乐居大湾区|从全国近10天卖地超650亿元，看2020年楼市五大趋势

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目前，土地市场正在逐步恢复。

据中原地产研究中心统计，截至2月20日，全国共销售单个地块超过5亿元的案例41起，主要分布在北京等城市。其中，23块土地以底价出售，占56%；14块土地的保险费率超过10%，占34%。

据乐居不完全统计，在过去十天(2月14日-2月24日)，全国土地市场收到超过650亿元，其中上海，北京和深圳的贡献最高。

目前，全国土地市场已形成明显的分化特征。在一些城市，底价交易甚至土地供应被延迟，住房企业的资金链普遍紧张；在一些城市，土地交易量没有下降，而是上升了，房地产企业在错误的高峰期拿走了土地。

01

中央企业和国有企业积极抢占土地，联合竞价进入主流

2月24日上午，龙光地产以8.8341亿元+500㎡的出租屋赢得了桂城三山新城23000㎡望江大厦，底价约为15300元/㎡，扣除已拨建筑的底价，约为16210元/㎡！溢价27.5%！

同一天，龙光占领了惠州的另一个城市。花4.3725亿元赢得一个商住两用的地方，底价约3494元/㎡，费率4.8%。这一天，惠州陆续售出7个商住场所，共收获14.9亿元黄金！

2月24日下午，经过近1.5个小时的投标，外业集团最终以4.8287亿元的总价赢得了佛山市顺德区的一处宅基地，扣除已分配的建筑面积，相当于约7230元/㎡的底价。这也是外业集团首次进入佛山。

以上只是近十天中国土地销售的一个缩影。

可以说，近期一些城市土地交易的标志性事件是上海徐汇滨江西岸金融港地块的转让。

2月20日，香港怡和集团的子公司香港置地集团以310.5亿元成功拿下徐汇综合地块，创下mainland China土地总价格新纪录。

尽管受疫情影响，许多土地交易被推迟，但上海的高价土地和北京的多人竞价都是一个信号，让其他房地产企业拭目以待。

2月14日，北京集中销售三套住宅，总价为196.8亿元，2月18日，北京再次销售三套无限制住宅，总价为87亿元。

以通州太湖街区为例，18家房地产企业参与竞争，绿城最终以13.48亿元+7%的自持价格胜出，升水率为49.8%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，就近期的征地企业而言，当大家都过于悲观的时候，他们已经主动继续表现出对2020年优质城市土地投资市场的乐观。

此外，从北京最近的两次土地拍卖来看，2月11日的三个地块的获胜者是首创、华润和CCCC以及京能，2月14日的三个地块的获胜者是首开+华润+朱总+CCCC、绿城、首开+朱总+建设。显然，征地企业主要是国有企业和资金雄厚的国有企业，联合招标已经成为房地产企业参与土地拍卖的主要方式。

图片来源:丁祖昱评估房地产市场

除了北京，全国各大城市也掀起了土地拍卖的浪潮。浙江和大湾区的其他地方也相继获得了土地交易的信息。

2月19日，法华以27.7亿元的价格买下珠海的一处商住用地；刘以20.06亿元人民币取得了深圳两处商业用地的使用权；浙江13个包裹的总成交额为62.6亿元.......

也有底价交易。2月17日，上海4块土地以底价出售，总价为45.61亿元；2月3日，广州番禺地块底价出售；2月10日，广州白云家园底价出售.......

严跃进提到，自2019年以来，中央企业加大了征地热情，这与其雄厚的资金实力有关。一些房地产企业的销售受疫情影响，可以考虑与中央企业合作进行后续拍卖。对于一些尚未复工的房企来说，要积极研究征地机会，避免在土地投资上落在后面。

02

许多地方都出台了稳定的城市政策，房地产市场基本稳定

2月19日，苏州发布了一项政策，该政策没有统一要求限制和现有房屋销售。原文本为:住宅(商住)地块超过市场指导价的，项目结构封顶后不再统一申请预售许可；输入报价，不统一要求项目竣工验收后办理预售许可证。

据乐居的不完全统计，为了保持房地产市场的稳定，浙江、上海、无锡、xi、南昌、南京等城市政府近日出台了稳定土地市场的政策。

主要集中在四个方面:

1.调整土地出让方式或时间节点；

2.土地出让金可以延期或分期支付；

3.允许无条件推迟开工和竣工时间；

4.首先允许土地使用。

在公开发表的《丁祖昱楼市评估》中，丁祖昱判断，由于疫情对购房需求产生了很大影响，未来政府很有可能将支持政策延伸到需求方，推出更多新政策，确保需求进入市场，特别是支持释放刚刚需要和改善的需求。例如，湖南省衡阳市出台了一项救市计划，政府补贴购房税1%，以确保房地产市场的稳定发展。

“在供应方政策的支持下，企业进行土地开发的资金链压力得到缓解，延迟购房入市的需求可以进一步改善企业未来的资金压力。”

“从这一点来看，在疫情的影响消退后，土地市场很可能迎来一个‘小峰’，供房屋公司补仓。”

新天地营销总监杨总认为，世界各地都有放松政策的趋势，这表明了对房地产行业的支持。基于城市化进程中不断发展的主题，房地产的可持续发展趋势是不可逆转的。

目前，为了支持疫情下正常的经济发展，金融市场的流动性已经陆续释放。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的同业拆借利率，其中一年期同业拆借利率为4.05%，最后一次为4.15%，下降10个基点；五年期的低利率为4.75%，相比之下，上次为4.8%，下降了5个基点。

事实上，早在2月初，央行还在资本层面不断推出包括RRR减息在内的优惠政策。当时，许多业内人士认为，不排除宽松资金最终流入房地产市场的可能性。

Cree广州首席分析师肖认为，疫情持续的时间越长，对市场的影响就越大，房屋企业的重组也就越严重。特别是对于一些高周转率的企业来说，疫情带来的房地产市场的“停工”将会给企业的经营带来很大的困难，而疫情也会给一些抗风险能力强、现金流充裕的房企带来并购和抢占市场份额的机会。

“第一季度房企的销售数据将会很糟糕。上半年市场也很难恢复，因此下半年将成为今年房企动力的关键时期。”

但是，在新天地产销的杨总看来，一些开发商在短期内仍然会有撤资的压力，一些促销政策也不会被排除，但总的来说，形式大于内容，手法大于诚意。

“疫情结束后，消费者的需求将会得到释放，小羊春在行业中受欢迎的可能性相对较高。对于像广州这样的一线城市来说，高质量的房产仍然是高端买家的首选。”

她提到:“在这场流行病之后，消费者对自置居所的需求将会有所改变，包括在房地产的规模和档次、建筑规划、住宅密度、公寓设计和社区配套设施等方面出现一些新的概念变化。这是开发者应该关注和思考的。"

关于市场前景，大多数开发商和业内人士判断以下五个趋势:

1.更多的城市可能会在后续跟进中跟进住房相关政策，但总体情况是“稳定”的；

2.货币政策宽松周期已经开始，2月份的RRR降息和降息只是开始；

3.流行病中的购房需求并没有消失，而是被推迟了。疫情结束后，房地产市场将会出现短期爆发，因此房价下跌的可能性不会太大；

4.一级、二级和三级房地产市场将继续分化；

5.对于手握现金的房地产企业来说，他们有机会在本轮市场调整中获得高性价比的土地。

来源：39科技网