解局 | “老杭州”宋都股份的资金围困

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观点:近年来，房地产网络交易所和中国证监会发出的关注函和询盘非常频繁，中南、金地等一系列房地产企业因各种原因受到密切关注。

5月12日，杜松基业投资有限公司表示，已收到上交所《关于杜松基业投资有限公司2019年度报告信息披露监管的询函》。

该关注函主要关注2019年年报中杜松股份的运营情况，要求杜松股份进一步披露外部担保、财务状况、经营数据、外资等方面的信息，并在2020年5月19日前披露对该询函的回复。

2019年起航

根据房地产新媒体访问公告显示，杜松股份去年实现营业收入41.66亿元，同比下降9.26%。上市公司股东应占净利润5.88亿元，同比增长43.06%；扣除非经常性损益后净利润5.32亿元，同比增长67.88%。

上交所关注杜松股票的营业收入同比下降，而归属于母公司的净利润和扣除的非净利润均有所增加，并询问公司营业收入和净利润的年度变化差异较大的原因。

此外，上交所去年对杜松股票的应收预付款、其他应付款项、项目拆除等问题提出了相应的披露要求。

据视点房地产新媒体报道，杜松损益表中最大的差异在于投资收益，去年利润为1.16亿元，而2018年同期亏损4538.4万元，差异巨大。

2019年是杜松寻求变革的一年。打开高营业额的销售和追求项目付款。老牌房地产企业杜松股份也试图赶上当前的快节奏房地产模式。

2019年，杜松股份实现股权销售金额122亿元，股权销售面积65.04万平方米。截至报告期末，预收账款157.23亿元，销售退税率93%。

在土地收购中，出生在杭州的杜松股份也有着独特的故乡情怀，主要以杭州为大本营，以长三角都市圈为核心。去年共收购了12个地块(包括合作项目)，分别分布在浙江省的杭州、舟山、奉化和绍兴，以及江苏省的南京、淮安、苏州和昆山。新增土地总储量近60万平方米；新总建筑面积为133万平方米。

其中，最重要业务活动产生的净现金流量为去年净流出5.19亿元，2018年同期净流入357.8万元，显示出明显的再杠杆化信号。

杜松股份解释说，这一数字的巨大变化主要是由于适度扩大规模和增加土地储备以支付土地。公司资金主要来自融资，融资活动产生的净现金流为12.95亿元。

值得注意的是，作为一家注重利润和经营的小型房地产企业，杜松股份的加权融资成本高达7.35%。除直接融资外，公司对外担保总额为123.65亿元，占归还母公司净资产的265.97%，为高风险比例。

在杜松股份的扩张中，项目合作是一种主要方式，通过与其他大型房企的合作，扩大其基础市场，放弃股权比例。原因是长江三角洲的土地非常热，而且地价相对昂贵。杜松的资本份额很小，不可能煽动大规模的土地收购。

此外，杜松股份因担保率高被上交所质疑公司风险控制和担保规模，并以定期存单质押36.3亿元为控股股东浙江杜松控股有限公司提供担保，质疑控股股东涉嫌侵犯上市公司利益。

凭借广泛的融资和频繁的担保，试图加快规模突破的杜松股份受到了疫情的影响。杜松股份，一家老牌房地产企业，似乎没有走上正确的周期，询证函将债务和外部担保隐藏在光明未来的冰山下。

杭州老石坝房地产企业

杜松的股票比1984年成立的许多房地产企业都要老。起初，他们的名字是江干区住房建设办公室，后来更名为杭州江干区住房建设开发公司，并最终在2000年成立了杭州杜松房地产集团有限公司。

杜松股份以其深厚的资历而自豪，并在其官方网站上被介绍为杭州十八家著名房地产开发企业之一。所谓的“十八大房企”是杭州最老的一批房企。杭州各级政府和房管部门设立的房管公司基本上都是国有企业，如广宇和杭州房地产。

目前，杭州市场的老大滨江集团并不属于老十八。他属于一个后来成立的国有企业集团，但这个后来者在杭州比他的前辈跑得更远。

房地产市场化后，这十八家老牌国有企业逐渐转型为民营企业，杜松股份成为当时颇具分量的本土巨头之一。

2011年，杜松股份有限公司通过在a股借壳百科集团的部分资本运作，成功实现了a股上市，是一家罕见的可以在a股上市的房地产公司。当时，由于百科集团原管理层的一些违法行为，已经完成借壳的杜松股份也受到了影响。

经过高溢价的反向并购上市后，杜松股票开始在竞争激烈的房地产黄金十年中落在后面，安于现状的心态使其淡出公众视线。

截至2017年，杜松股份在其年报中披露，希望提高其高周转率运营能力，并开始增加土地收购数量。然而，这家老式的房地产企业在2018年正式超过了100亿元的销售门槛，当时它已经33岁了。

杜松公司董事长于建武正式提出2019年销售目标为300亿元，远远落后于同期房地产企业。他们在这场狩猎游戏中感受到了危险，现在他们更像是大型房地产企业眼中的猎物。

为了扩大公司的销售规模，杜松股份于2019年开始代理建设业务，并在浙江省收购了三个代理建设项目，新增代理建设规模近62万平方米，代理建设率保持在近3%的水平，预计代理建设费近6000万元。

同时，为了拓宽融资渠道，增加资本平台，杜松股份有限公司于2020年初宣布，拟剥离物业公司杜松服务并上市。然而，该公司规模较小，其最大的意义在于开放a+h资本平台。

从去年增加杠杆率到今年年初寻求分拆房地产公司赴港上市，杜松股票作为房地产行业的前浪，在经历了几年的暴富后，经历了后浪推前浪的危机，试图重新启航。

但如果你错过了《泰晤士报》的杜松股票，你还能抓住机会的尾巴吗？

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来源：39科技网