观点特写 | 五矿地产何剑波：“黑天鹅”事件有危也有机

本篇文章1974字，读完约5分钟

视点房地产网的时间进入三月中旬，年度意见论坛如期到来。这一次，主题是防疫期和更新期。

新时代的主题被多次提出，每次都在不同的时代产生不同的观点。在黑天鹅疫情的特殊时期，五矿地产董事长兼党委书记何剑波表示，这个话题的讨论具有特殊的意义。

何剑波已深入房地产行业数十年，也是意见论坛的老朋友。在非常时期，论坛从线下变成了在线。他专门抽出半个小时的时间做了一个嘉宾论坛，从思维、策略和模式三个方面提出了自己对行业的思考和建议。

新冠肺炎疫情的影响可能超过2003年

新冠肺炎疫情持续至今，2003年非典疫情的影响是业界的借鉴和比较。据信，经济下行压力正在加大，国内生产总值已突破6%，但据确定，这只会分阶段影响第一季度甚至半年。一些学者只介绍了几种预测模型，并没有得出最终结论。

何剑波的态度是谨慎乐观的。他指出，疫情对经济和房地产业的短期影响可能大于2003年，并列举了这两个时期的经济周期和产业周期的差异。

从宏观上看，2019年不同于2003年的上升和复苏时期。国内生产总值同比增长率从当年的10%提高到6.1%。流行病对经济可能产生一系列负面影响；房地产行业也不同于2003年的上升周期。经过一系列的政策调整，它正在稳步发展，并有下降的压力。

这是当前环境的新变化。何剑波强调，在没有炒作的基调下，疫情过后，政策仍将重点保持房地产市场的稳定发展。不要期望政策是全面和宽松的，但边际政策可能会适度宽松。

疫情过后，稳定房价的政策含义可能会改变。根据何剑波的分析，去年中国商品房销售额达到近16万亿元的新高。然而，随着城市化的发展，空的空间越来越小，产业规模逐渐达到顶峰，压力达到历史新高。2019年底，现金流压力较大的房企开始以价换量。随着这一流行病的爆发，一些房企实施了网上优惠价格战，提前锁定客户，这将导致行业销售毛利率阶段性下降。其中，低征地成本的项目和开发商有定价主动权，而房地产企业不降价可能无法出售。

关于精细化管理，何剑波开玩笑说，房地产行业将进入与制造业接轨的阶段。随着地价与房价的价差缩小，今天的土地储备是明天的规模的想法应该改变:这种流行病将迫使行业发展模式从高负债、高杠杆和高周转率转变为低负债、低杠杆、低成本和高周转率。

此外，考虑到政府预算赤字率超过3%，这也不是什么大问题。他预计，2020年土地出让和优质土地供应将会增加，住房企业的政策将容易放松，难以收紧，土地征用将在第一季度后加快。

升级标准是消费者拥有最终决定权

商业的本质是市场交易，市场交易受供求关系的支配。何剑波认为，疫情并没有改变房地产市场的供求关系，需求的释放有所延迟，但并没有消失。

他向房地产企业提出了几点建议，如短期内合理用地，狠抓支付，产品升级创新，长期狠抓品牌和服务，通过愿意为优质物业和服务付费的客户实现溢价。

他强调数量价格不是一个长期的解决方案。从短期来看，住宅企业急需注入的更新策略是产品升级和创新，总体来看，绿色健康社区和智慧社区将成为时代的新趋势。

消费者可以决定提升绿色健康的标准。从空市中心的基调、社区密度、公寓设计、成本控制和厕所污水处理来看，何剑波唾手可得，实用主义和多年来一样好。

从长远来看，房地产开发企业是商品，只留下管理系统、人员和品牌，依靠品牌和服务赚钱。对此，他有自己的一套看法:抓品牌意味着加快项目质量标准的升级，从粗放型到精细化管理；参与服务意味着深化社区，深入挖掘客户需求，不断完善智能社区的功能。

许多房地产公司过去常常把智能社区作为噱头。何剑波对此直言不讳。智能社区具有战略意义，在防疫隔离时期尤为突出。具体到细节，他举了三个例子:远程诊断，定期抓取食物和在防疫和控制期间的快速机器人交付，这些都是在疫情下的物业企业的进展。

何剑波指出，从长远来看，房企应注重品牌和服务，建立独立的物业盈利模式，寻找资源出路。消费者决定升级到什么标准。

此外，房地产市场在互联网加，这是热和冷，已经迎来了新一波的热情。在疫情期间，线下销售停止了，这培养了购房者在线接受服务的习惯，并为虚拟现实、增强现实、人工智能和其他技术带来了机遇。

何剑波以房地产企业网上销售平台为例，分析了这种更新模式将把房地产客户和交易场景转移到网上，通过实物数字化、人的数字化和流程的数字化，打破时间和空的限制。在线，从客户交流、看房、选房到订阅等。，然后配合存款保险差价补偿促销，一段时间内，

未来的住宅企业不仅要追求规模，还要追求质量(利润)和效率(净资产收益率)。他们还应该控制安全边界的债务比率，并有能力管理现有资产。

到2020年，除非政策完全放松，否则总体规模将下降应该是一个普遍共识。然而，在过去20年的房地产开发中，黑天鹅事件既危险又有机，不断推动着行业的洗牌、创新和转型。何剑波的语气很坚定，他认为这种流行病也不例外。

来源：39科技网