南京温度 万科、融创、华夏幸福上演“370亿土拍争夺战”

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观点房地产网络流行后的土地市场比以前更热。专家预测，报复性消费不会出现在商品消费中，而是反映在房地产企业追逐的土地市场上。

从4月29日到30日，南京在这两天一共卖出了10块地，总成交价为371.5亿元。胜出的房地产企业包括去年在南京楼市大卖的万科和金地，以及有望赶上它们的融创、华夏幸福和法华。

此外，还有无数的房地产企业参与了竞标，但空.中海、碧桂园、招商、新希望、华侨城，以及几乎所有打算在长江三角洲地区入股的房地产企业都参与了此次狩猎。

南京资深房地产业内人士尹表示:近日南京持续的土地拍卖是对土地市场的刺激。

南京的土地热

据视点房地产新媒体报道，2019年南京售出184块土地，土地总成交额约为1654亿元，在中国排名第七。根据这一计算，南京这两天的土地销售量将超过去年的20%。政府也在加快推进土地改革，并增加土地供应。由于前两个月的疫情，土地供应一直处于积压状态。

从以往的经验来看，南京能够实现自我维持竞争的土地并不多，去年只有10块。蓝光以5.8亿元+1200万平方米的自持赢得了江宁区的宅基地，成为南京市场第一块达到自持阶段的地块。

其中，主要原因是南京市政府对房地产市场上的一手住房有较大的价格限制，南京主城区的二手房价格往往是上下颠倒的。住房企业在征用高价土地时，应考虑土地储备过剩的可能性。

以2016年的葛洲坝国君为例。当时，45213元/平方米的价格是南京的地价纪录。然而，与房企快速周转的想法相反，中国政府在2019年底正式推出了葛洲坝南京的报价，价格仅为64000元/平方米。土地王在他手里砸了三年，但他仍然没有得到理想的价格。

随着长三角市场的日益火爆，近两年南京人口处于净流入状态，住房需求稳步增长，市场相对安全，因此很多开发商愿意在南京征地。

在此次土地拍卖中，中南以每平方米35274元的价格获得了建邺区江心洲板块的纯宅基地，创下了该板块的新纪录。目前，盘内出售的第一手房产——仁恒江湾的世纪平均价格仅为4.5万元/平方米左右。

尹告诉视点房地产新媒体:主要城市的供应是供不应求，房屋的退化率不成问题。然而，他也对目前的高价土地有所怀疑。

例如，万科和融创在河西南部以高价收购的土地，其建筑单价超过4万元/平方米。作为南京最热门的板块之一，房子是卖不出去的，但房价是主要问题。盘子里的二手房价格倒挂已经成了惯例。

尹认为，政府最近已经批准了河西市场的5万多处房产。万科和融创并不担心拿到土地后能否出售，而是更担心政府会放开多少价格限制。目前，在该地区，政府的价格限制比较严格，只要放开价格限制的诅咒，价格上涨可能会比较快。

至于南京楼市的走势，尹认为将会继续火爆。在过去的几个月里，土地市场和房地产市场都在流行病的情况下冻结了。经过一轮集中推地后，将同时向购房者和房地产企业发出信号，刺激土地市场和房地产市场两端的消费，从而稳定南京楼市的未来预期。

大型住宅企业的猎场

从此次南京本地拍卖的获奖房地产企业名单中不难发现，获奖房地产企业基本上属于房地产龙头企业，只有一处纯商业用地和一处老年用地被一家不知名的企业拍卖。

自新皇冠疫情爆发以来，售楼处被迫关闭，建筑工地被迫停工，这让房地产企业日子不好过。大型房地产企业仍然可以依靠余粮生存，但对于小型房地产企业来说，日子就像岁月一样。

与此同时，融资方面的适当自由化使住房企业的现金流变得不那么紧张，融资成本的下降使住房企业不遗余力地在土地市场上补仓。在过去的几个月里，房企在失去土地后开始了大肆补仓的节奏。

值得注意的是，土地市场逐渐呈现出两极分化的状态。这次南京有5块地价超过20%的地块，4块以底价出售。

地价高的地块都在南京的热区，购房意愿强，市场稳定，有纯住宅；另一方面，以底价出售的土地基本上是大量的商业和居住用地或商业用地，对转让规定有更多的要求。

如秦淮区鸿华街国际路以东机场路以南的商住区被华夏幸福以63亿元的底价收购，该地块规定项目中所有的商业和写字楼必须由投标人整体持有。同时，该地块的商业办公和住宅必须同时启动和建设。

据悉，土地出让面积为180，576.96平方米，地下出让面积为88，782.65平方米，综合容积率为3.5。这个大型商住区需要测试开发商对房企的综合开发能力和商业运营实力，无论从资金沉淀要求还是开发能力来看，都不适合小型房企。

疫情爆发后，土地市场受到房企和政府的推动，全国土地呈报复性增长趋势，主要集中在长三角和大湾区的一、二线城市。

在过去几年的低迷市场中，许多房地产企业在享受了四、五线城市的红利后，似乎也做出了同样的选择，在危机到来时，又回到了二、三线城市。尤其是在长江三角洲地区，土地竞争可能会比以前更加激烈。

房地产企业的雄厚财力直接导致土地价格飙升。在这个大多数房地产企业都急于建仓的窗口，土地王和高额溢价并不少见。例如，在两天前杭州的本地拍卖中，滨江在第17轮中提高了10亿元，直接飙升至56.42亿元的最高价。

在最近异常激烈的土地拍卖市场中，高昂的土地成本使得小型住宅企业的生存空间越来越小。当房地产企业疯狂猎取土地时，除了眼前的土地，他们还瞄准了落后的小房地产企业。

在疫情下，强者恒强将在房地产市场上更加突出。去年，王荣闯董事长孙宏斌和世茂总裁许世坛在绩效会上表达了同样的态度。今年，并购的机会将比以往更多。

来源：39科技网