国盛证券：竣工确定性最强，全年仍将维持 5%以上增速

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乐居财经讯李莉3月17日，郭盛证券统计局发布了2月份数据回顾。

统计局公布了1月至2月的房地产投资和销售数据，数据大幅下降。商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%，销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%，新开工面积10370万平方米，下降44.9%，竣工面积9636万平方米，下降22.9%。

数据回落到预期，所有数据将在疫情缓解后进行修正。核心是判断每个数据的修正空房间的大小。受疫情影响，今年1月和2月房地产数据大幅下降，销售和启动资金下降35%以上，投资、竣工和到位资金下降15%以上。核心原因是项目无法进入正常的建设节奏和销售节奏。随着疫情的缓解，数据将被修改。目前，问题的核心在于哪些数据具有更强的确定性和更大的更新空.

完成具有最强的确定性，全年将保持超过5%的增长率。竣工是房地产企业生产过程中的最后一步，也是受合同义务约束最大的一步，也是受房地产市场影响最小的一步。从16-18年的销售数据和19年的建设投资数据来看，我们认为今年完成的把握仍然很大，升级的趋势保持不变。与此同时，考虑到普遍的赶工造成的人力、物力的短缺，我们将年完工增长率适当降低到5%，之前低，之后高，并继续修复。

竣工的确定性带来建设投资的确定性，而投资下降是空空间。房地产投资主要由建设投资和土地购买决定，平均约占85%。在建设投资方面，竣工前的建设高峰将带来较高的建设投资增长率，受销售影响较小。据估计，年增长率将在10%左右；尽管土地收购存在很大的不确定性，但由于其比重较低，对开发投资的拖累有限。我们预计今年征地费的增长率在-10%以上，所以今年房地产开发投资的增长率大约在4%到5%之间，空空间相对较小。

销售启动变量很大，政策是一个重要变量。根据我们之前的判断，19年和20年的销售都是由供应驱动的，因此淘汰率持续下降。另一方面，销售淘汰率也是决定住宅企业开工建设决策的核心变量。从短周期来看，目前的销售仍处于下行周期，后续政策的方向和力度将在很大程度上决定销售和启动。如果政策保持目前的基调，估计年销售和建筑将减少约10%。

宽松的供给面对冲了向下的需求面，到位的资金有望回升。就地资金大致可分为需求方(存款、预付款和抵押)和供应方(国内贷款和自筹资金)。需求方受到销售下降的影响，增长率预计将保持负值，而供应方将受益于边际宽松，增长率可能会上调。整体而言，我们相信本地基金的增长率预期会调高至-5%左右。

投资建议。完工的确定性给房地产企业的业绩带来了确定性。在当前内外部不确定性加剧的背景下，房地产企业有望享受确定性溢价，估值与业绩将同步上升。与此同时，今年调控政策的方向仍是小幅放松，地产股在估值和股息率方面明显具有吸引力，可谓攻守兼备。推荐金地、金科、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、保利地产、万科a。同时，竣工将为物业管理行业带来中短期的必然增长，建议关注物业板块。

风险预警:销售下降趋势或节奏超出预期，疫情影响超出预期，政策收紧超出预期。

来源：39科技网