四年来首度联手深铁 万科52亿元拿下佛山“香港城”

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4月27日，佛山市南海区三山新城178，100平方米的香港城市地块在市场上出售。佛山万科房地产有限公司和深圳地铁房地产集团有限公司最终赢得该地块，总成交价为51.8亿元(加上地上建筑物转让7.96亿元)，地价为12.68%。

该地块位于台山路西侧、广珠西线东侧、贵广高速铁路南侧、环岛南路北侧，总面积178，100平方米。根据转让文件，该地块可建住宅建筑面积为33.6万平方米，可建服务公寓面积为4万平方米。

项目自持物业至少4万平方米，其中教育培训机构1万平方米，医疗中心1万平方米，商业物业2万平方米。此外，该项目分配的建筑面积至少为32，600平方米。

值得注意的是，这块土地原定于去年11月出售，但许可证被收回并于当天终止。该地块是第二次上市，比首次上市的起价低9亿元，该地块的其他指标没有变化。

关于去年终止转让的原因，合肥研究院高级分析师曹绍林分析称，当时佛山的土地拍卖氛围不如今年，香港的问题更为复杂。

今年佛山对地球拍卖的关注度仍然相当高，地球拍卖的环境也相当不错。现在，上市和出售的时机还不错。上述人员继续说道。

香港城市项目

佛山市房地产协会副会长罗毅可表示，该地块的亮点在于其巨大的成交量。

另一方面，它是陆地公共交通的优势。该地块位于三山新城核心区，毗邻广州，三条轨道(佛山地铁11号线、佛山地铁4号线和佛山地铁2号线)在此交汇。

位于佛山规划接纳广州的三龙湾区，位于南海区、荔湾区、番禺区和顺德区的交界处，靠近广州南站。据最新消息，三龙湾南海区有30个交通道路项目正在规划中，将努力实现10分钟内连接广州南站、20分钟内到达广佛核心、60分钟内连接海湾地区城市的建设目标。

这也意味着对轨道交通的发展要求将会相对较高。根据规划，该地块划分为三个abc区域，面积为123，100平方米；乙区20，600平方米；c区有34，300平方米。其中，A区为轨道交通车辆段的覆盖区域，投标人必须修建一座人行桥将该地块与三山新城北站连接起来。

虽然万科已经与深圳铁路联合开发，但曹绍林认为，两家公司联合开发的优势仍然比较大。他指出，万科在深圳建设地铁上部结构的经验相对成熟，深圳的城市综合体项目和tod项目发展模式的成熟度远远高于刚刚起步的佛山。

据市场消息，擅长开发tod项目的CCCC也参与了竞标。4月9日，CCCC中标南海桂城林跃车辆段tod综合开发项目。尽管拍卖没有成功，业内人士表示，CCCC在征地方面仍有一定优势。

在这次土地转让中，值得注意的另一点是，在众多的分配要求中，有必要将住宅楼宇分配给港澳居民出售，并需要引入一些香港的工业元素。

根据具体计划，如果投标人将不少于3万平方米的住宅建筑面积出售给港澳居民，必须同意所有销售将在竣工之日起3年内完成。

此外，投标人必须在教育室至少引进一家香港品牌的教育培训机构，在医疗室至少引进一家港式医疗机构。引进要求还指出，香港的产业要素应该引进，包括但不限于金融企业和服务企业，包括律师事务所、保险机构和会计师事务所。

对此，业内人士分析称，虽然该地块的门槛设置和指标要求都比较高，但转让的底价并不高。罗毅可说，土地价格不高，但土地价格是1.2万元/平方米，而三山新城的房价已经达到2.5万-3万元/平方米。

据悉，到目前为止，三山新城的最高底价为16200元/平方米，这是今年2月刚刚售出的龙光澳门城项目的地块，目前正在等待入市。然而，只有广佛商城碧桂园在三山新城出售，平均价格为24000-26000元/平方米。

至于后转型，业内人士也表示，没有必要担心。曹少林认为，后期产业的引进对3万平方米房屋的拆迁改造影响很大，关键在于产业的引进。他进一步解释，很多行业仍需结合整个地区的发展定位与香港沟通。

罗毅可还指出，后期住宅解构压力不会很大，因为该区域有广州的溢出效应，在广佛等地工作的港澳人士也会有居者有其屋的需求，而且该地块相对靠近香港，对香港人也有吸引力。

据了解，香港城市的概念是在2015年粤港服务贸易自由化促进交流大会上首次提出的。香港将建成高品质、低碳的示范新城。一期规划分为滨水商务区、高尚住宅区、主题商务区、国际教育区和医疗区等几个功能区，将建成港式城市的核心区。

万科佛山柳川

万科与深圳钢铁股份有限公司携手合作也值得深思。尽管两家公司早在2014年就开始合作，但自四年前深铁成为万科的最大股东以来，合作细节一直没有披露。

早在2017年万科股东大会上，于亮就说过不会向大股东要钱:要钱是可耻的，但我毫不怀疑深圳地铁会提供更多的资源与万科合作，更重要的是万科做好自己的工作。

这个香港城市项目是双方在过去四年中的第一次合作，万科终于和这个大股东有了交集。

曹绍林认为，这样的tod项目开发要求比较高，需要引进的行业都是有导向的，各方面的指标都是有导向的，对开发商的要求也是明确的、有导向的。万科在佛山已经布局了十多年，深圳铁路品牌的推出，无疑赢得了这块土地。

万科是首批进入佛山的房地产企业之一。自2005年进入佛山以来，万科已经在佛山进行了超过15年的深度培育。曹绍林还提到，万科在佛山的布局比较全面，年销售业绩排名前三。

2005年，万科佛山从千灯湖起步，推出万科金色家园，之后进入顺德、禅城、大沥、三水、高明。截至2019年，万科佛山已经规划了40多个项目。

据曹绍林介绍，万科在佛山有很多布局项目，特别是一些复杂的项目，比如万科广场系列，布局在桂城和禅城。此外，万科还有一些性价比较高的物业，主要用于首期装修。从区域角度来看，顺德高端住宅项目较多，而禅城和南海需要一期改造的项目较多。

至于万科广场系列，业内人士认为这是万科在佛山布局中的一个突出项目。数据显示，2012年，佛山万科广场落到了吉化路，这开启了万科在佛山商业综合体布局的步伐。2014年，新开业的南海万科广场成为区域商业标杆。

虽然万科在佛山开发商业综合体有很多经验，但业内人士认为此次合作的tod项目应该是万科在佛山全新的发展模式。

据上述人士称，tod项目将更加复杂，业务形式布局更加丰富，对土地开发的要求更高。万科以前在佛山建造的万科广场系列只能算是一个复杂的项目。

但事实上，万科已经开始在佛山规划tod项目。2017年9月，万科在顺德区汇展大道以南、汇展中路以西的近95，000平方米的超大型商业服务用地上赢得13.58亿元，这是佛山市首个出售的tod土地，即万科天空城项目。

去年10月，万科天空空城正式开业，预计a区首栋建筑将覆盖33平方米的商业单元。

除佛山外，万科tod项目还登陆了上海、河南、杭州等城市，具有一定的发展经验。

来源：39科技网