观点直击 | 首创置业新目标800亿 钟北辰再提“以稳为主”（实录）

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观点房地产网今年，我们做了一个800亿元的安排。事实上，我们也考虑了疫情的不确定性影响，我们仍然关注稳定性。

由于疫情的影响，各行各业的经营放缓甚至停止，房地产不可避免地受到影响。会上，首创置业董事长、首创集团总经理李松平直言不讳。受疫情影响，首创置业设定的2020年目标仍与2019年持平。

3月24日下午，首创置业通过网络和电话相结合的方式召开了2019年业绩发布会。李松平董事长、钟北辰总裁、范树斌副总裁兼财务总监通过屏幕与媒体沟通。

在一个小时的沟通过程中，安全和稳定成为管理层多次提及的关键词，而首创置业的利润表现、债务状况和融资动态成为媒体关注的焦点。

收入和房地产销售

今年，首创置业的营业收入下降了11%，其中房地产销售收入是过去四年中的低值。是什么因素造成的？

在性能会议上，资本地产的收入和房地产行业的发展被媒体反复询问。

据视点房地产新媒体报道，2019年，首都房地产实现营业收入207.86亿元。业务方面，公司房地产销售收入155.8亿元，占总收入的74.95%；一级土地开发收入35.14亿元，房地产租赁投资收入7.69亿元，其他业务收入9.23亿元，分别占总收入的16.91%、3.7%和4.44%。

事实上，在过去的五年里，首都房地产的收入增长率一直很慢。2015年，首创置业营业收入159.95亿元，同比增长近60%，这是首创置业加速冲刺的阶段。在接下来的几年里，尽管公司的收入平稳增长，但增长率却一直在缩小。

与此同时，在此期间，首创置业的房地产销售收入创下近四年来的新低。

2019年，公司经营收入较上年略有下降，房地产销售收入主要受项目完成和准备节奏的影响。去年，北京单个项目的收入比预期的要晚。范树斌解释说，原因是项目完成和准备的节奏。

与此同时，范树斌提到，虽然我们看到收入下降，但公司的盈利能力仍保持在相对较高的水平。一是毛利率，比去年同期增长了7个百分点。此外，我们对母公司的净利润和核心净利润均保持稳定增长。

数据显示，2019年，首创置业实现净利润25.69亿元，同比增长6.28%；股东应占净利润21.23亿元，同比增长10.38%，毛利率约为33%。

现在有必要关注稳定性

回到2018年，当时的首创置业总裁在当时召开的业绩会议上提出，2018年的签约销售目标是750亿元，力争达到800亿元；力争2019年实现1000亿元；力争到2020年实现1400亿元。

此后，1000亿元的目标成为首都房地产业绩会议的一个必要话题。

2019年，首创置业首次将销售目标下调至800亿元，最终实现年合同销售额808.1亿元，同比增长14.4%。至于2020年，钟北辰在业绩会议开始时提到，他会努力在新的一年里实现800多亿的销售目标。

然而，2020年初，受新冠肺炎肺炎影响，全国各地停工停产，打乱了首创置业的销售节奏，前两个月销售额仅为51.5亿元。与上年相比，下降了43.34%。

二月份确实出现了大幅下降。钟北辰提到，疫情对第一季度业绩有一定影响，对销售和支付有一定阻力。至于800亿元的销售安排，一方面考虑了近两三年来房地产行业的宏观调控，另一方面也考虑了疫情带来的不确定性影响。

现在我们关注的是稳定性。虽然钟北辰多次提到“稳定”这个词，但他对2020年仍然保持乐观的态度。他说他应该抓紧时间，努力完成800亿元的年销售任务。

除了稳定的销售目标之外，首创置业表示，在新的一年里，土地收购和仓储扩张应该保持稳定。

在过去的一年中，一次创新赢得了22个二次开发项目，总投资355.5亿元人民币，同比下降13.08%，总建筑面积778.9万平方米。

截至报告期末，资本的总建筑面积为1661万平方米(公司股权面积为1076万平方米)，总地上建筑面积为1242万平方米(公司股权面积为801万平方米)。土地储备总建筑面积中约88%为开发性房地产，12%为投资性房地产。

钟北辰表示，首创置业2020年的投资计划将继续是一个稳定、安全的投资策略，以并购、产业联动等非竞争性的土地收购方式为重点，谨慎参与招投标市场。

关于土地投资金额，他提到，初步计划2020年自有资金投资将超过100亿元，后续将根据还款情况和土地市场情况等因素进行适当调整。

控制负债已取得初步成效

债务和现金流一直是市场关注的焦点，因此在过去的一年里，减少债务已经成为首创置业的首要任务。

据报道，截至2019年底，首创置业累计负债1432.28亿元，生息负债920亿元，资产负债率77.3%，同比下降0.18个百分点，资产负债率154%，同比下降15个百分点。

应该说，公司的债务控制在2019年取得了初步成效，范树斌对首创置业过去一年在降低杠杆率方面的表现相当满意。

据视点房地产新媒体报道，截至2019年12月31日，首都房地产的短期负债为17.18亿元，一年内到期的非流动负债为228.19亿元，应付账款为85.52亿元，其他应付款为111.84亿元。期末，公司货币资本为270.35亿元。

我们非常重视公司下一步控制负债率的措施。范树斌提到，首创置业将从销售回报、稳定投资和资本运营三个方面降低杠杆率。

首先，在销售和收款方面，范树斌提到，首创置业将继续加强销售收款。去年，公司的经营净现金流量已经是正数，今年，资本将继续加大这方面的努力。

数据显示，资本地产业务活动产生的净现金流多年来一直徘徊在零线以下。尽管2017年达到44.54亿元，但2018年又回到负值。

范树斌透露，2019年，公司的经营净现金流量一直为正值，未来，首创置业将继续加大销售回报力度，从源头上减少负债。

另一方面，我们将坚持稳健安全的投资策略，特别是在征地和投资支出方面，我们将精心选择最佳方案，控制土地成本。

此外，范树斌还提到，下一步将实施适度资本运营，进一步优化债务结构。在过去的一年里，资本房地产通过公司债券、中期票据、资产支持证券和配股计划筹集资金。

范树斌表示:我们将通过引入一些战略投资者和在第一平台推出reits产品，继续进一步控制或降低负债率。

以下是首都房地产股份有限公司2019年业绩发布会现场问答记录:

现场提问:首都房地产今年的营业收入下降了11%，其中房地产销售收入是近四年来的低值。是什么因素造成的？2020年将采取什么措施来改善？

范树斌:根据公司公布的年度报告，2019年公司营业收入比上年略有下降。房地产销售收入主要受项目完成和准备节奏的影响。去年，北京单个项目的收入比预期的要晚一些。当然，其他地区的一些项目也有一定的影响，主要是由于这个因素。

当然，虽然我们看到收入下降，但公司的盈利能力仍保持在相对较高的水平。一是毛利率，比去年同期增长了7个百分点。此外，我们的净利润在回到我们的母亲和核心净利润保持稳定增长。

现场提问:去年，有很多资产出售计划。公司2020年的资产销售计划是什么？

范树斌:房地产一般是房地产开发商，而不是房地产投资者或持有者，所以其开发和销售是非常正常的行为。去年，为了进一步优化财务结构，特别是提高资产周转率，公司出售了一些成熟的商业资产，这是符合公司价值的考虑和正常行为。

现场提问:疫情对公司的具体影响是什么？今年头两个月，该公司的销售额大幅下降。由于疫情的影响，今年的销售目标调整为800亿吗？

钟北辰:2月份确实有大幅下降。我们也希望能在有限的时间内尽力把握第一季度的业绩。疫情肯定会对第一季度产生一些影响，销售和支付也会遇到一些阻力。然而，我们仍然对2020年的剩余时间持乐观态度。刚才我们还谈到，公司的管理层和所有员工都应该尽最大努力挽回损失的时间，完成年度销售任务。

至于800亿元的目标，确实有一定的调整。坦率地说，2020年一个季度不会有销售行动，这确实会对年底的总体目标产生一定的影响。但是，我们不会放弃任何市场机会，力争实现800多亿元的销售目标。

李松平:去年我们的合同收入是808亿元。今年，我们安排了800亿元。事实上，我们也考虑了疫情的不确定性影响，我们仍然关注稳定性。这个目标考虑了两个因素。一是房地产宏观调控已经持续了两三年，疫情使房地产企业相对困难。因此，首都房地产应实施以稳定为重点的战略，这是这一时期稳定的重点。

现场提问:首创置业下一步的土地收购策略是什么？

钟北辰:首创置业2020年的投资计划是继续稳健安全的投资策略，主要采取并购、产业联动等非竞争性的土地收购方式，谨慎参与招投标市场。投资金额主要根据收款情况设定。为稳定和安全起见，初步计划2020年自有资金投资将超过100亿元，随后将根据征集情况和土地市场情况进行适当调整。

现场提问:2019年净负债率如何提高？未来如何进一步降低金融风险？

范树斌:2019年末，公司总资产负债率为77.3%，较年初的77.49%下降0.18个百分点，净资产负债率为154%，较上年年末的169%下降15个百分点。应该说，公司的债务控制在2019年取得了初步成功。

我们也非常重视下一步控制负债率。有三个方面:第一，公司将继续加强销售回报。去年，公司的经营净现金流已经是正数，今年我们将继续加大这方面的努力。

另一方面，我们将坚持稳健安全的投资策略，特别是在征地和投资支出方面，我们将精心选择最佳方案，控制土地成本。

第三，该公司还将考虑其他行动，如一些温和的资本运作。如您所见，去年我们在大股东首创集团的支持下成功完成了配股，我们将继续通过引入一些战略投资者和在第一平台推出reits产品来进一步控制或降低负债率。

来源：39科技网