北京限价地五一节前收战：大兴揽金66亿与朝阳“因故暂停”

本篇文章2702字，读完约7分钟

除了罕见的五天假期外，一方面，两会时间的确定、高速公路收费的恢复等利好消息频频出现，都表明疫情对正常生活和工作的影响正在逐渐减弱；另一方面，小阳春的土地拍卖仍在进行，福州、杭州、南京的土地拍卖已超过100亿元，北京市场也逐渐活跃起来。

北京市规划和自然资源委员会连续三天的公告反映了这种兴奋。4月29日，大兴区西红门镇两次限价成功入市，总投资66.8亿元；4月28日，门头沟区永定镇的两栋新房子被推出，起拍价总计29.46亿元；4月27日，朝阳市东坝镇两块有限土地因某种原因暂停转让，总起价为70.28亿元。

至此，北京4月份的土壤拍卖已经结束。根据意见指数统计，本月北京共售出5套住宅，成交额121.66亿元，土地面积32.7万平方米，分布在密云、房山和大兴，其中包括3个限价点；另有10个与土地相关的网站正在上市，起拍价为252亿元，其中包括8个土地有限的网站。

显然，有限的地块比较多，但同时也存在两极分化:房山、大兴等非核心城区的有限地块已经成功进入市场，而朝阳区的地块由于某种原因已经暂停。而在五一之后，将会有8个案例相继列出。

七家房屋公司竞标大兴17万套公寓住宅

4月29日，北京市大兴区西红门的两处住宅同时入市，初始转让价格为63.68亿元，土地面积近8.5万平方米，总建筑面积达17万平方米，最终分别以29.4亿元和37.4亿元的价格被新城和龙湖+首开财团拿下。

土壤拍卖非常枯燥和顺利。虽然金融街、金茂、电力建设+招商、首开、新城、首开+龙湖等七家房地产企业同时被吸引投标，而新城、首开、金融街和金茂同时连续参加了两次竞赛，但没有赢得17万平方米的大交易。

在第一个案例中，新城在第五轮中胜出，底价为38900元/平方米，保险费率为7.38%；第二个案例速度更快。龙湖+首开财团在第三轮标语牌中击败金融街和景德11号地块，底价为39，500元/平方米，溢价3.03%，只用了10多分钟。

大兴是北京南部最主要的地区之一。无论是亦庄新区还是新机场的亲空经济区，这座城市将向南延伸已成定局。据市场分析人士称，自2010年以来，北京市政府已在城南的发展计划中投资逾1万亿元。预计将来主城和新机场之间的联系将继续加强。

就参与的住宅企业而言，有许多因素有利于城市的主流发展方向。以北京龙湖为例，相关人士表示，大兴区的征地是由城市的主流发展方向决定的，其次是以主城区的征地为重点。这次出售的两块地皮都靠近五环路，毗邻四号线和大兴机场线。周边地区已有宏坤、中粮、泰和、金融街等多个住宅项目，形成了居住环境互补、价格竞争、人口聚集的大型社区。

就价格极限的位置而言，市场最关心的是它的价格极限。根据转让文件的要求，西红门两个限价点的商品房平均销售价格不超过64400元/平方米，最高销售单价不超过70800元/平方米；这个价格在同一地区没有什么优势。

据几个中介介绍，西红门地区二手房均价在4万到5.8万元/平方米之间，新房单价大多在3万到5.5万元/平方米之间；业内人士指出，有限竞争房的价格大多是指周边商品房项目价格的80%。如果按此计算，本次交易中两个限价点的价格将面临不容忽视的挑战。

同时，有限竞争室项目的绩效一般。据视点房地产新媒体报道，北京有限竞争房源于2018年上市，因此2018年也被称为北京有限竞争房源的第一年。2018年6月至2019年，共有82个限制竞争的住房项目在北京上市，拥有近65，000套住房。目前，去化学率约为46%，去化学周期约为15个月。因此，如何在以有限的价格赢得土地后，实现客户的获取，加快去转换，实现利润，是对房地产企业管理能力的一次真正的考验。

朝阳区近134亿元的宅基地被暂停出售

另一个值得关注的焦点是朝阳区的宅基地，由于某种原因，它已经被暂时中止。根据视点指数的统计，自4月份以来，北京已经暂停了朝阳区的三次住宅用地出让，初始总价接近134亿元，土地面积15.43万平方米，总建筑面积约30万平方米。

其中，两个地块位于朝阳区东坝镇，两个地块均为限价地块。商品房平均销售价格不超过69422元/平方米，最高销售单价不超过76364元/平方米，总价不超过70亿元；另一个位于朝阳区金盏镇小店村，底价约51000元/平方米，总价63.63亿元。

以上三个地块在区位和城市发展规划上均有优势。据公开信息，金玉乡位于朝阳区东北部，毗邻顺义区和通州区，毗邻五环路，距首都国际机场6公里；东巴位于朝阳区东北部，距望京和国茂商圈10-12公里，距首都国际机场21公里，毗邻五环路。

根据北京规划的总体布局和朝阳区的功能定位，东坝北区将成为未来北京最大的高端商务功能区，占地6.2平方公里，相当于北京cbd核心区和东扩区的总和，单商业建筑的建筑面积就高达500万平方米。

因此，市场和消费者对朝阳区两次暂停土地出让进行了种种猜测。一是没有引用，即流；二是地块规划发生了变化；第三，朝阳区政府缓慢推进土地开发。目前，政府部门没有给出任何进一步的解释，也没有宣布是否将上述地块归还给熔炉出售。

至于没有报价，朝阳区第一个地块被叫停的时候，业内人士被很多媒体证实了。与此同时，和硕首席分析师郭毅表示，金展正处于发展初期，区域消费配套设施仍然不足。消费者四处逛:51000元/平方米的底价接近周围拆迁户的销售价格上限，不划算。

东坝镇的两个限价房，从有限竞争住房项目来看，黎金福宓尚、鹤岗晨雨、复兴首都、恒大华府等周边住宅楼的新房价格在6-8.8万元/平方米之间，二手房价格大多在4.5-7万元/平方米之间；更为成熟的三和有限竞争房于2018年进入市场，平均售价为67000元/平方米，目前仍有房屋出售。东坝镇土地平均销售价格超过6.9万元/平方米+最高销售单价7.6万元/平方米，价格优势不明显。

同时，业内人士指出，该地区有很多别墅产品，更受高净值买家青睐；大多数限制竞争的房间都有7090套的设计要求，即90平方米以下的占70%以上，它们在单元设计上的优势不如别墅和公寓产品。

对于“五一”后在北京排队的八块有限竞争房的表现，许多市场参与者持观望态度。更多的地块进入市场相当于更多的选择。在经济下行压力越来越大、疫情对第一季度启动和销售影响深远的背景下，每笔资金都需要仔细计算，每块土地都需要物有所值。

值得注意的是，不仅一些房地产企业，而且作为销售回报来源的消费者都在观望。据壳牌研究院统计，4月份连锁客户交易周期延长至98天，达到历史最高水平。其中，北京二手房网数量约为1.37万套，同比下降4.7%；二手房平均成交价为57976元/套，同比下降5.7%。

来源：39科技网