远洋资本上海进退 19.67亿买入越虹广场与大宗物业避风港

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以海洋集团的投资平台海洋资本为例。在过去的六个月里，上海的写字楼市场有进有退。第一步是2020年5月购买h88岳红广场，第二步是2019年12月退出上海大宁商业广场。

在今年商业项目租金收入明显下降、空房价上涨、市场经济不景气的背景下，这一选择需要勇气和智慧。

此外，海洋资本从中赚取了实实在在的利润，2019年12月退出的上海大宁商业广场项目的内部收益率高达30%，超过了行业平均水平。

海洋资本从未披露过单个项目的内部收益率，但海洋资本副总经理兼房地产投资业务董事总经理周岳在接受视点房地产新媒体采访时透露，退出项目的公司实际收入水平已经超过30%。

海洋资本再次购买上海房产，这显然是为了复制成功的经验。

离岸资本的进退

对于从上海大宁商业广场退出的项目，周岳公开指出，在当前经济下行周期中，通过前期干预，以相对较低的市场价格获得了具有翻新和增值潜力的高质量目标。当市场反转时，通过操作处置资产和收回资金的交易模式已经被市场所验证。

当时，海洋资本获得中国银行的资产包才两年，但它已经成功升级了许多资产，并逐步退出。

上海大宁商业广场项目是海洋资本撤出的第三个项目。于2017年，海洋资本收购了北京硅谷良城4号楼、北京迪亚大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场及成都华民汉尊大厦等六处物业，总建筑面积约20万平方米，平均入住率约80%。

其中，大宁商业广场项目位于上海市静安区，主要退出实体为大宁国际商业广场1号楼、5号楼、8号楼、10号楼的办公楼，建筑面积37500平方米，单位面积60平方米至1600平方米。

当时，周岳指出，该项目的租户正在进行业务调整，具有二次定位和转型潜力。

根据海洋资本的官方披露，项目团队专注于满足中小型企业灵活的办公需求，推出了公共水吧，提供了相关的硬件支持服务，如公共meetings/きだよ 0房间，并增加了软服务，如每月讨论租户和节假日附近的团体活动，从而促进了租金水平的提高，增强了客户续签租约的意愿。最终，海洋资本将上海大宁商业广场出售给了一家外国财团。

尝到甜头后，海洋资本对上海大宗房地产的态度依然乐观。2020年5月17日，有传言称，海洋资本以19.67亿元人民币，每平方米35，200元的单价从光大安石手中收购了上海h88岳红广场。

据公开信息，上海岳红广场位于徐汇区红草路88号，属于漕河泾新技术开发区，是目前上海最大的创意园区之一。该建筑于2015年1月竣工，共有19层，56，400平方米。它被租给了58家互联网技术公司，如桐城和建艺。日租金约为每平方米5元，年租金收入约为9000万元。

在这方面，视点房地产新媒体已经分别核实了买方和卖方。光大安石证实，岳红广场已经出售，但没有透露更多交易细节；远洋运输集团表示，目前正在核实情况。

对于此次交易，市场参与者分析，海洋资本每套35，200元人民币的购买价格相当划算。

2016年，光大安石收购了上海h88岳红广场。尽管交易价格没有披露，但据媒体报道，2016年上海写字楼市场的平均售价为35085元/平方米，同比下降3.4%。

具体到徐汇区，根据统计机构的统计，从2018年7月到2019年12月，徐汇区写字楼市场的平均成交价格约为5万-7.5万元/平方米。其中，2019年12月，徐汇区绿地国际广场的平均售价为75，125元/平方米，而h88岳红广场距离绿地国际广场仅6公里。

据房地产新媒体不完全统计，海洋资本在上海还拥有另外两个商业项目，即上海海兴广场(2017年黄埔区)和上海袁波酒店(2018年普陀区)；远洋运输集团拥有远洋商业大厦(原东海商业中心)和上海科恩国际中心等办公项目，均位于内环。

大宗财产避风港

除海洋资本外，自2020年以来，国内外投资机构和房地产基金仍普遍看好mainland China大宗房地产的最佳增值甚至增值资产。

在一份关于大型房地产投资者的调查报告中，戴德梁行指出，所有受访者都表示，他们不会因为疫情而考虑放弃项目谈判。关于投资计划的实施，69%的受访者表示，在情况明朗之前，他们将暂停决策，20%的受访者表示，他们对项目进展的影响很小或没有影响。

市场也给出了反馈结果。2020年第一季度，全国范围内的大宗房产交易额总计539亿元，同比下降57%，主要集中在一线城市，其中大部分在春节前售出。

以最受欢迎的京沪市场为例，在北京市场销售了7个大型楼盘，成交额为180亿元。其中，外资以单个或联合投资者的身份，先后收购了北京cbd核心区域的项目，如gic收购lg Gemini。

上海出售了16处大型房产，成交额为240亿元；以金融企业、科技企业和国有企业为代表的自用买方交易大幅增加。

对此，戴德梁行预测，在当前情况下，项目投资者将更加注重资产管理，保持现有资产的租金水平和入住率；尚未开始的投资者将拭目以待，等待投资一线城市的机会。

世邦魏理仕深入上海，持有类似观点。根据他的预测，中国经济将从第二季度开始进入复苏阶段，国内生产总值年增长率为1.5%，是今年少数几个保持正增长的主要经济体之一。其中，宽松的货币环境和低利率预计将导致国内买家的投资活动首先复苏。

值得注意的是，流动性强、操作风险低的写字楼是最受关注的大宗物业，其一季度交易额达到280亿元，约占大宗交易总额的56%，为两年来的最高值。与此同时，世邦魏理仕指出，疫情爆发后，选择写字楼作为投资目标的投资者比例从38%大幅上升至48%。

具体到供应方面，虽然在疫情期间，由于项目停工，新供应将推迟进入市场，全年总新供应将减少到810万平方米，但总体新供应仍然充足。未来6个月，北京的甲级写字楼将达到88.47万平方米，上海将达到44.9万平方米，空的入住率将从14.5%和20%进一步提高。

分析师表示，2020年第一季度，所有外资交易都集中在一线城市，机构投资者和房地产基金是主要买家，这与全球负利率风险上升和中国对外资开放程度加深密切相关。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁叶在一份报告中表示，尽管外国投资者普遍认为，今年疫情将对中国gdp增长产生重大影响，但他们对商业地产投资市场的快速复苏能力充满信心。

其中，100%的外国受访者表示他们正在考虑或计划在上海投资，98%的受访者表示他们已经考虑或计划在北京投资。

来源：39科技网