行业发展指数 | 12月中国房地产企业内地融资报告

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视点指数受疫情影响，开工延迟已成为普遍现象，给企业和房企带来很大影响。2月份，商品房销售受到影响，补充流动性变得更加迫切，这也增加了房企的短期贷款额。

从融资情况来看，2月份整体融资仍在有序进行。相当一部分房企债券融资仍用于偿还债务，这表明许多房企继续通过短期债券再融资的方式降低融资的市场风险。2月份信托融资金额大幅下降40%以上，一般信托产品融资规模较小。

与此同时，西南地区仍然是资本流动的集中地区。

货币供应量有所扩大，住房企业的担保不太活跃

在宏观经济方面，根据央行发布的数据，2月份贷款额为9057亿元，同比增长2.24%，货币供应量m2同比增长8.8%。在某种程度上，财政支出的加速和低利率报价的下降是货币供应量的增加。

从融资总体情况看，新增社会融资规模为8554亿元，同比下降11.5%。2020年，公司债券增加了3860亿元，同比增加了近3000亿元，还是由于疫情造成的流动性影响。

以房地产行业为重点，根据担保事项公告，2月份共发生19起担保事件，涉及13家房地产企业。其中，中南建设发布了三个担保公告，是所有样本房企中规模最大的，融资总额为85.1亿元，远远高于其他房企。有担保房地产企业平均担保金额为17.96亿元，中位数为13.6亿元。

以上统计仅用于房地产企业的公告数据，部分担保尚未签署，部分担保需提交股东大会审批。这一统计数据只是作为房地产企业当月担保融资计划的参考，并不是企业实际到位的融资金额。

债券融资主要是债务偿还，而棚改项目融资更是引人注目

债券融资是mainland China房地产企业最重要的融资方式之一，也是最公开透明的融资方式。

从上市地点来看，香港上市的房地产企业偏好海外债券，而内地房地产企业有相当比例的融资来自担保融资。对于担保融资来说，信息来源主要取决于房企的公告，不同房企的公告时滞和公告做法不同，导致数据准确性不足。债券融资渠道公开透明，其数据间接来自交易中心，准确性较高，能更好地反映该渠道的融资情况。

根据国际金融机构的数据，发行人深湾第二产业属于房地产开发，以记账申报日为准。2月份共发行债券56只，实际发行额471.53亿元，计划发行额436.48亿元，超额发行约8%。其中，第一股实际发行额最高，达到57亿元。从募集资金的使用来看，有三种用于防疫和控制的债券；另外39个将用于偿还债务，其他用途包括补充营运资金和扩大融资渠道。根据本月债券实际发行总额，排名如下:

根据累计数据，2020年1-2月，房地产开发类(按深湾产业二级分类)发行人共发行债券1163.45亿元，其中公司债券募集金额最高，达到508亿元，其次是短期融资券(含超短期融资券)，共计263亿元，中期票据实际发行207.7亿元。从发行人排名来看，发行价最高的新股发行数量几乎是排名第二的恒大地产的两倍。

就利率期限结构而言，整个债券期限不到5年。可以发现，中期票据的条款几乎相同，但利率却大不相同。这表明公司的财务业绩、信用评级等方面对利率的决定起到了很大的作用。例如，绿城集团发行的3年期中期票据的票面利率仅为3.3%，而同一批3年期中期票据的最高票面利率为6.2%，是绿城债券票面利率的两倍多。

如果我们把重点放在资产支持证券项目的审批上，根据国际融资平台项目的跟踪数据，2020年2月更新的房地产相关项目有17个，其中涉及金额最大的是平安证券-中铁建设资产三号-N应收账款资产支持专项计划，该计划于2月18日更新通过，计划发行金额为100亿元人民币，根据披露的信息尚未确定。

绿城集团参与该项目的房企数量最多，共有三家，其中两家涉及海尔绿城集团，但发行总额仅为35.85亿元。

信托定期发行，规模一般较小

或受疫情影响，2月份投资房地产的信托产品数量下降28.7%，从495只降至353只，总规模下降42.8%，从564.06亿元降至322.56亿元，平均期限为1.49年，平均收益率为8.24%，与上月相比变化不大。

根据友谊信托网发布的产品信息，2月份共有174种信托产品发布了具体的产品信息，占所有产品的49.2%。从这些产品的投资方式来看，其中有8种股权投资，平均收益率为8.49%；共有56项股权投资，平均回报率为8.01%；信托贷款109笔，平均收益率8.24%；有一个组合应用，平均收益率为8.5%。

从信托产品的预期收益分布图可以清楚地看出，信托贷款仍然是最广泛使用的投资方式，其次是股权投资。同时，信托贷款的收益明显优于其他投资方式，股权投资略差于信托贷款。

总体而言，预期收益的平均区间为0.6%，最大区间为1%。预期收益的浮动幅度低于上月。最稳定的收入预期是沈阳市第13个集合资金信托计划的开业，投资规模为7亿元，信托贷款收益率为8.1%至8.2%。

各信托机构产品的发行请参考信托产品发行时间表。为了避免数据重叠，在数据绘制中增加了抖动处理。可以发现，每个信托机构在发行产品时都具有周期性，即图中的点有规律地聚集。大多数信托产品规模较小，通常不到2亿元。就规模而言，平安信托是唯一一家规模超过15亿元人民币的信托公司。

根据公开数据，2月份的产品发行尤其集中在几个主要的信托机构。其中，仅发行产品数量最多的四川信托在2月份发行了70种信托产品；根据已知数据，四川信托本月共发行人民币17.6121亿元。

此外，信托产品主要集中在前几个机构，除发行数量最多的四个机构外，其他机构发行的产品数量不超过三个。前四家机构发行的产品数量占全部发行产品的92.31%；募集资金总额占总发行规模的57.5%。发行数量和募集资金之间的反向对比也更加明显。

从项目投资区位来看，浙江拥有23种信托产品，是信托投资数量最多的地区。云南已成为信托投资金额最大的地区，发行规模达25亿元。此前，它被投资在受欢迎的广西地区，在那里投资了超过20亿件产品，使其成为第三大分销区域。

从地图上可以更清楚地看到信托基金的流动情况。2月份，信托投资主要集中在西南地区，而东北、西北和中部地区的投资很少。

来源：39科技网