可以说，星河商厦平台的建立和发展几乎与星河商业品牌的发展同步。

另一方面，近年来，房地产企业分拆上市已成为主流。然而，目前，房地产公司是拆分和上市的首选。

截至5月15日，建业新生活在香港上市后，目前已有23家房地产公司在香港上市。

相比之下，商业房地产公司的数量远没有这么多，但许多开发企业一直在关注商业管理公司的剥离和上市。除了星河商厦，还有宝龙商厦和世茂商厦分拆上市的消息。

事实上，商业公司分拆上市的好处也很明显。例如，它将有助于摆脱住宅开发和投资，形成独立的发展逻辑；它可以降低母公司的负债率，带来低成本资金。

然而，为了在资本市场上卖个好价钱，要求这些准上市公司不仅要保持20%以上的年收益增长率，还要有大规模出口轻资产的能力。

对于星河商厦而言，招股说明书发布后，外界最大的担忧或意见是其更加依赖大股东。

根据招股说明书，星河商厦的大部分收入来自星河控股及其联营公司开发或拥有的物业所提供的商业运营服务。

于2017-2018年末及2019年前三季度，星河商厦向星河控股及其联营公司开发的商业物业提供商业运营服务的收入分别占持续经营总收入的90.2%、88.4%及88.6%。

星河商厦解释说，独立第三方地产开发商开发项目产生的收入相对较低，主要是因为星河商厦只收取品牌和管理出口项目中按照预先约定的比例计算的收入，不向租户收取费用。

但是，星河商业有限公司非常清楚，为了改善这一现象，星河商业有限公司必须走出深圳，甚至走出珠江三角洲，加强与第三方的合作。

这显然是与国际知名零售巨头好市多合作的一个很好的尝试。至少在长江三角洲地区，星河商厦的知名度得到了极大的暴露和提升。

今年2月18日，根据上海土地市场的官方网站，星河控股集团的子公司上海何裕实业有限公司和好市多公司的全资子公司浦东仓储发展有限公司以8.98亿元人民币共同收购了上海浦东新区康桥工业区东区pdp0-1402单元f01-f06地块。

根据要求，这个地方将设在内地第二家好市多超市。

来源：39科技网