荣盛赶潮 分拆物业公司上市背后家族代际传承

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在被房产围困的城市里，人们保持着高估值、高股息和稳定。形成鲜明对比的是，母公司在被围困的城市之外，在各种政策的约束下，显然使得两者不同。

在建业新生活和世茂服务先后表示要分割房产并上市后，荣盛发展成为下一个购票和排队入城的人。在这个市场份额极低的市场，新玩家不断加入。

5月10日，荣盛房地产开发有限公司宣布拟分拆其融万佳人寿服务有限公司，并在香港联交所主板上市。荣万佳成立于2000年11月2日，法定代表人刘永刚。其主要业务是家庭服务和财产服务；房屋租赁；物业信息咨询等。

荣盛解释称，分拆上市将有助于凸显公司生活服务业的发展优势，提高公司和荣万佳的可持续经营能力。通过分拆上市，可以有效提升荣万佳的资本实力，建立独立、持续、稳定、高效的资本运营平台，为业务发展提供更加多元化的融资渠道，提升荣万佳的竞争优势。

耿建民的家人在他身后

这一次，荣婉佳计划在香港上市，h股和外资股将在海外上市。本次发行比例不低于融万佳发行后总股本的25%(不考虑超额配售权的行使)，承销商应获得不超过上述已发行h股数量15%的超额配售权。

值得注意的是，荣盛发展在本次公告中并未披露荣万佳的具体管理区域和承包区域，具体上市时间和已发行股份价格尚未确定。

在荣盛发展2019年度报告中，只有一句话描述了公司去年的物业管理业绩。物业公司的营业收入和净利润分别完成了计划的104%和185%；外部扩建面积2141.26万平方米，占规划的268%。然而，具体的规模并没有透露，只是说其年收入约占总收入的1.64%。

据悉，2019年，荣万佳实现营业收入近13亿元，利润总额1.35亿元，净利润1.01亿元。截至今年一季度末，荣万佳合并报表的总资产、负债和净资产分别为16.41亿元、12.04亿元和4.37亿元。

受年初疫情影响，荣万佳第一季度实现营业收入4.05亿元，利润总额6765.06万元，净利润5073.79万元。

根据公告，融万佳发行上市募集资金在扣除发行费用后拟用于以下用途:市场和业务发展；收购和合并；社区生活服务；提高企业信息化水平；补充营运资本和一般公司用途。

目前，荣万佳有两个股东，分别是荣盛发展(91.2%)和河北洪钟凯盛投资有限公司(8.8%)。

根据企业检索资料，河北洪钟凯盛投资有限公司的大股东是耿范超，耿也是荣盛发展的大股东耿建民的女儿，持股比例为44%。

河北洪钟凯盛投资有限公司去年通过增资成功投资荣万佳，并介入该物业公司的家族利益，显然是为上市后的利益分配做准备。

此外，荣盛还制定了《荣万佳生活服务有限公司股权激励管理办法》..根据该方法，耿董事长耿建明先生的直系亲属耿、肖天池拟作为激励对象参与荣万佳股权激励计划，上述交易拟构成关联交易。

据报道，耿的哥哥耿在一直扮演着重要的角色，而他的另一位直系亲属小田池则更加神秘。他只是荣万佳的董事兼董事会秘书。

值得注意的是，肖天池缺乏互联网上的各种信息，在荣盛发展中也没有担任过任何管理职务。根据企业调查资料，除荣万佳外，未在任何公司担任高管或股东。

荣盛发展的意义

耿建民在香港拆分地产公司上市后，就已经埋伏了地产公司背后的家族利益。耿的女儿和耿的女儿以及股权激励计划中的肖天池成为这块蛋糕背后的隐性受益者。

房地产公司分拆其房地产公司并上市并不新鲜。与50-60倍于地产股的市盈率相比，房地产公司一位数的市盈率显示了市场的悲观情绪。高淳资本很少投资房地产企业，却一直是保利地产和建业新生活的基石投资者。

在许多投资者眼中，房地产是夕阳产业，而物业管理是一个受欢迎的炸鸡，有无限的改进

尤其是在流行病形势下，地产股的跨周期表现赢得了许多投资者的信任。

然而，市场上大多数受欢迎的地产股，如保利地产和碧桂园服务，都有大量的母公司或股东，而在它们的背后，仍然是那些每年高速增长、销售数千万平方米的房地产企业。以管道区域强有力的直接运输为基石，所谓的第三方在管道区域做更多的工作是锦上添花。

据视点房地产新媒体报道，2018年荣盛的发展超过了1000亿元。2014年至2019年，荣盛发展的合同销售额分别为283亿元、309亿元、512.24亿元、679亿元、1015.63亿元和1153.56亿元。

据一些业内人士透露，虽然荣万佳位于房产网点，但其交通面积与房屋企业的总面积仍有差距。这一发展对荣盛更大的意义在于打开了海外融资的窗口。

去年，作为一个例子，a股公司蓝光发展成功拆分了蓝光嘉宝。上市后，蓝光嘉宝没有在市场上飞，但它帮助蓝光发展形成了a+h资本领域，可以从更多渠道融资和扩张。

其中，最重要的一点在于股份的充分流通，降低企业的融资成本，增加流动性。该公告还披露，在中国证监会批准的文件有效期内，荣万佳可以完成荣盛发展所持标的股票的全流通。

来源：39科技网