豫园股份回复上交所对2019年销售下降、业绩承诺等疑问

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4月30日，上海豫园旅游商城(集团)有限公司发布公告，回复上海证券交易所关于公司2019年度报告的询证函。

在房地产业务方面，询函指出:一是报告期内，豫园地产实现营业收入192.19亿元，同比增长30.34%。同时，今年销售合同金额约为136.48亿元，合同面积约为82.99万平方米，分别下降27.37%和16.72%。

上海证券交易所要求豫园股份补充披露:公司销售合同金额和合同面积下降的原因及对策；(2)结合市场环境、项目区域等因素，说明房地产业务收入的增长是否可持续。

豫园股份回应称，由于相关部门对房地产市场的管理不断收紧。同时，前一次重大资产重组涉及的部分标的资产的存量项目在2019年进入后期，因此当年的签约金额和签约面积有所减少。

2019年，公司先后收购了上海、天津、长春、昆明、重庆、珠海、如东等7个项目，新增土地总面积106.1万平方米，新增实用面积约200万平方米，为多功能房地产行业未来盈利提供了良好保障。

豫园股份表示，重大资产重组后，为了落实豫园股份乃至复星的经营战略，全面履行重组期间做出的承诺，豫园股份已成为复星多功能房地产业务的主要运营平台。

此外，结合2019年新收购的项目，已经形成了包括在建项目、拟建项目和储备项目在内的项目梯队，并将在未来逐步签约和结转，这有利于保证豫园股份下一年房地产业务收入增长的可持续性。

二是2018年，豫园完成了复星持有的房地产业务的收购，业绩承诺期为2018-2020年。根据年报，2018年至2019年，目标公司经审计的非净利润总计57.98亿元，占承诺绩效总额的82.83%。

上海证券交易所要求豫园股份有限公司额外披露目标公司2019年主要财务数据的实际数和以前盈利的预测数，包括营业收入、营业成本、期间费用、毛利率和净利润，并说明实际数与预测数的差异及主要原因。

对此，豫园股份回应称，在此前的重大资产重组中，浙江复星、复地投资管理等16家对象承诺，2018年至2020年(指三年累计值)经审计的非净利润扣除总额不低于70亿元。在此基础上，单个目标公司和单个财政年度的业绩是无法预测或承诺的。

具体而言，目标公司2018-2020年的预计经营总收入、经营成本、期间费用、毛利率、净利润和归属于豫园股份的净利润分别为554.00亿元、343.00亿元、25.50亿元、38.09%、89.97亿元和70.00亿元。

上述指标2018年和2019年累计实现金额分别为333.78亿元、185.18亿元、13.64亿元、44.52%、82.41亿元和57.98亿元。除毛利润外，扣除后的业务收入、经营成本、期间费用、净利润和归属于豫园股份的净利润分别为60.25%

财务方面，年报披露豫园股份货币资金期末余额为178.93亿元，其中复星金融公司存款余额为29.26亿元。短期贷款、一年内到期非流动负债、应付短期融资券、长期贷款和应付债券期末余额236.43亿元。

上海证券交易所要求其补充公司的资本规模和债务结构是否与业务规模相匹配。

豫园股份表示，截至2019年12月31日，公司经审计的货币资金余额为178.93亿元，占总资产994.53亿元的17.99%；公司负债总额629.8亿元，资产负债率63.33%，流动比率1.46，速动比率0.48。与2018年相比，与资本规模和总负债相关的财务指标没有显著变化。资产负债率和偿付能力指标在合理范围内，符合公司业务特点。

上海证券交易所还指出，用公允价值模型计量，2019年豫园股份投资性房地产期末余额为182.33亿元，同比增长33.57%。其中，报告期内公允价值变动收益为2.23亿元，去年同期为-345.34万元。

豫园股份需补充公允价值增加的投资性房地产的主要信息，并说明投资性房地产公允价值增加的原因。

豫园股份回应称，报告期内投资性房地产公允价值变动增加了2.23亿元，主要是由于本公司全资子公司上海雀城房地产有限公司和上海裕泰房地产有限公司的投资性房地产公允价值变动合计增加了2亿元。

其中，上海雀城房地产有限公司于1994年12月8日收购了位于上海市黄浦区豫园街559号6/1栋的地块(即后家路38-2栋)。1994年12月30日，上海裕泰房地产有限公司收购了位于上海市黄浦区陈翔庙路38-1号的地块。

由于两块地块相邻，上市公司将其并入豫园购物中心二期项目进行开发。项目名称暂定为上海鱼台程铮商业广场(暂定名)。项目于2019年底基本完成拆迁工作，计划于2021年8月开工，预计2025年5月底完工。

2019年，公司办理了上海市企业投资项目备案证明，并计划增加地下部分的建设计划。因此，本次评估考虑了地下部分的价值，并根据《上海市地下建设用地使用权出让条例》扣除了地下应缴纳的土地出让金。

此外，本次豫园二期项目土地使用权采用假设开发法进行评估，目标位于豫园商业中心。由于上海市中心的商业存量建设用地稀缺，核心区的商业地产具有很大的物业和租金增值潜力；项目开发后，物业类型为商业和其他可以出租和出售的物业。周边地区有很多类似房产的市场销售案例，租金和销售价格较前一年有一定程度的上涨。整个发展过程、收入、成本和资本利用可以根据社会水平进行模拟。

来源：39科技网