2019新上市房企PK，谁是潜力股？丨年报对比①

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正文/杨千乐居金融研究所

2019年，德信中国、殷诚国际控股、中良控股、天宝集团、新立控股和叶静明邦集团相继进入资本市场。从成立到上市，忠良、殷诚、德信和天宝集团用了20多年的时间，而新立只用了9年时间就成为房地产界资本市场上最年轻的新贵。然而，这一记录仅持续了20天，就被6年前成立的叶静明邦集团打破。年轻的叶静名州有自己的光环，而董事长陈思明是敏捷副董事长陈卓贤的长子。

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上市首日:中梁控股胜出

同年上市，难免会被拿来比较。这六家房地产企业的第一次交锋是他们的首次亮相。在这场博弈中，忠良在新上市的房地产企业中脱颖而出。发行价为每股5.5港元，上市首日股价上涨7.21%，净赚人民币27.3亿元，在各方面均获第一名。

除了忠良，五家房企的价格都在2港元到4港元之间。上市首日，叶静明邦和天宝集团股价上涨逾2%，而德信和殷诚股市收盘持平，只有新力股价小幅下跌0.75%。然而，新立的净募集资金接近20亿元，仅次于忠良。德信和叶静明邦的净募集资金分别为14.3亿元和12亿元，而殷诚和天宝集团的募集资金不足10亿元。

这六家房地产企业上市后的第一份年报成为年报季的焦点。成功上市后，业绩增长率能否保持？盈利能力和偿付能力提高了吗？

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比例:

忠良和新立领路

德信2020年的销售目标增长率为20%

六家新上市的房地产企业规模相差很大。中梁的总资产、市值和销售额分别为2245.2亿元、221.71亿港元和1525亿元，在六大房地产企业中具有明显优势。

从近三年的规模增长率来看，忠良、殷诚和叶静明邦的总资产复合增长率位居前三，分别为50.4%、47.32%和43.73%。在这六家房地产企业中，只有天宝集团的总资产同比下降，从2018年的63.59亿元降至2019年的61.23亿元。

对于2020年的销售目标，德信最有信心。德信中国总裁费在业绩会上透露，德信中国2020年的销售目标是未来保持25-30%左右的复合年增长率。2019年，德信的销售额为450.77亿元，按20%的增长率计算，2020年的销售目标约为540亿元。

相比之下，其他房地产企业的销售目标更加稳定。忠良的目标增长率约为10%，新立和殷诚的目标增长率约为20%。

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盈利能力:

新立鱼子稳稳地坐在了银都城地滑道上

从近三年的收入来看，新立和中梁的复合增长率分别为126.91%和100.95%，远远领先于其他四家房地产企业。在净利润排名中，忠良以62.56亿元排名第一，德信和新立的净利润分别为22.57亿元和20.14亿元，殷诚、叶静明邦和天宝集团的净利润均在5亿元以下。

其中，仅殷诚净利润同比下降26.3%，至3.65亿元。

根据2019年的数据，在六家房地产企业中，叶静明邦的毛利率为47.62%，德信以32.16%位居第二。新立、天宝集团和中良的毛利率在20-30%之间。

与近3年的净资产收益率相比，中良领先43.92%，但波动较大。索尼的净资产收益率位居中游，但稳中有升，在过去的三年中呈现持续上升的趋势。

在盈利能力方面，殷诚在六家新上市房地产企业中排名垫底，毛利率为15.97%，同比下降13%，净利润仅为4.1%，同比下降5.7%，净资产收益率为6.24%。

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偿付能力:

德信百思买天宝集团面临偿债压力

降低杠杆率是2019年的主题。剔除合同负债后，忠良的资产负债率为39.09%，在“2019年内债偿付能力排行榜”中排名第八；德信和新立的负债率低于50%，低于国有股的杠杆红线；殷诚、叶静明邦和天宝集团的负债率较高，其中天宝集团的负债率为82.25%，排名垫底。

从短期偿债能力来看，截至2019年底，忠良和新立的现金及现金等价物超过100亿元，德信的现金超过95亿元，三者的现金负债率超过1倍；叶静明邦的现金几乎相当于短期债务，而殷诚和天宝集团的现金与短期债务的比率约为0.8，因此短期债务偿还面临压力。

瑞士信贷中国的债务结构更好，其长期债务是短期债务的1.68倍。新立和殷诚的负债率也在1倍以上。天宝集团的价值只有0.27，相当于2020年到期的近80%的计息债务，手中的现金为3.22亿元，无法支付短期债务。

来源：39科技网