3月中国物业服务TOP30报告·观点月度指数

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3月以来，在社会各界的共同努力下，疫情逐步得到控制，影响逐渐消退。中国各行各业已经开始进入复苏期。

本月，许多上市房地产公司发布了2019年财务报告，其中大部分仍保持高收入增长，其股价也逆势上涨，房地产行业的资本价值继续显现。

视点指数观察了香港股市的物业管理企业，近70%的企业实现了30%以上的收入增长，其中5家企业实现了50%以上的收入增长，行业发展超出预期。

另一方面，本月新上市的两只地产股均遭遇突破困境。相比之下，永胜人寿第一季度股价上涨逾80%，达到自3月最后一天上市以来的最高市值150.41亿港元。

即将上市或计划上市的物管企业值得思考在资本市场用脚投票。

在资本市场之外，物业管理企业在疫情爆发后开始复苏，项目扩张、并购活动频繁，新一轮整合浪潮即将到来。

万科地产稳居榜首，房地产市场也在竞争

今年3月，大多数主要房地产公司向市场提交了一份良好的成绩单。从宣布业绩的物业管理公司来看，大多数公司都实现了收入和净利润的双向增长。

根据万科年报，截至2019年底，万科物业管理面积达到4.5亿平方米，营业收入首次突破100亿大关，继续位居中国物业服务企业发展指数前30名。

根据披露的数据，2019年万科地产的收入达到127亿元。数据显示，2016年，万科的物业收入只有42.6亿元，成为中国大陆第一家三年收入100亿元的物业管理企业，复合年增长率超过40%。

郊野公园服务亦取得良好成效。作为香港股市市值最高的地产股，碧桂园正奔向市值1000亿的道路。

根据最新披露信息，碧桂园服务2019年实现营业收入96.45亿元，同比增长106%，为上市物业最高增速；毛利润同比增长73.3%，达到30.52亿元；管理面积2.76亿平方米，同比增长52.1%，发展势头良好。

总体而言，目前行业发展处于快速发展时期，整体市场与个体物业企业之间仍有较大增量，这种高增长将持续一段时间。然而，不可忽视的是，企业的发展战略不同，企业之间的业务和绩效差异将越来越大。

在未来3-5年内，也许整个房地产行业将迅速分化，行业将进入规模增长、并购扩张和质量提升的关键时期。

资本市场持续火热，小企业上市阵容扩大

疫情蔓延到世界各地，全球金融市场波动很大。从3月9日到19日，美国股市在9个交易日内爆发了4次。在资本市场整体低迷的情况下，物业管理公司因其强大的防御性业务和稳定的现金流而受到的影响相对较小，因此受到资本市场的追捧。

从2020年第一季度的整体表现来看，地产股的价值并未受到影响。用视点指数观察22家上市物业管理公司的整体表现，发现一季度平均地产股上涨近20%。

领先的物业管理公司表现明显更好。在管理面积超过1亿平方米的6家企业中，中海地产、保利地产和亚人寿的涨幅均超过40%。值得注意的是，永胜人寿的服务已经实现了80%以上的增长。即使在股价普遍下跌的第一季度，大多数领先房地产公司的股价仍保持坚挺，并逆势上涨。

值得注意的是，彩生活的股价持续下跌，第一季度下跌了26.09%。根据色彩生活最近发布的财务报告，截至2019年12月底，管道面积达到3.6亿平方米，在行业中排名第一。然而，或许由于收入能力的影响，第一季度的股价表现平平。

此外，兴业IOT此前已登陆香港证券交易所，超额申购1400次；业兴集团也认购了近2000次，并一度成为新超额购买港股之王。然而，从上市以来的股价来看，从上市之日至3月31日，两家物业管理公司的股价分别上涨和下跌了-25.13%和-26.28%。

由此可见，目前香港股市青睐母公司实力雄厚的房地产公司。在2020年第一季度，中海地产和保利地产(其股价上涨超过40%)在2019年都实现了超过1000万平方米的合同销售面积。

实力雄厚、交易面积大的附属房地产企业为物业管理企业提供了持续稳健的增长。

此外，自2019年下半年以来，房地产资本市场的小企业阵容开始扩大。例如，2019年下半年在香港上市的鑫源服务、蓝光嘉宝和殷诚人寿，均在4000万平方米以下，而2020年新上市的正尚集团旗下的兴业IOT和宏坤集团旗下的业兴集团，截至2019年底，管理面积分别为240万平方米和492.2万平方米。

无可否认，虽然部分物业公司上市后表现欠佳，但并未吓阻其他物业管理公司退出资本市场，而房屋公司分拆物业管理业务的热潮仍在继续。

根据意见指数的不完全统计，目前香港有5家物业管理企业申请ipo，分别是金融街物业、服务、服务、建业新生活和香港生活；与此同时，华润置地、世茂地产等领先的房地产企业也报道称，地产界将分拆并在香港上市。

扩张的步伐逐渐恢复，公共建筑更受青睐

3月，随着国内防疫工作的成效逐渐显现，各行各业进入了缓慢复苏期。与前两个月相比，本月的房地产公司在并购和项目扩张方面的行动有所增加。

在项目扩张方面，本月6个项目扩张活动中有5个非住宅物业，尤其是公共建筑。此前，国家发改委发布了《产业结构调整指导目录》(2019年版，征求意见稿)，其中将物业管理列为鼓励类产业。

同时，国家大力倡导物流社会化，推动地方政府机构物流服务进一步市场化，给市场化的物业管理公司带来巨大发展。

与竞争激烈的住宅物业相比，公共建筑和机构物业通过空房提高价格比住宅物业更容易，常规物业管理费的征收率更有保障。

另一方面，机关和公共建筑对物业企业的管理和服务要求更高，这使得这种形式的准入门槛更高，考验着物业管理企业的综合服务水平。

在并购市场，根据视点指数的不完全统计，3月份披露的房地产企业并购案例有4起，全年共8起。

与前两个月相比，今年3月，房地产公司进行了更频繁的收购，其中世茂服务收购了傅生服务51%的股权。3月30日，在世茂地产召开的2019年业绩发布会上，世茂收购了傅生房地产公司51%的股权，涉及90多个项目，合同面积超过1500万平方米。

事实上，自1月份以来，世茂服务已经为其资本铺平了道路，并为ipo的影响做好了准备。1月13日，广州悦泰物业服务有限公司完成股权变更，世茂天成服务持有100%；1月14日，世茂天成完成了对南京海峡物业管理有限公司的股权收购，持有公司100%的股权。

根据最新消息，世茂地产宣布计划剥离其物业管理业务，并在香港证券交易所独立上市。也许在不久的将来，一个十亿美元的物业管理企业将被加入资本市场。

来源：39科技网