房企2019年报观察：降负债率、保现金流已成业界共识

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新华网北京4月10日电(米)近日，房地产上市公司纷纷公布2019年财务报告和2020年销售目标。“降低负债率”已经成为2019年房企年报的关键词。在销售、营业收入、利润率和毛利率等指标蓬勃发展的同时，它作为衡量住宅企业健康发展的经营现金流指标也成为人们关注的焦点。

减债已逐渐成为一种发展战略

在经历了早期的快速发展后，越来越多的住宅企业以“稳定”为发展基调。其中，降低负债率逐渐成为领先房地产企业的发展战略。

"到2022年，总债务将降至4000亿英镑以下."恒大集团董事局主席许家印在2019年业绩会上宣布，恒大将全面实施“高增长、控制规模、减债”的业务发展战略。

年报显示，恒大的年营业额为4775.6亿元，签约销售额为6011亿元；毛利率为27.8%，净利润为7.0%；资产负债率为77.9%，净负债率为159.3%，现金余额为2287.7亿元。尽管恒大自11年前上市以来业绩突飞猛进，但其负债在业内仍处于高位。这一发展战略可以视为恒大战略转型的进一步深化。

“该公司的负债率已经持续下降了很长时间。在未来2-3年内，融创的债务比率方向不会改变。”融创中国执行董事兼首席执行官王梦德表示。根据年报，2019年，融创在并购、文化旅游建设和房地产开发的基础上加大了融资力度。期末净负债率达到172.26%，但与年中相比下降了33.6个百分点。随着优质资产后期投资带来的价值释放和经营管理的加强，长期来看，净负债率将继续下降。

此外，R&F地产、新城控股等房地产企业也以“减债”为目标。根据仲达证券研究公司的报告，已经发布2019年年报的房地产企业的净负债率已经下降。2019年，房地产上市企业平均净负债率为75.5%，较2018年的78.5%下降3.1个百分点；各公司的净负债率表现有所分化，2019年凯撒集团、荣鑫中国、新城控股等部分房地产企业的净负债率迅速下降。

保持现金流，提高抵御风险的能力

除了降低负债率外，确保充足的现金流和保持稳定的债务结构已经成为住房企业的共识。

“2019年现金净流入非常好，连续11年经营现金流为正，足以弥补短期债务。”万科总裁兼首席执行官朱九生表示。年报显示，万科全年实现营业现金净流入456.9亿元；截至报告期末，集团持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总额938.9亿元。

碧桂园年报称，企业现金余额达到新高。根据年报，截至2019年12月31日，碧桂园的可用现金余额约为2683.5亿元，达到公司历史最高水平？此外，碧桂园还有3167.9亿元的银行授信额度未使用，现金流充裕？净经营现金流量为正，表明企业在当期通过自身经营可以实现现金的良性循环，不需要依靠外部融资来支持现金流量，这在资本密集型的房地产行业是很少见的。

“当现金流‘阳光明媚’时，我们不得不担心。我们从去年下半年开始关注现金流。到今年1月，我们已经完成了基本融资，如果将来不能融资也没关系。”吴亚军在新闻发布会上表示，龙湖今年1月已经完成全年基本融资。据年报显示，龙湖集团年合同销售额为2425亿元，同比增长20.9%，净负债率为51.0%，现金存量为609.5亿元。

平均融资成本保持稳定

融资是缓解住宅企业现金流压力的重要手段。在年报的新闻发布会上，许多房地产企业的管理层表示，今年将重点调整融资结构，降低融资成本，谨慎征地。

朱久生表示，万科将继续坚持稳健经营的一贯战略，保持良好的信用评级，合理控制负债率和融资成本，加强与合作金融机构的沟通。同时，根据整体市场环境和经营状况，合理安排融资节奏，灵活运用多元化融资渠道，不设定固定的融资目标。

在融资方面，龙湖在2019年保持了4.54%的较低平均借款成本，平均贷款期限为6.04年，净负债率为51.0%，现金存量为609.5亿元，现金负债率(现金存量除以一年内到期的债务)为4.38。一系列指标保持行业高水平。

徐汇控股首席财务官杨欣表示，今年以来，徐汇陆续完成了多个低利率融资项目，预计年内平均融资成本将进一步下降。他还表示，徐汇将继续严格控制债务规模和资本成本，同时不断优化债务结构。

根据仲达证券的研究报告，房地产上市企业的平均融资成本保持稳定，2019年为6.2%，比2018年略有上升0.1个百分点。总体而言，2019年大部分房地产企业实现了显著的去杠杆化，融资成本变化不大。

平安证券发布的房地产行业研究报告显示，受益流动性宽松，所有房企的融资成本都有所下降。大多数住宅企业预计未来将继续下降趋势。融创、凯撒等房企一定会通过调整融资结构、拓宽融资渠道来进一步降低融资成本。

根据通策研究所的报告，2020年3月，通策所监控的40家典型上市房地产企业的融资总额相当于691.56亿元人民币，比上个月增长44.71%，并在2月份融资总额下降后出现反弹。融资成本方面，在披露的数据中，融资成本最低的是招商蛇口成功发行的第三张超短期融资券，融资成本为2.56%；融资成本最高的是华夏幸福2020年发行的第一只可交换公司债券，发行规模为24亿元，利率为7.7%。总体而言，在披露的数据中，优质住房企业的融资成本有所下降。

来源：39科技网