代建“第一股” 推进三年绿城管理正式赴港上市

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观点自2017年房地产网上市以来，绿城的代理建筑业务上市终于到了最关键的一步，同时也向市场揭开了代理建筑行业的神秘面纱。

2月28日晚，绿城中国宣布拟分拆绿城管理，并在联交所主板独立上市，随后发布招股说明书。

据视点房地产新媒体报道，绿城管理以开发建设、金融服务和知识共享为核心业务。它是中国最大的房地产建筑公司，也是绿城中国轻资产部门的三大业务之一。

事实上，作为一家近年来为绿城中国的销售做出巨大贡献的企业，绿城管理的上市一直备受市场关注。然而，该集团和绿城管理公司本身一直对上市讳莫如深。

现在，在张亚东正式掌权的第二年，已经推广了三年的ipo代理，正式开启了资本市场的大门。

值得一提的是，在分拆完成后，绿城管理将继续作为绿城中国的子公司，绿城中国将继续整合绿城管理的所有资产、负债和损益表项目。

换句话说，拆分后，绿城管理的销售业绩和利润仍将并入绿城中国。

第一批存货的建造

作为首家与资本市场接轨的代理建筑企业，绿城管理上市无疑揭开了该行业的诸多谜团，包括其规模、盈利水平和收费模式等。

根据招股说明书数据，截至2019年9月30日，绿城管理在中国25个省、市、自治区的84个城市和柬埔寨的一个城市拥有262个建设项目，总建筑面积为6850万平方米。其中，一、二线城市管理面积为2812.3万平方米，三、四线城市管理面积为4004.4万平方米。

据戴德梁行估计，上述代理建设项目的预计销售总额约为3570亿元。

另一方面，对于绿城中国而言，近年来，绿城管理的销售业绩占其总销售额的30%以上。预计在整合的前提下，绿城管理将继续成为绿城中国业绩不可或缺的一部分。

从利润表现来看，在2017年、2018年和截至2018年9月30日的9个月中，绿城管理分别实现收入10.16亿元、14.81亿元、11.28亿元和15.13亿元，期间实现利润2.57亿元。、3.63亿元、2.37亿元和2.96亿元

根据这一计算，净利率分别为25.2%、24.5%、21%和19.56%，高于房地产业务的净利润表现。

据了解，绿城管理的收入主要分为三部分:商业代理建设、政府代理建设等服务，包括代理建设咨询服务、设计咨询服务等服务。

其中，商业代理建设是最重要的收入来源。

数据显示，在2017年、2018年以及截至2018年9月30日和2019年9月30日的9个月中，绿城管理的商业代理分别实现收入8.07亿元、11.45亿元、8.97亿元和10.98亿元，占其总收入的比例。79.4%、77.3%、79.5%和72.6%

截至2019年9月30日，商业建筑总面积为3815.1万平方米，占总管理面积的55.7%。

然而，值得一提的是，虽然商业收入占很高的比例，毛利率近年来也有所下降。

具体而言，绿城商业代理建设管理的毛利率从2017年的61.4%降至2018年的55.7%，从截至2018年9月30日的9个月的57.2%降至2019年同期的47.6%。

在这方面，绿城管理解释说，商业代理建筑服务毛利率的下降主要是由于商业代理建筑通过与商业伙伴的合作而迅速发展。

尽管绿城管理在各方面都优于房地产业务，但在过去两年里，绿城管理的规模扩张开始放缓。

根据数据显示，截至2017年12月31日和2018年12月31日，以及截至2019年9月30日，绿城管理有43，106个和59个新承包建设项目，新承包总建筑面积分别为1060万平方米、2240万平方米和1450万平方米。

至于新项目数量增长缓慢，绿城管理解释说，这主要是由于加强了政府机构业务的项目选择，优先考虑潜在的项目盈利能力和非经济价值(如品牌识别和推广)。

此前，绿城管理总经理李俊在接受视点房地产新媒体采访时表示，规模不再是绿城管理的问题。

同时，绿城管理作为一家纯粹的轻资产公司，不具备传统房地产企业高负债、大资本沉淀的特点。

数据显示，截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年9月30日，绿城管理分别录得净流动负债4.6亿元和1.84亿元，净流动资产5，160万元。

其中，2017年12月31日、2018年12月31日和2019年9月30日，绿城管理的银行及其他一年内到期的贷款分别为1000万元、1000万元和零。

绿城管理上市道路

回顾绿城管理的历史和上市过程，我们不能不保持开放。

事实上，绿城作为宋卫平自己创造的直接业务，早在2005年就已经出现。

当时，绿城从接管政府的代理建筑项目进入了代理建筑行业。2008年，宋卫平提出了依靠品牌和团队实现业务创新的理念。然而，尽管有了初步的尝试和基本的理论体系，绿城却很少涉足市场上的商业项目。

直到2010年，绿城才正式接触商业代理建设，接手了绿城第一个商业代理建设项目——瑞安翡翠花园。同年，绿城建设管理公司注册成立。

直至2016年，宋卫平仍是绿城管理的主要股东之一。经过一系列股权转让和业务重组，绿城中国最终成为绿城管理控股有限公司(本次上市的主体)的唯一股东。

在此期间，绿城中国的股权变动也减缓了绿城管理层的上市进程。

根据李俊此前对新房地产媒体的披露，我们ipo的推广相对缓慢。真正的发布是在2017年。2018年3月，绿城中国董事会批准我们上市，但随后白寿年庆空绿城中国股份，为了确保交易，暂停上市计划，直到2019年，但实际上错过了好。

尽管进展被推迟，但李俊强调，绿城管理层上市的目的不是筹集ipo资金，公司本身没有财务杠杆。上市不是目的，而是手段。

他进一步透露，在未来，绿城管理将与不同的金融机构合作，形成一个金融产业链，为我们正在做的一些项目服务。

然而，提交招股说明书只是绿城管理真正上市的起点。绿城中国的具体分拆计划，是否会与绿城中国的股票挂钩，以及上市的市值表现是否会超过母公司，仍是市场关注的焦点。

据了解，上市公告后，一些投资者预计绿城管理的市值可能超过母公司

数据显示，截至2月28日，绿城中国的市值为222.74亿港元，从事物业管理的绿城服务的市值为271.77亿元人民币。

值得一提的是，CCCC在这个即将拆分的上市平台上并没有占据太多的位置。郭家峰董事长和李俊都是绿城的老员工，绿城中国董事长张亚东和绿城中国首席执行官刘文生均为非执行董事。

具体来说，李俊被任命为绿城管理公司的首席执行官兼执行董事，另一位执行董事是林三九，而去年回到绿城中国的老绿城人郭家峰担任董事长。

来源：39科技网