原报告 | 龙湖天街与时间赛跑

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龙湖天街之旅始于2002年。当时，龙湖第一个商业项目——重庆北城天街购物中心开业，已有十多年的历史。

天津主要位于中国的一、二线城市，近年来规模不断扩大，尤其是新的一线城市逐渐成为核心。

就扩张速度而言，新的一线城市赋予了龙湖购物中心的商业规模。然而，与同行相比，新的一线棋局带来的另一面是租金收入一般，目前还没有具有代表性的标杆项目。

在保持扩张速度的同时，如何增加租金收入，打造具有市场印记的标杆项目，仍然是龙湖未来的发展方向。

新的第一线选择

龙湖目前拥有三个购物中心品牌:天街、星月汇和嘉月汇。根据2019年年报数据，已开业的商场有39家，开业建筑面积377万平方米，其中天街31家，星月汇8家，嘉月汇1家。

天街定位为城市购物中心，一直是龙湖商业发展的重点。项目数量约占79.5%，建筑面积约占93%，在数量和体积上占据绝对优势。

在城市方面，天街已经围绕一线和二线城市展开，重庆、成都、杭州和其他新的一线城市成为重点。根据视点指数统计，重庆项目最多，有12个，其次是成都，有6个，杭州，有5个。在尚未开放的天街项目中，上述新的一线城市在数量上仍有优势。

从下图不难看出，自第一家购物中心开业以来，重庆在龙湖天街商业地图上占据了重要位置，成都和杭州也受到了与北京、上海等一线城市同样的关注。

近年来，重庆、成都、杭州等新兴一线城市消费潜力巨大，也是众多商业地产企业的战场。例如，新鸿基和新世界去年都在杭州收购了大量土地。

一线城市的商业饱和和激烈竞争导致许多商业地产企业搬到新的一线城市，并制定相应的扩张战略。

龙湖在保持原有市场布局的前提下，还开发了长沙、武汉、青岛等新的城市布局。

总的来说，龙湖选择在新的一线城市扩张，这可以抢占市场，在那里仍然有一个大市场崛起空.例如，重庆已经运营了10多个项目，有利于整合资源，形成大规模和品牌效应。

值得一提的是，龙湖已有70多栋商业建筑开业或在建，如成都龙湖的西陈店街。

4月24日，龙湖集团和金地共同赢得东莞茶山最大的tod项目，并计划联合建设一个集商业、住宅和写字楼为一体的大型tod综合体。这种tod发展模式的应用也可能是未来几年加快龙湖天街布局的推动力之一。

经过时间的考验

在长期业务规划方面，自2011年以来，龙湖已经表示，每年将不到10%的销售回报投入到商业运营中，以确保业务的稳定发展。随着龙湖业务的扩大，未来需要投入更多的资金，因此资金投入和利润之间的平衡非常重要，这也是龙湖面临的一个挑战。

2019年，龙湖购物中心租金收入为47.5亿元；销售额达到267亿元，同比增长25%；年平均日客流量达到154万人次，同比增长23%，主要得益于天街项目。

在已开业的31个天街项目中，重庆北城天街的租金收入最高，约为5.02亿元，也是唯一租金收入超过5亿元的天街项目。在租金区间分配中，只有一个项目的租金收入超过5亿元，17个项目的租金收入在1亿元至3亿元之间，11个项目的租金收入低于1亿元。

回顾恒隆和欢乐城，根据2019年年报的数据，恒隆目前有9个已开业的恒隆广场项目，其中恒隆广场的租金收入最高为16.96亿元，一个项目的租金收入超过10亿元，一个项目的租金收入为8亿元，一个项目的租金收入为3亿至5亿元。 去年下半年在昆明恒隆广场新开业的5个项目，租金收入在1亿至3亿英镑之间，还有一个项目租金收入不到1亿英镑。

欢乐城纯零售项目10个，租金收入最高的项目是西单欢乐城，7.03亿元，2个项目5-8亿元，1个项目3-5亿元，6个项目1-3亿元，1个项目1亿元以下。

恒隆广场和欢乐城的项目数量少于天街，但单个项目的租金收入远远超过天街，这与布局有很大关系。恒隆在上海和北京的欢乐城有多个基准项目，无论是在商业区还是人均消费水平上都有很大的优势。龙湖专注于新的一线城市，如重庆和成都，其创造的租金收入低于前者。

总的来说，虽然龙湖天街项目的整体租金收入相当可观，但与欢乐城和恒隆广场相比，个别项目的租金收入仍存在较大差距，目前还没有具有代表性的基准项目。

从租金收入的增长率来看，新旧项目之间有很大的差距。根据龙湖2019年年报数据，天街项目已开业的平均租金增长率为32.8%。除了2019年新开的9个项目外，其余项目中，16个低于平均租金增长率，6个高于平均租金增长率。

其中，最高的是2018年12月底开业的成都西辰街，租金收入增长率高达1434.5%；最低的是重庆北城的天街，它已经运营了几十年，租金收入增长率为3.6%。

从入住率来看，龙湖天街的入住率仍处于较高水平，已开盘项目的平均入住率高达98.5%，最高为100%，最低为94.4%。其中，9个项目入住率为100%，分布在重庆、成都、杭州和北京。

恒隆开业项目的平均入住率为91.7%，最高为99%，最低为82%；欢乐城的平均入住率为96.1%，最高为99%，最低为91%。因此，从平均入住率来看，天街的入住率总体上优于恒隆广场和欢乐城，在业内处于非常高的水平。

回到运营层面，实际上，运营时间长短对租金收入、增长率和入住率都有一定的影响。长期运营项目，如重庆北城最早的天街，是龙湖租金收入最高的天街项目，但租金增速难以突破。

对于运营时间较短的项目，租金收入和增长率大幅提高了/0/，但需要持续的成本投入和较强的运营能力。

在龙湖已开通的天街项目中，运营时间不足3年，2019年仅开通9个新项目。

因此，在保持扩张速度的同时，保持稳定的租金收入和增长仍然是龙湖未来的发展方向。新项目也需要时间继续培养，它们是否能达到预期的效果还有待观察。

来源：39科技网